———新潮实业（600777）战略转型调研暨重大收购点评
深圳市怀新企业投资顾问有限公司
投资要点
█烟台地处东北亚经济圈的中心地带，地理位置极为优越。作为我国沿海开放城市和环渤海经济圈的热点城市，具有独特区位优势。
█烟台经济呈现又好又快的发展态势，房地产发展供需两旺，房价涨幅较低，与自身经济和环境相比形成价格凹地，与目前地产价格调整、成交低迷的一线城市形成反差，目前的房地产价格仍具有增长空间，景气度仍将持续。
█新潮实业以股权置换方式收购银和怡海房地产开发有限公司50%的股权标志着新潮实业向房地产的重大战略转型拉开序幕，重大地产项目将于2008年全面启动。经过战略调整，公司将成长为区域性的房地产开发龙头企业。
█国奥天地、黄金海岸等重大优质项目将成为公司未来发展的新的持续利润增长点，对烟台房地产业将产生重大影响，会进一步提高公司的核心竞争力和品牌美誉度。
█收购带来的收益立竿见影，后续项目及土地储备成为业绩持续增长的有力支撑，业绩增长和资产重估进一步提升公司的投资价值。
2008年2月，烟台新潮实业股份有限公司公告与烟台东晨投资有限公司进行股权置换，公司以拥有的烟台铸新投资有限公司100%的股权置换东晨投资拥有的山东银和怡海房地产开发有限公司50%的股权。新潮高调吹响问鼎烟台地产巨擘的号角。这标志着新潮实业向房地产的重大战略转型拉开序幕。
一、烟台作为我国经济快速发展的滨海休闲宜居城市，魅力四射
山海情怀，人间仙境、瓜果飘香是烟台的外在之美，人文荟萃、物产繁华是烟台的内涵之美。烟台是全国首批十四个沿海开放城市之一，烟台以其得天独厚的优势成为我国经济发展最快的城市之一。
●烟台区位优势明显，为烟台房地产发展创造了良好的区域环境
烟台地处胶东半岛，与大连隔海相望，是山东省对外开放的前沿阵地，也是环渤海地区的重要城市，是连结东北地区和华东地区的中枢。烟台与韩国、日本隔海相望。离东北亚最大的三座城市（北京、上海、首尔）都只有一小时的飞行距离，地处东北亚经济圈的中心地带，地理位置极为优越。
烟台是"全国投资环境40优城市"之一，"中国投资环境金牌城市"，"中国十佳魅力城市"，亚洲唯一的国际葡萄酒城，2005年获"联合国人居奖"。境内港口9处，烟台港是中国北方重要的对外贸易枢纽港，与70多个国家和地区的100多个港口直接通航；烟台空港为国家一类开放口岸，已开通数条国际航线。公路发达，已建成数条高速公路，分别与青岛、威海、潍坊相接，烟台已形成海、陆、空全方位的立体交通网络。今后随着烟大铁路轮渡、同三高速公路等重大基础项目的竣工投入使用，烟台在东北亚地区的区位优势将更加明显。
烟台快速健康的经济发展、深邃的文化底蕴和丰富的旅游资源每年都吸引大批海内外企业投资和游客旅游度假，为这座城市源源不断地创造着财富，聚集着人气。美国、欧洲和日本、韩国等国外工商界人士和游客纷纷慕名而来，烟台与世界的关系日益紧密。在"中日韩经济圈"，烟台处于中心点位，可以内外双向承接和双向辐射。这些因素为烟台吸收日韩投资、对日韩出口、进口中转、劳务技术合作、旅游等各方面的发展奠定了良好的基础。
●烟台经济发展呈现又好又快的发展态势，房地产发展供需两旺，房屋销售价格涨幅属正常范围，与一线城市相比，目前的房地产价格仍具有增长空间，呈现良性发展的态势。
物华天宝，人杰地灵，烟台快速步入沿海发达城市之一，经济发展呈现又好又快的发展态势。2007年，全市实现地区生产总值（GDP） 2878.97亿元，比上年同期增长16.6%，多年保持持续增长。城乡居民收入、生活水平和生活质量继续提高，全年城市居民人均可支配收入达16772元，增长16.7%。人均消费性支出为11829元，增长14.7%。良好的经济发展环境、居民收入的提高为烟台本地房地产的长远发展提供了有利的支撑。
