■数据 百姓房产价值三年涨近80%
2004年底，何先生以均价每平方米2500元左右的价格买下九里庭院一套两室两厅的房子，如今，他所在小区的二手房价每平方米已经涨到4500元左右，三年期间，房价陡涨80%。而就整个石家庄市范围来看，房产走势也概莫如此。
■石家庄、唐山、秦皇岛领涨河北
据国家统计局河北调查总队调查显示，第三季度，河北省重点城市房地产价格继续保持上涨态势，而且涨势加快。
据介绍，三季度，河北省重点城市房屋销售价格与去年同期相比平均上涨6.8%，涨幅比上季高0.6个百分点，其中石家庄上涨8.0%，涨幅较上季高0.5个百分点，唐山、秦皇岛市分别上涨6.4%和5.9%，涨幅比上季分别高0.6个百分点。
其中，新建商品房和二手房销售价格相互拉动，涨幅双双攀高。三季度，新建商品房销售价格平均上涨7.2%，涨幅比上季高0.4个百分点；二手房销售价格平均上涨6.0%，涨幅比上季高0.7个百分点。
调查显示，石家庄市房屋销售价格涨幅快于唐山和秦皇岛，且涨幅在全国70个大中城市中位居前列。三季度，石家庄市房屋销售价格上涨8.0%，涨幅比上季高0.5个百分点，比唐山和秦皇岛分别高1.6和2.1个百分点。8月份，在全国70个大中城市排序中，石家庄市房屋销售价格同比涨幅位居第13位，环比涨幅位居第7位；新建商品住宅销售价格同比涨幅位居第11位，环比涨幅位居第4位。
除了上述三地外，临近北京的廊坊燕郊以及涿州，房价也在异军突起。目前，在燕郊，一些位置相对较好的楼盘价格已逼近通州，有的甚至比通州还高，潮白河边的某楼盘价格竟然每平方米突破6000元。在交通干线的“传导下”，近两年燕郊房产市场得到快速发展，新盘供应比较充裕，并且楼盘的品质相对较高，很多新开楼盘在3800元/平方米以上，部分高档楼盘项目已达到5000元-6000元/平方米。
据北京某房产公司负责人介绍，燕郊区域配套具备持续发展的潜力：北京新城市规划所形成的“大北京”概念将助推燕郊区域的配套完善。燕郊房产多为低密度、低容积率的小区，非常适宜居住，而到燕郊购房的多为在北京东部上班的白领一族，适宜的居住环境对这些消费者具有较大吸引力。
房地产价格的增长，使得河北人房产升值加速。
■房租伴着房价涨
“伴随着房价的上涨，今年省会租房市场的价格至少上涨了20%以上。”河北顺驰不动产网络公司石家庄国际城附近一家门店的负责人告诉记者，“说实话，在今年之前我们对于租赁市场不是很重视，可是从今年开始，由于房价飞涨，租房业务明显增多，利润也迅速上升，所以我们多次强调要做好租赁市场。”
这位负责人表示，现在许多城市家庭都有两套住房，有的是自己的居住条件升级了，就把旧房子租出去；有的是原来单位的福利房出租；也有许多单位好、收入高的家庭有2-3套住房，先出租，资金紧张或者房价涨到自己满意的程度再出售；“也有个别以租养贷的，买了新房不住，出租来还房贷，不过这是少数。”这位负责人表示。
河北顺驰不动产网络公司的这位门店负责人介绍，目前石家庄金马小区两室两厅的房租大约在每月600元左右，三室的大约1000元，而国际城的两室房子，每月房租达2000元，同样的两室房子世纪花园的价格是每月2500元。当然，和高租金对应的一般都是生活设施齐全、配套完善的成熟型房源，许多大公司驻石办事处的白领以及四十三中的外教都在租这样的房子。“中等价位的石门小区、宾南花园两室的月租金也在1500元每月。除了上述租赁群体以外，还有许多紧邻43中、27中等学校的陪读族在租房住，还有就是刚毕业的大学生，刚参加工作，没有实力买房的人群。”
“即便是股市、基金这么火，房市的热度一点也没有下降。”这位门店负责人说，“去年的时候，像我们这样一个门店，一个月成交六七套已经算多了，可是今年以来，一个月卖10套以上都是经常。”她说，许多在股市基金里边打拼挣了钱的，都全身而退，把数字财富变成了实实在在的房产。
■个案 孙先生的置业路径
“没想到，从没有房子到一下子有了两套房子，就像做梦一样。”供职于某省级集团公司的孙先生今年30岁出头，可他手里已经有了一套两室两厅和一套三室两厅的房子了。
“这完全得益于国家良好的经济局面，股市一路大牛。”孙先生介绍说，他是在1999年参加工作的，当时每月收入只有1000元左右，进过几年的积攒，刨去结婚的花销，在2004年底的时候，孙先生凭借自己的积攒，首付了十几万元、贷款10万元买了一套两室两厅的住房，每个月还款1000元左右，“当时我的工资已经涨到了每月2000多元，所以还起来也不是很吃力。”
去年开始，股市走牛，孙先生经不住朋友的劝说，把准备提前还贷的7万元钱投入股市，到今年5月份，这7万元已经变成了近50万元。“5.30”行情之前，他果断地从股市退出，在自己所在的小区又买了一套住房。虽然这个时候房价已经从2004年的每平方米2400元上涨到了每平方米3600元，但是他从股市挣的钱不仅让他买了一套120平方米的房子，还把第一套房子的房贷还清了。
