2008.1.8
地拍会。突兀的新“地王”。
外部环境的不利没有打消恒 大地产董事长许家印的积极性，他为赴港上市忙得不亦乐乎。恒 大的广告充斥电视、纸媒、户外广告，在香港广告更是铺天盖地，曾经一天撒出3000万元。高调赞助第49届乒乓球锦标赛之后，恒 大将与美国地产巨头特朗普合作的新闻也成为很多媒体头条。
自从2006年引入三家战略投资者后，2007年恒 大在全国大举圈地，土地储备从2006年底的600万平方米激增至2008年初的4800万平方米，暴增8倍。恒 大的版图也从广州一城激增至全国27个城市。恒 大如此激进的扩展，成为珠三角地产企业高速发展的一个极端缩影。2007年，珠三角主要的地产企业无一例外地进行了高速扩张，在全国的土地拍卖市场上“地王”的主要创造者也是珠三角的大公司，这一年它们都囤积了惊人的土地。
即便如此，1月8日恒 大以41亿元的巨款拍得广州的新地王，仍旧让人咋舌。广州12月以来土地拍卖基本上以底价成交或者流拍，大地主碧桂园正陷入“土地门”，如此惨淡市场中的“地王”，实在显得很突兀。
黎文江参加了1月8日的拍卖会，这位合富辉煌地产经纪公司首席分析师1963年进入房地产行业，历经房地产市场几轮起伏，强大的不安感让他在地王出现之前就匆匆离去。坐在他旁边的中海地产老总甚至有些忿忿地说：“我也有钱，有什么必要花41亿元买地。这样有什么意思？就算是上市了，钱都进不来啊。”
但也有人能明白许加印的心思。“恒 大预计马上就上市啊，至少10倍市盈率是有的吧。那现在41亿元拿到土地，上市就值410亿元了。许总不必心疼钱啊！”
真有这么乐观吗？
1月20日，香港恒生指数暴跌2000点。有几家2007年在香港上市的地产公司已经跌破了发行价。几天之前，已经通过港交所聆讯的昌盛地产宣布暂停IPO。2007年被香港资本市场追捧的中国房地产企业风光不再。在粤港资本界浸淫多年的盛富资本的黄立冲认为：2008年中国房地产企业到香港上市已经很困难了。
2008.2.7
年关。几家欢喜几家愁。
广州的投资客张先生开始为手中的3套房子着急。去年10月秋交会上，他买了珠江新城2.2万元/平方米的房子，现在，价格已经掉到了2万元以下。短短4个月，房产缩水10多万元。“早知道会跌就不买了。”他说。
像张先生这样的投资者，被深圳炒房者眼中视为业余炒家：投资有限，即便有些损失也基本上能够承受，万一跌价大不了自己留下来住。在广州，张先生是炒房者的代表。
而深圳不同，像牛波那样的职业炒家和跟风炒家占多数。现在，高位出货的牛女士自然是高枕无忧暗中偷笑，惨的是那些像股市里中小股民的跟风炒家。他们囤积了相当多的房源，担心房价会继续下跌，希望尽快出货。现在，他们和开发商已经形成竞争关系，一旦开发商降价，直接打击的就是这些跟风炒家。
对于这些被套的业余炒家和跟风炒家来说，这个年过得如坐针毡，惴惴不安。
尽管大多数开发商对“拐点论”相当抵触，但他们不得不接受的是“拐点”的事实正在发生。从12月开始，广州、深圳、东莞、惠州的房价开始明显下跌，在价格下跌的同时，交易量却没有回升，市场观望氛围一天比一天浓。降价求生才是明智的选择。也正是在春节期间，大大小小的开发商们统一思想，齐齐降价。
这个春节也有很多人心情相当不错。广州维森置业董事长张维伦带着家人去珠海购买了两套很不错的海景房，本来他不属于炒房族，但12000多元/平方米的价格让他很心动。他认为，惨淡的市况下，有些好房子被低估了。一个地产商带着全家去丽江度假，看中一套1000多万元的别墅随手买下。“市场上没有投资客哄抬物价了，看到价格合适的房子就可以买。”
在接受央视采访时，王石用“心惊肉跳”来形容2007年的心情。当然，万科的业绩足以让王石安心，2007年万科的销售额达到了526个亿，比2006年的220亿上涨140%。
2008.3.20
恒 大暂停上市。行业震动。
3月20日晚，恒 大宣布暂停上市。消息传出，全行震动。
较早前，在深圳一家投资公司任总经理的林先生从香港同行的短信中知道了这件事。他回复短信：“许家印再牛，要想重新IPO不扒层皮才怪！”
同一天，中国证监会有消息，支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强，但IPO募集的资金不准用于购买开发用地。这是继去年“9·27新政”之后，房企融资的又一大利空。
林先生跟几个地产圈的朋友碰头茶聚，大家一个个神情肃然。“富力回归A股看来又没有指望了。”一位敲着桌子长叹，“宏观调控、房产信贷紧缩和A股融资不畅的情况下，香港资本市场这又变了天，房企接下来的日子怎么捱啊。”“肯定要死一批的！”另一位冷不丁地冒出这样一句话。此言一出，他的几位朋友谈笑全无，相继告辞。
也在这一天，富力地产发布了2007年报。年报显示，富力地产现金仅为13亿元 (包含现金等价物不到23亿元)，而负债总额已高达415亿元，净负债比率高达139.5%。除要向政府支付的地价款80亿元外，2008年富力地产需归还的贷款近74亿元。
