我们从英国、香港、新加坡的公营房屋建设历史中也可以看到有类似的情况发生，但经过摸索，它们均有各自很好的解决办法，值得我们借鉴。
英国：增加混合型小区化解社会问题
英国的经验显示，廉租房建设帮助英国有效解决了两次战后社会住房困难问题，特别是二战后一度成为住房建设的主力，1981年占住宅总量的31.4%。1980年代起私有化后剩下的廉租房才专门用于解决低收入人士住房问题。住房协会的兴起减轻了地方政府提供和管理廉租房的负担，提高了廉租房的建设和服务质量，给承租人较多的选择。2004年廉租房人均居住面积达28.2平方米。然而，1980年代后廉租房数量建设受到忽视，在二十一世纪房价高涨时廉租房供不应求，低收入人士住房状况恶化。
目前，英国政府重新重视廉租房的建设，增加产量，并作了一些列改革：
1)在建设上采用多种有效措施促使廉租房住户融入整个社会：如规定，规模达于15户的新住宅小区将需要提供一定比例的廉租房。该比例因地而异，在廉租房严重短缺的地区较高(伦敦50%，牛津40%)，开发商获得优惠的规划设计条件作为补偿。同时，在不过度减少开阔地的前提下，在廉租房小区内的空地见缝插针地建造低价房甚至商品房，改善廉租房社区。
2)改革廉租房的分配机制，新的和腾出的旧的廉租房通过房地产经纪人的渠道公开，轮侯者根据自己的类别和等候时间获得的分数进行自选和竞争，分高者得。这一办法使分配时间大为缩短，更多的人愿意去偏远的地区以缩短轮侯时间。
3)改革廉租房的管理机制，由承租人参与的新的管理机制，使管理方能更多了解承租人的要求，提高满意度。同时，部分廉租房提供者正在试行帮助就业和加强社区建设，比如把部分小区管理的工作职位优先安排给小区内的失业者，有建设项目的住房协会提供建造业培训和就业机会等。
4)政府减少专门的低价公房，以更低成本和更有弹性的共有产权和共同权益房帮助低收入人士置业。
香港：严格有效的监督体系
香港与英国的情况类似，公营房屋起源于上世纪五十年代初的住房问题而产生的社会危机。香港政府在1954年成立了屋宇建设委员会(1973年4月1日改称现名房屋委员会)，负责兴建及管理廉租屋，来提高低收入居民的住房水平。廉租房均采用屋村的形式，拥有良好的配套设施，形成一个个大型社区。1972年，香港政府公布“十年建屋计划”，通过新市镇的建设，要在十年内建造可供180万人居住的廉租房(当时香港人口420万)。1976年，香港政府开始推行研究“居者有其屋”(简称居屋)计划，供没有资格住廉租房但又无法负担私房的人士购买。其后，又引入“私人机构参建居屋计划”，“自置居所贷款计划”等，从兴建和贷款扶助方面对公屋计划作了完善。香港的公共住宅体系在解决安居问题上是十分成功的。1965年，居住在廉租房和徙置房等公营出租房的居民超过了100万。到1981年，居住公房者更是超过了200万。从上世纪九十年代以来，香港居住公共房屋(廉租房和居屋)的居民一直在50%左右。
值得注意是，为了能够避免公营房屋分配过程中的营私舞弊的现象，香港建立了严格的轮候配屋制度。政府设置公屋轮候册，按登记次序向合资格的申请人编配租住公屋。政府还实行公屋退出制，有关申请人只能享受一次福利政策(租住公屋和购买居屋)；政府规定凡住户新租房屋，需在新租约/租约证生效日期起计60天内，终止所租公屋单位租约/租用证，并把住房腾空交回房屋署；凡居于公共房屋10年以上，而被界定为“富户”的住户，须缴交双倍租金；1996年修订后的政策规定，凡在公屋住满10年，且所报收入又超出公屋资助收入上限的租户，均须申报所有资产，资产净值超过指定限额或选择不申报资产的住户，就须按市值租金交纳。
香港的“公屋”和“居屋”体现了扶危济困的特点，这就带来了监督问题；值得借鉴的是，香港房委会是一个半官方、半民间的组织，其组成人员包括政府官员和民间人士，任务是检讨和制定政府的房屋发展计划并监督其执行；房委会具有充分的透明度，必须及时公开有关政策，接受传媒和社会的监督，从决策层面上保证了政府房屋政策不至出现太大的偏差；住房发展政策的具体操作并不是由房委会来完成，而是交由房屋署负责进行；房屋署属于政府机构，由该机构负责房屋政策的贯彻实施，保证了政策实施的权威和效率。
公营住房的建设和管理可以在一定程度上成为住宅市场的调控手段，但必须操之谨慎。香港在这方面有明显的教训。在香港回归前的几年，住宅投机炽热，1995年第四季度至1997年第三季度，私人住宅售价指数在两年间上涨了65%。为了压抑房价，回归后特区政府大量增加公屋和居屋给。可是，亚洲金融风暴后香港住宅市场收缩，大量的新供应量导致房价持续下滑，到2003年最低时共跌了60%。不少住宅市场价值低于贷款余额成为负资产，负资产业主最高时达10.56万户。为了拯救住宅市场，特区政府在2000年和2001年暂停出售居屋，到2003年更无限制停止建设和销售居屋。特区政府在2002年全面修改住房政策，维持一年供应两万多套新廉租房外，放弃了把住宅自有率提高到70%的目标，同时大幅削减土地供应。2004年后香港经济复苏，到2007年，特区政府才把1.66万套空置的居屋推出市场。
