陈文雅 姜洪桥
不久的将来，你购买的小产权房也许就可以合法出售了。据悉，国土资源部刚刚上报国务院的一份针对小产权房的调查报告建议，部分符合特定条件的小产权房能够合法化。
国土资源部执法监察局局长张新宝是在7月8日对外界透露上述消息的。他表示，小产权房建设规模巨大，“不可能全部都拆除，因为耗费的人力、物力成本太高。一些符合某些条件的要加以利用。”
小产权房，是指在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来的房屋。由于中国农地不能流转，小产权房一直被视为非法。目前，中国城市居民拥有的小产权房已占到村镇房屋建筑总面积330亿平方米的20%以上。
“小产权房的问题比较急，国务院的政策最快应该一个月就能出来。”一位接近国土资源部的人士向本报表示。
而允许小产权房合法入市的政策信号一旦出现，对当下陷于困局的房地产市场显然又是一个坏消息。
政策信号闪烁
国土资源部不久前对小产权房集中的一些城市进行了调查，其中包括北京、天津、济南、郑州，并向国务院递交一份报告，建议对于不同用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待。
“其实，小产权房之所以能建起来，也有地方政府的责任。它是怎么建起来的？还是因为当时管得不够严。”张新宝说。
7月8日，北京通州法院审理具有风向标意义的宋庄画家村小产权纠纷时，主审法官当庭表示：“北京发改委最近出台政策，表明小产权房政策开始松口了。”
北京市发改委6月份出台的这个政策提出，有条件地允许已转让的农民自住房上市交易。尽管该文件并非专门为此类农民房上市而发，但还是引起了极大的关注。
6月18日，北京市发改委固定资产投资处的有关负责人出面澄清，表示该意见是特指在绿化地“拆迁房”的基础上建起来的“上楼”房，而非农民宅基地上的自建房，更非违法违规建设的“小产权房”。
有区别的合法化
据悉，早在今年3月召开的一次研讨会上，不少学者就呼吁小产权房应当区别对待。可以列入历史原因形成、规划属于建设用地、不涉及开发商介入成片商业开发这些范畴的小产权房，可以考虑将其合法化。
“历史原因形成”是指在现行《土地管理法》颁布实施以前建成。实际上，在1998年8月修订《土地管理法》和1999年5月国务院发布 《严禁炒卖土地的通知》之前，相关法律并没有明确禁止城镇居民购买农民住宅。有学者提出，将历史形成的小产权房列入非法范围，违背了立法应具有的连续性。
此外，部分学者提及，应注意把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开；把符合规划合法开发的小产权房与违法开发的区分开；把城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开。
上述学者建议，对城市规划区内的农民住宅，以及部分已形成规模、符合规划的小产权项目，可考虑制定相应政策，适当放开；对违法建设尤其是占用耕地的，严肃查处，“该拆的拆，该停的停”。
“至于开发商变相开发小产权房牟利的行为，政策可能会严厉打击。”一位知情人士说。
国土资源部政策法规司司长王守智曾表示，在对《土地管理法》进行修改时，除用途管制、耕地保护这一系列问题外，最核心的改革还是在农村集体土地财产权实现的形式和制度上的改革。“土地上遇到的问题，不单纯是法律上的问题，更主要的是体制和机制上的问题。从根本上解决农村土地权利制度问题，需要通过《宪法》以及很多法律、经济制度的安排才能实现。”