拖累富力资金链的，还有富力将近全国400多万平方米的商业物业。虽然从长期来看商业物业可以创造更加稳定的收入来源，但在短期内，富力不得不持续地投入巨额资金进行开发建设。回归A股无望，富力最现实的选择还是卖房子。
从2007年4月，富力就高调宣布要回归A股，拖至9月，后又寄望于年底。到了年底12月，富力回归A股的希望又向后推了。“我们在两个月之内回归A股。”富力董事长李思廉年底在接受记者采访时还是相当乐观。但现在，李思廉的说法是：“如果上不了A股，公司将暂时不拿地，今年我们将努力工作，做好销售，努力卖房子。”平时很少对媒体发言的李思廉说出这么“实际”的一句话，对整个市场的震动可想而知。
富力几乎是紧跟万科在全国开始降价。除了在广州推出不断特价房，春节后广州六盘连降，最低折扣8.3折。3月，天津富力四盘联展，推出赠送契税、维修基金等优惠。北京富力桃园也推出了特价房。广州富力桃园甚至推出了分期首付的非常规营销。
而前几天接连出炉的其他珠三角地产企业年报，情况不比富力乐观。2007年全行业高速扩张、高价囤地的恶果已经初现。媒体一片哗然，地产企业的资金链一时成为热点话题。
2008.4.2
不满的老业主。索赔风暴。
新年之后，珠三角楼盘降价、打折已经成为行业惯例。袁皓说：“现在的房子是打折不一定有人买，但不打折就完全没有人买。”
4月初，广州市房地产均价已经从1.1万元回落到了9300元，东莞的房价基本腰斩，深圳关内的房价已经从2.5万元的均价掉到了1.7万元。广州出租车司机马师傅发现，坐他的车看房子的人越来越多。但是市场的回暖迟迟未至，统计出来的交易量依然萎靡不振。
降价引发了新问题。老业主不满房子贬值，从2008年3月开始，深圳、东莞接连发生了业主要求赔偿甚至打砸售楼处的事件。
金地梅陇镇的售楼人员张玲亲历多次业主索赔。春节之后，梅陇镇三期以11000元的均价开盘后，二期的200多个业主就不住地来售楼处质问和要求赔偿，因为二期的开盘均价为15000元，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元。“有的情绪激动得几乎要动手砸东西了。”
表面是业主补偿的问题，实际上还是降价的问题。农历新年过后，珠三角地产市场价格的竞争已经到了白热化的程度。为了降价促销，很多开发商以赠送家电、赠送精装修或者物业费的方式对老业主补偿。而深圳桑泰地产的全额补偿行为几乎成了众矢之的：为了大规模降价促销的，开发商决定对老客户每户全额补偿40万元-70万元。
4月2日，深圳市房地产协会与深圳律师协会及部分房地产企业联合召开新闻发布会，发布会的内容是关于降价之后业主索赔问题。在3月26日，深圳市房地产业协会就这个问题已经邀请有关人士召开过一次座谈会。深圳市国土局、行业协会与地产企业在这次发布会上达成了一个共识：“全额赔偿的头不能开，一开市场就乱了”。
2008.5.3
深圳春交会。降势稍稳。
图腾镜发现这次会展的人比去年秋交会更多，促销手段更加匪夷所思。当他看到一个“最低价2900元/平方米起”的楼盘广告时，他揉了一下眼睛：这卖的还是深圳的房子吗？
五天时间，春交会的成交量只有800多套，这还不及2007年6月深圳两个工作日的成交量。图腾镜叹了一口气：“年前认为年后会回暖，3月认为5月会回暖。现在5月又要看6月了。”
尽管五一市场并没有期待中那么热烈，但大地产公司们还是纷纷拿出了很好看的成绩单：“五一”三天假期，碧桂园卖出了9个亿，富力卖出了3个亿，保利卖了2个亿。
一季度最好的成绩单还是来自万科，万科2008年一季度销售回款100亿元，4月销售回款40亿元。“万科的降价策略很明智：最早降价，吸引消费者；一降到底，迅速回笼资金。”黎文江分析，“跟进降价的地产商很被动，那些逐步降低价格的企业更被动，市场从来都是追涨杀跌的。”
现在万科仅销售回款就有140个亿的现金在手，进可攻，退可守。5月4日，王石在一个演讲之后对记者说：“我们该降的都降了，应该不会再降了。”而市场对万科的预测则更进一步：“万科现在可以在市场冷清的时候买地、收购公司，反正便宜。”
一位抵住了上市诱惑的广州房地产商现手握重资，他说他在等着“看恒 大怎么死”。珠三角等着蚕食奄奄一息的恒 大的地产企业，并不是少数。
一位接近碧桂园的地产老总透露说，碧桂园的“零成本”拿地风波已经平息了，国土资源部没有查出什么问题。“杨老板做了很多善事，为他这次化解危机帮了不少忙。”在这位知情人士看来，“在这轮房价上涨的过程中，碧桂园所开创的大盘模式对抑制房价过快上涨有贡献。这一点政府是看得到的。”
“其实这一轮真正倒下的肯定不会是大地产商，大不了卖房卖地就完了。”万科首席研究员谭华杰说。一位广州开发商持相同观点，他认为：“这一轮会有80%的房地产商出局，全都是小公司。”
富力地产董事长李思廉最近也放出话说：“房企最困难的日子已经过去了”。
(本刊记者孙欣对此文亦有贡献)
广州房价及交易量
时间 均价(元) 成交量(平方米)
2007年7月 8500 80万
2007年11月 11000 45万
2007年12月 10000 45万
2008年1月 9700 35万
2008年2月 9304 23万
2008年3月 9316 37.7万
(广州房价及交易量)