■路径 收入提高与城市化进程力挺房价
随着城市化进程加快，我省房地产市场呈现一派盎然生机，经过近10年的快速发展，对经济的先导性和带动性作用越来越明显，成为推动经济发展的支柱性产业之一。虽然房地产尚没有成为单独的产业而只是服务业中的一部分，却不能不承认其在城市建设和城镇人民生活中的重要地位。
我省房价已经涨了不止十年了，但仍在持续的上涨之中，并且在上涨的过程之中一直伴随着城市化率不断加大、城市已建成面积不断扩张、城市居民住房不断改善、城市居民人均居住面积快速增长。房价的上涨并没有阻止人民改善居住质量的步伐。
有数据显示，居民收入的上涨和房价的上涨是同步的。2007年一季度房价增长了5.6%，但城市人均收入增长16.8%，而另一方面，房价的刚性上涨则缘于城市化进程。
据专家预测，到2010年中国城市化率将达到46%，城市人口将达到6.4亿人，比目前净增1.9亿人。目前，中国的城市化率是37%，按照西方发达国家的发展经验，当一个国家城市化率达到30%的时候，整个城市化将面临一个起飞，而从30%到70%则进入一个高速发展的阶段。据联合国有关机构分析，每个国家的人口城市化率在30%至50%区间，人口的城市化进程将加快。城市化率达到70%后，进程会明显减缓。因此，中国每年增加1.2-1.5个百分点的城市化进程大约能维持15-20年。
据省统计局监测，2006年，我省11个设区市城市化率由高到低依次为：唐山48%、石家庄43.96%、秦皇岛42.89%、廊坊42.82%、张家口39.45%、邯郸38.93%、沧州37.51%、邢台36.02%、承德34.35%、衡水33.68%、保定30.73%。此外，19个县级市和28个县的城市化率超过30%，虽然石家庄城市化率43.96%，距离专家预测尚有距离，但也意味着城市化进程仍具潜力，整个城市化将面临又一个高速发展期。
■风险 房市投资也非稳赚不赔
业内人士提醒，在当前高房价下投资房产，蕴含着巨大的风险。从长远来看，投资不动产不仅可以保值，还将有可能获得可观的收益，可并不是每一个人都可以进行房产投资的。那些拥有雄厚资金实力的人投资房产时有较强抗风险能力，而资金实力较弱、甚至依赖借贷来进行房产投资的人，其投资风险将会大为增加，尤其是在房价畸高的市场状况下。
首先是折旧风险。房屋作为不动产折旧是必然的。我国的住宅用地使用年限一般为70年，而我国的住宅寿命还到不了70年。建设部专家指出：“国内住宅的平均寿命仅为30年。”即使以70年来算，房屋的价值每年也面临着1.4%的折旧。从理论上来看，如果不考虑房价上涨因素，商品房在35年后，剔除折旧其实际价值只有原来的50%。但最近几年房价飞涨，折旧因素被遮掩了，根本没有引起应有的重视。一旦房价停止上涨，那些经过多轮炒作的商品房就可能因为折旧因素而进入贬值轨道。
其次是贷款利率变动风险。调查显示，绝大多数炒房者是借助贷款来进行房产投资的，而这将面临着如影随形的利率变动风险。比如，最近的房贷新政对房产投资影响就很大。以等额本息还款方式贷款20年，购买总房价130万元的商品房为例，房贷新政实施后要比原来多支付13万元的首付和119591.16元的利息。
再次是物业税风险。所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款。物业税是房产投资者即将面临的最大风险之一。目前，物业税已经在北京、辽宁等10个省市进行房地产模拟评税试点。今年10月中旬，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。物业税不仅会大大增加房产投资者的成本，也将大大增加房价下跌的动能。这是房产投资者必须要面对的问题。
除此之外，还有政策调控逐渐收紧、房产利润严重透支等风险。房价持续飞涨对民生的损害正逐渐显现出来，中央政府高度重视这一问题，不断采取调控措施，除了已经出台并实施的措施，还将不断有更严厉、针对性更强的调控措施陆续出台，仅此一项给房地产投资带来的不确定性风险就应该引起足够的重视。更何况，经过连续数年的持续暴涨，从收入房价比的角度来看，目前我国深圳、北京、上海等地的房价已经超过了发达国家的水平。在深圳，甚至出现了本地投资者于香港投资买房的现象，这本身就是对内地房价持续透支未来利润的直接反应。
当房产不再是投资者惟一的宠儿，房价还能继续保持坚挺、房市投资风险还将继续被忽略吗？因此，房市也需要进行风险教育，通过风险提示，帮助投资者更清晰地把握机会、规避风险。
（本报记者：武岩生）