新加坡：巧妙建设组屋区文化
新加坡也是在上世纪五十年代住房极端困难的情况下实施公营房屋建设的。在1959年获得自治地位时，新加坡住房严重短缺，有47%的人住房严重不足。借助中央公积金，新加坡形成了以低价组合房屋(组屋)为主，廉租组屋为辅的公房体系，并使组屋在新加坡住房体系中占据绝对主导地位，从1985年至今一直占住房总量的80%以上，并帮助新加坡成为亚洲居住水平最高的国家之一，人均居住面积达30平方米，并拥有世界最高的住房自有率。
进入21世纪，新加坡的公营住房发展缓慢下来，组屋的建造量大幅减少。居住在公营房屋的人口比例从1990年的87%下降到2007年的81%。至2007年3月31日，建屋局管理的住宅数为878813套，比2006年减少279套。其中，46979套住宅为廉租房，其他为已售公房。公营住房发展减慢的主要原因第一是新加坡公民的住房需求已经得到满足，而日益增加的外籍常住人口并没有资格购买组屋。第二个原因是有能力购买素质更高的私人住宅的人越来越多。
在新加坡建造公营房屋体系中，有效的金融扶助是关键。新加坡政府将建屋局的亏损列入预算并负责津贴，从整体上保证了整个房屋体系的资金来源。同时，新加坡政府设立了中央公积金计划。在购买组屋时，公积金可以用于支付首付款，也可用于支付月供。公积金缴费率随经济和房地产业状况不断调整，成为政府调控经济的主要工具。除此之外，购房者在第一次购买住房时，可以从建屋局或市场上获得低息按揭贷款。
新加坡政府利用大部分国民住在组屋的便利设计了一些政策来影响社会的形态甚至经济的状态，其中通过政府组屋计划进行的社会工程有下面三个：第一，推行亚洲的价值观，比如大家庭的观念。随着住宅数量的增加，大家庭的居住形式逐渐减少，调查发现从1968年到1981年大家庭减少了10%。为保持大家庭观念，1978年政府制定了一系列的政策鼓励大家庭的存在，比如，子女和父母在一定的距离内买房可获得3万新元的补贴。1981年建屋局允许住户为了靠近父母而换房。此外，在住房分配中，靠近父母家人的也有优先权。
第二，推行种族和谐计划。新加坡常住人口中有25%是外国人。本国公民中，四分之三是华人，14%是马来人，8%是印度裔人。为了形成种族混居的社区，1989年新加坡政府推行种族居住比例政策，要求任何新的组屋区中种族人口的最高比例是华人84%，马来人22%，印度裔人10%，不得超过。
第三，让不同收入的人士混居。目前新加坡有82%的人口居住在政府建设的组房而每个组屋区有多种不同的房型(表1)，让不同收入水平的家庭居住在同一社区，以避免一些社区变为穷人区或富人区。
新加坡政府这些社会工程的效果可以通过组屋区的设计上得到强化。建屋发展局经过十多年的实践，发现居民的互动和社区的纽带的建立在一定的小区规模上达到最佳。同时，尽管小区没有实行封闭式管理，对外来者的行动没有任何限制，这种规模的小区却带来了较强的安全感。1978年，以小区为细胞的组屋区的空间布局被采纳，1980年建设的淡滨尼新镇成为第一个采纳小区制的组屋区。以后所有的新组屋区均采用了小区制，形成了10栋左右的住宅楼组成的小区，不超过9个小区构成一个新镇的空间模式。大楼的结构便于居民进行沟通，如采用板楼，设长的过道让住户朝夕见面。新的小区建有多层停车场，以留下尽可能多的空地。小区内还实行人车分离。在1980年前建设的组屋区在以后的改造中也向小区制过渡。
在国民住房自有率和居住条件已经达到较高水平的今天，新加坡的公营房屋计划将在以下方面继续发展：配合新加坡吸收移民和外籍劳工以增强竞争力的政策，在房价高涨的时候为首次购置业者和想改善居住地组屋拥有者提供帮助，和应付社会老年化等新的挑战。
英国、香港和新加坡均有成功地提供大规模公营住房的经验，也有失败的教训。它们都通过大规模的公营住房建设解决了住房的绝对短缺问题。英国通过廉租房和出售公房为低收入人士提供了住房公平。但在二十世纪八九十年代英国忽视了廉租房的数量，造成了少量低收入人士住房水平的下降。这个问题需要住房新政策来加以解决。在我国香港特区，土地资源极为贫乏，收入不均问题十分严重。然而，大规模的廉租房实现了安居和治安良好，很多人通过居屋实现了住宅自有。通过政府主导住宅供应，新加坡实现了公民居者有其屋、住地就业、享受国家补贴和对国家的自豪感和认同，实现了通过组屋建设对经济的调控，实现了通过组屋规划设计和管理建立社区认同、文化保护和种族混居。
英国、香港和新加坡的经验告诉我们，公营住房对提高社会的居住水平、住宅自有率是必不可少的。公营住房的水准低于市场住房，但通过良好的规划设计公营住房可在环境、配套甚至就业方面得到补偿。公营住房还与居民的就业、致富、政府的政治、经济和环境目标密切相关，有助于打造和谐的社区。
(作者系香港瑞安集团主席)
