早报记者 梁文汇
“虽然修改过的《上海市房地产登记条例》，对预告登记作了更为人性化的规定，但要切实保证这一政策起到作用，还是应该把预告登记条款写进《上海市房地产买卖合同示范文本》里。”针对目前上海最新修改的房地产登记条例，上海联业律师事务所主任律师王展昨日建议。
王展表示，由于大部分市民还没有预告登记意识，甚至不知道自己有这个权利，这个政策的作用会大大弱化。“把这个条款写进示范文本，才能更好地防止‘一房两卖’以及‘房东跳价’。”
律师建议修改示范文本
为了与2007年10月1日实施的《物权法》相统一，上海市日前修改了《上海市房地产登记条例》（简称原《登记条例》，下同）（早报11月22日B10报道）。
《登记条例》规定，“登记日”以记载日为准，不再溯及至受理日；本市预告登记由双方合议，不分期房和现房；单方申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件，双方预告登记的，仍保持现有操作程序；物权以不动产登记簿为准，发现错误应申请“更正登记”。王展建议，在修改房地产登记条例时，还应该把预告登记相关的条款写进示范合同文本中。
“由于预告登记须以双方合议为前提，但是正在使用的买卖合同示范文本（2003版）并无预告登记的内容，因此建议在示范文本中添加‘预告登记条款’，即约定在买卖双方办理产权过户手续之前，买卖双方或者买方单方可以向该房屋所在地房地产登记机构申请预告登记。”他说。
他提醒购房者，在该示范文本修改之前，买方可以自行在房地产买卖合同的“补充条款”一栏中，加入预告登记的内容。
预告登记并非首创
“其实在房地产登记中，早就存在‘预告登记’。”王展告诉记者，原《登记条例》第49条第2款规定：“应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”也就是说，预告登记可单方申请，也可双方申请，即原《登记条例》本身就可以起到防止“一女二嫁”和跳价的作用。
“但是，大部分购房者却很少想过要使用这一权利。原因是预告登记对于普通老百姓而言，是个很专业的名词。”王展分析。
与原《登记条例》相比较，修改过后的条例要求预告登记必须以双方合议为前提，即第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”也就是说，当买方单方向登记机构申请预告登记的，登记机构要查验当事人关于申请预告登记的约定文件。
“新的条例，加上了要求双方约定的条款，在保障购房一方权利的同时，也设限防止滥用预告登记，更为合理。”他表示。
此外，修改后的登记条例关于预告登记的效力从原《登记条例》“登记后两年”调整为“自债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月”。也就是说，预告登记的生效日期不固定期限了。
“这次修改后，预告登记的相关规定已经比较完善，我认为可以写进示范文本了。”王展表示。
