短租公司：以家的感觉去赚钱

投资面临“双刃剑”

与7天、如家等国际知名连锁酒店相比，个人投资的酒店式公寓虽然有诸多的优势，但也面临很多的困难。

首先，市场空白意味着巨大的投资前景，也意味着尚不成熟的市场认知。通过南粤居的调查显示，目前听说过酒店式公寓的客商仅有20%左右。对于把酒店式公寓当作事业的投资人来说，想与满地开花的平价宾馆争蛋糕，必须有一定的宣传渠道和手段，让大众接受这个新理念。“打造品牌一定需要包装”，郑大源这样说。

其次，投资门槛低，一方面使小本创业成为现实，另一方面也造成从业人员总体素质不高的状况，进一步使得市场对酒店式公寓的信任难以建立。“一地老鼠屎”是郑大源对这个行业的评价。

据郑大源估计，目前广州酒店式公寓绝大多数属于无牌经营，行业整体形象不高，无牌经营的不规模宣传，必然使之成为“地下产业”，进一步阻碍了市场的认知。郑大源经常遇到的这样的情况，新换了床上用品，但租客却不相信，担心公寓为节省成本忽略卫生。相对标准酒店统一的白色床单，酒店式公寓为了表现温馨选用了彩色床单，却被租客误认为是“用来遮盖污渍”。

由此一来，酒店式公寓的优势特征，在另一个角度看来都成为了“双刃剑”。面对各种局限，郑大源已经早有考虑。为了既体现卫生又展示温馨，他将各公寓的床单统一为橙色。面对公寓地点分散化造成的管理不便，计划在未来选择房源时，坚持“集中里有分散”的原则，尽量在同一小区内集中就近寻找。

市场投资与风险分析

在投资酒店式公寓的创业路上郑大源一步步走来，从原来只有一套房源到现在60多套，从只身奋斗到10多名员工，而房源数量和员工数量还在不断增长。“原先一天赚几十块就高兴得乐不笼嘴，现在碰上广交会期间一天一万元都没什么感觉了。”

屋装修较好的房子一般的出租率为60%-70%，因此按照60%的出租率每个月租出18天计算，2500元/月接手托管的公寓，日租金大概为150-220元左右，一个月有1000-2000元的利润，年收入就会过万。广交会期间，租金会随市翻倍，升到500元以上，仅出租四五天即可收回一个月的租金。

但是，投资酒店式公寓的风险也不容小觑。除了要直面7天、如家等国际连锁酒店的竞争，还要和大大小小的散户房东抢饭吃。同时还得承受随着规模扩张后带来的越来越重的成本支出。

发展模式：

郑大源认为，酒店式公寓可以小本起家，有多少钱就投多少房，然后“滚雪球式”逐步扩大。而公司化经营虽然可以规避风险，但也将成本大幅提高，只有在拥有10套以上房源的情况下，注册公司才较为有利。

前期投入：

前期投入主要用于房租和公寓装饰性改造，具体由单套房租、数量、装饰程度等因素而决定。以南粤居为例，60套房源均是与房东签订长期租用合同，再按月支付租金，每月总支出8万余元。这种短线运营可以减少前期投入，有利于资金流动。对房间进行简单装饰，视改造程度成本在几百到上千元不等。

日租定价：

由于地点、房型等条件各不相同，租金也相差较大，但每套房的日租价均按照出租10-15天回收原租金的方案制定。房价定位方面，南粤居在高档小区的价位基本在100元/日到300元/日不等。为了满足不同层次的市场需求，南粤居在高校附近推出经济型公寓，日租金低于百元，在开学、复习、考研、节假时，入住率较高。

房源条件：

并非随随便便的房间都可以接手，用于打造酒店式公寓的房子需要一定“潜质”。高档小区的高层及小高层，房龄低于5年，房型从单间、一室一厅、两室一厅到三房一厅都在郑大源锁定的目标之内，而40-50平米的一房一厅最受市场欢迎。

同时区域环境也是重要考察因素，一般选择商务区、地铁、大学、展览中心附近，拥有良好的物业管理，完善的安保措施。而内部设施需要优质装修，沙发、成套家具、组合衣厨、卫浴设施应有应有，彩电、空调、冰箱、洗衣机、DVD 、饮水机甚至冰箱、电饭煲、微波炉、厨具餐具也成为必备条件。

风险及应对：

住房闲置期的风险。以南粤居为例，日常入住率为60%，尽管已经高于酒店行业的相关比例，但仍然面临一些房间“入不敷出”的现象，由此拥有一定房源成为规避风险的手段。

不同房源、客源渠道的风险。

常见房源来自亲朋、中介公司、自寻房源三方面。其中，中介公司收取一定的中介费，但遇到问题，可以共同承担风险；亲朋房源面临着感情困境，即使收益分配可以预先规定，但往往忽视责任承担的规定；自寻房源另需提防出租者不为第一房东，在接受托管的过程中，要对房产身份进行检查，并将风险承担归入合同。

租客来源也主要分为三个方面：散客、旅行社、中介公司。与房源渠道风险相同，由中介公司和旅行社这类组织提供的客源，较为有保证，可以共同承担责任；但事实上，散客或由散客组成的小团体(例如公司出差)是酒店式公寓的租客主体。因此，与各方签订相关合同，购买意外保险、财产保险都成为避险之举。

平常时期平均每月模拟投入表(广交会时期除外)

平常时期平均月盈亏计算表(广交会时期除外）