烟台的地产业随之取得了蓬勃的发展。房地产开发投资增长较快。2007年完成房地产开发投资205.12亿元，增长42.8%，其中住宅投资155.56亿元，增长48.5%，占整个房地产开发投资的75.8%。房屋施工面积1588.86万平方米，增长25.8%；其中住宅1224.56万平方米，增长25.4%。房地产市场保持供需两旺的发展态势。
根据规划，到2010年达到市中心区人均居住建筑面积25平方米的目标。"十一五"期间，市中心区新增各类住房10.9万套，总建筑面积为1072万平方米。
烟台的房价从2004年的3372元/平方米经过3年的时间已经提升到2007年超过5000元大关，住宅项目的最高均价也由2004年的5600元/平方米提升到现在的15000元/平方米，价差进一步扩大。目前市区高档住宅的价格走势主要集中在5000-9000元/平方米的价格期间。
从全国来看，2007年上半年房地产市场"虚热"普遍。反观烟台，2007年上半年烟台市商品住宅价格同比增长6.5％，涨幅低于全国平均水平，房价增幅平稳，比周边城市青岛、威海、大连相比，房地产市场稳步发展，房屋销售价格涨幅属正常范围。下半年尽管受到国家对房地产市场宏观调控大政策的影响，一线城市价格回调，成交低迷。但是作为二线城市的烟台受影响并不很大，整个房地产开发形势基本上保持健康平稳运行的态势。
城市人口增长，经济持续快速增长，城市居民收入提高，旧城改造力度加大，地价上涨，高档社区增多，城市魅力提升，外埠投资加大，拉动烟台住宅市场需求日益扩大，这为烟台房地产市场的持续繁荣提供了有力支撑。
二、新潮实业以并购为开端，拉开房地产战略转型序幕
进军房地产，新潮蓄势已久。从2003年起，新潮实业就着手房地产开发的土地储备工作，土地储备现已超过2000亩，成为烟台市土地储备最多的房地产企业，由此得名为"烟台地王"。
在战略发展上，新潮实业不断摸索和调整，逐步走向专业化发展的道路。
新潮实业1996年上市以来，资产规模不断扩张，产业结构不断得到优化，取得了比较好的成绩。在产业发展方向上，公司不断摸索，主动调整产业结构，经历了两次比较大的动作。一是在1998年和1999年，以公司第一次配股为契机，以吸收合并新牟股份为代表，完成了第一次产业结构调整，公司由单一的毛纺织企业调整为以纺织和电缆为主，以铸造、化工、建筑安装为辅助的多元化经营的格局。第二次是以2004年大规模收购房地产和建筑安装企业为代表的产业结构调整。经过第二次调整，公司基本奠定了以房地产和电缆为主导产业的经营格局。
自2007年开始，公司开始一系列剥离不良和低效资产动作，为公司的战略转型做准备。2008年开始，公司将在长久积累的基础上更加专注于开发房地产，成长为一家专业性、区域性的房地产龙头企业。
此次与烟台东晨投资有限公司合作，拉开了公司第三次产业结构调整的序幕。随着公司对房地产业投资规模的不断加大，作为公司的主导产业之一，房地产业在公司发展中所占的比重和地位将更加突出，打造成功的房地产品牌也成为公司今后重要的战略目标。2008年公司房地产项目将全面启动，加上后续的项目储备，将为公司的业绩的持续增长提供坚实的基础。
三、优质项目：未来利润增长点蓄势爆发，公司进入快速增长轨道
●高档社区--国奥天地项目
国奥天地项目为目前新潮实业此次收购银和怡海的合作开发项目，目前已经进入销售阶段。
银和怡海公司为烟台的房地产龙头企业，在烟台以开发高端项目著称。2007年获"烟台最具资信地产企业品牌"、"最具责任地产奖"和"烟台城市建筑成果奖"三项大奖。银和怡海公司目前正在开发的国奥天地项目，位于烟台经济技术开发区中心区，南临中心干道长江路，北临碧海金沙滩，规划总占地面积28.6万㎡，已办理国有土地使用权证面积为22.99万㎡，该项目已获得政府批准的规划方案总规划建筑面积为（地上）70.64万㎡。
根据我们的调研，国奥天地项目整体可出售面积为50万㎡左右，其中住宅37.6万平方米，公寓建筑12.6万平方米，目前的开发区楼盘价格在4000-5000元之间，加上商业及地下停车位等附属设施的出售，整个项目预计收入能达到25亿元，保守按照30%的毛利率估算，项目的利润将达到7亿元以上，按照公司50%的权益计算，公司的收益可观，将对公司的业绩增长增添亮色。
截止目前，国奥天地项目已开工建筑面积约35.1万㎡，其中已封顶约15.1万㎡，部分住宅已进入销售阶段，这将对公司上半年业绩形成有力支撑。
●城市名片--黄金海岸项目
新潮实业最具有潜力的项目为黄金海岸项目（原名贵族城）。
2007年，新潮实业所属子公司烟台大地房地产开发有限公司50%的股权转让给银河怡海，双方合作开发黄金海岸项目（原贵族城项目），位于市区东部滨海中路，北临烟台市主干道滨海观光路，东临港城路，南临世贸路，交通便利，附近高校林立，人文氛围浓郁：西部有烟台大学校区，西南部有滨州医学院，东部有中国农业大学烟台校区和烟台职业学院，附近有烟台市体育公园及国际会展中心，距离烟台市政府约3分钟的车程。该项目地块正向面对景色美丽的大海，有1100多米长的细腻沙滩，并且公司拥有1500亩海域30年的使用权，两侧有1500亩黑松森林（已生长40多年，为沿海防护林，将长久保存），该项目具有不可复制的稀缺资源，其地块位于市区内，而且集自然景观和人文环境于一体，地价已经大幅升值。
由于黄金海岸项目拥有独特的海岸资源，规模宏大，位置优越，其建设直接影响到烟台中心区的城市海滨景观，烟台市政府对该项目高度重视并大力支持。公司聘请了全球十大设计机构之一的英国阿特金斯对项目进行规划设计，聘请了德国五合国际对项目进行建筑设计，世联地产将该项目定位为中国北方最具特色的国际滨海休闲第一站。
黄金海岸项目占地1180亩，规划建筑面积66万平方米，预计今年五月份动工建设。规划建筑面积中有高层公寓47万㎡，花园洋房及叠拼10万㎡，五星级度假酒店1.25万㎡，商业及会所5万㎡等。
根据我们对附近海滨楼盘的实地调研，目前新近开盘的楼盘"世茂海湾1号"起价9000/元㎡，均价14000元/㎡左右；"鲁花东上海赋"均价为14000元/㎡，而已经完工交付使用几年的银河怡海山庄二手的海景房要卖到12000元/㎡。
根据目前的市场价格和黄金海岸项目的定位，我们保守估计公司的高层公寓均价为10000元/㎡，花园洋房和叠拼均价在12000--15000元/㎡，酒店式公寓和商业为10000元/㎡，整个项目的均价超过10000元/㎡。整个项目预计收入超过60亿元。由于整个项目分期开发，我们预计该项目将在未来为公司带来丰厚的收入。
此项目的成功开发，将进一步奠定公司在烟台房地产开发的龙头地位，提高公司的品牌与美誉。
●项目储备繁多，土地升值潜力巨大
新潮实业房地产项目进展非常顺利。目前正在开发建设的新潮怡海花园项目规划建筑面积8.2万平方米，将于年内完工，同时烟台新潮房地产开发有限公司还将于年内新开工两个项目。公司目前已拥有可开发土地约2000亩，是烟台土地储备最多的房地产企业，同时公司正在积极协商和运作中的土地约1000亩，具有丰富的土地储备。公司目前的主要土地储备均为公司几年前取得，价格远远低于目前的市场价格，从资产重估角度而言，公司目前的价值明显被低估。
结论：自2008年开始，新潮实业实现战略转型，开发的多个重点项目将全面启动，而土地储备的运作也仍在持续，这显示了新潮实业专业做大做强地产业的决心和信心。由于公司前期储备土地之丰厚和优良，使公司具有"烟台地王"之称，公司此前重大地产项目均处于酝酿期，自2008年开始公司地产将全面发力，使公司在未来的成长步入快速增长的阶段，在头戴"烟台地王"桂冠的同时成长为专业性的区域地产龙头企业。公司的战略转型与成长将进一步提升公司的价值。
