受制规模与硬件 虹桥CBD甲级写字楼租金难走高

    “受益于虹桥机场以及古北国际社区，虹桥CBD写字楼的租户以日韩公司为主。”昨日，美联物业写字楼部高级营业经理甘文锦向《每日经济新闻》表示，“区域租金回报率相对较高，一般可达到7%；部分购买房源较早的业主租金回报率更高，可以达到8%以上。”

    尽管租金回报率不低，但虹桥区域甲级写字楼租金水平一直垫底于传统六大CBD。甘文锦认为，与其他CBD相比，虹桥区域整体规模不大，是该区域写字楼发展的最大硬伤。

租金保持平稳 入驻率较高

    虹桥开发区作为上海早期写字楼的集中地，区域内甲、乙级写字楼均为涉外物业，区域内集聚了一大批外资企业。据张娟介绍，虹桥开发区写字楼入驻率较高，大部分物业入驻率基本维持在95%左右。这主要是由于区域办公氛围较为浓郁，同时也与该区域新增写字楼供应匮乏有关。

    张娟认为，虹桥开发区未来几年新增供应不多，基本以消化现有写字楼为主，但是区内现有写字楼的租赁状况仍将保持良好的态势，甲级空置率能够保持在10%以内。

    尽管区域甲级写字楼租金垫底于传统六大CBD，但今年下半年以来，租金一直保持平稳发展。张娟表示，虹桥开发区甲级写字楼平均租金在0.99美元/平方米/天左右，乙级写字楼平均租金则保持在0.5美元/平方米/天左右。

    甘文锦认为，随着上海全市写字楼市场的持续升温，虹桥开发区良好的配套设施、成熟的办公氛围，以及涉外经贸与商务主导功能不断延伸，区域办公市场将出现一定的反弹，租金水平将逐渐平稳回升，逐步缩小与全市租金水平的差距。

    张娟则认为，虽然虹桥开发区的物业品质无法与上海其他地区相媲美，但其长期以来形成的办公氛围，成为租赁良好发展态势的保障。在入驻率上，区内甲级写字楼入住率与全市平均水平基本持平，而乙级写字楼的入驻率却远远高于全市的平均水平。

新增供应匮乏 售价居高不下

    虹桥区域写字楼7%以上的较高租金回报率，也让部分业主、开发商加强了房源售价的预期心理。甘文锦表示，区域内在二手房市场挂牌的写字楼房源相对稀少，偶尔出现的挂牌房源也是还带有半年以上租期的物业，因此，业主的挂牌价格也相对较高，比市场价普遍要高出10%－15%。例如，区域内的远东国际广场，一般市场价格在3万－3.2万元/平方米，部分业主的挂牌价格却达到3.5万－3.8万元/平方米。

    据张娟介绍，虹桥开发区在售写字楼的总量虽然较低，但是品质却比较高，目前其平均销售价格为2.4万元/平方米左右，比全市平均水平高出接近1万元/平方米。这主要是由于物业所在区域的地理位置优势比较明显，同时，办公环境和服务不断得到改善，能够体现良好的性价比。随着该区域功能的不断强化，以及交通商业配套设施的不断完善，都将促使本区域的地位上升。

    新增供应匮乏将成为区域写字楼售价的有利保证。甘文锦表示，虹桥区域写字楼大多建成于1998年到2003年，2004年以来，每年约有1－2幢新增物业供应。他同时表示，尽管2008年将是上海写字楼的 “井喷”年，但虹桥区域明年写字楼新增供应约10万平方米。

    与此同时，虹桥区域写字楼还具有一个较为典型的特征——车位较为充足。张娟表示，目前虹桥区域尚未出现明显的车位紧张状况，但写字楼车位月租金水平差距较大。仲盛金融中心的300美元/月的车位租金是虹桥开发区写字楼中最高的，其他基本在1000-2000元/月左右，相对于全市其他写字楼集中区域价格明显偏低。

    尽管虹桥区域写字楼空置率较低、租金回报率较高，但区域写字楼还存在一定的发展瓶颈。甘文锦认为，与其他CBD相比，虹桥区域整体规模不大，是该区域写字楼发展的最大硬伤。同时，由于该区域内的写字楼基本都是早期建成的，写字楼配套在如今已经难以达到高档写字楼的配套要求，其现有的配套设备陈旧的特征日益突显。

贸易为先 物流商贸企业集聚

    尽管虹桥开发区内的部分写字楼有些陈旧，但是虹桥开发区贸易为先的背景，成熟的办公氛围，完善的商业配套以及便利的交通设施，仍然吸引着众多国内外企业，尤其贸易科技企业的目光。

    上海中原研究咨询部资料显示，虹桥开发区写字楼入驻客户中，物流商贸类企业成为虹桥开发区写字楼客户的主流。张娟表示，这主要是因为，虹桥开发区的定位就是大力发展涉外贸易；而在不断的发展过程中，虹桥开发区已经形成了比较成熟的商贸区。

    与此同时，咨询服务和文化/传媒等行业选择虹桥开发区的比重低于全市水平。张娟认为，主要是由于该类行业对物业品质要求较高，而虹桥开发区的写字楼品质难以满足其要求。相反，物流商贸等行业更多看重性价比而乐于选择虹桥开发区，并形成一定的聚集效应。

    另外，值得一提的是，虹桥开发区的外资企业占据了很大的份额，尤以日本、韩国企业居多，这与虹桥开发区以及古北新区的日本人、韩国人聚居息息相关，而这一格局，势必支撑日后虹桥开发区的稳定健康发展。

    张娟同时指出，新增供应不多、以及在售写字楼物业品质不断提升，为其价格提供了不断攀高的可能，市场去化仍比较乐观；虹桥开发区现有写字楼的硬件配套陈旧的缺憾，仍将继续下去，这种矛盾将不断深化，成为延缓该区域租金水平上涨的一个瓶颈；尽管物业存在缺陷，但是该区域的商贸优势将进一步突显，区域功能将进一步得到强化。

在建地铁项目带动 虹桥商铺租金涨一成多

BY  杨燕 每日经济新闻

    昨日，《每日经济新闻》获悉，由于地铁在建项目的带动，目前虹桥板块大部分商铺的租金大致已上涨10%-15%左右。网上房地产显示，目前虹桥板块有16个在售商铺，其中大部分为社区商铺，包括现代广场、光华大厦、虹桥电子时代广场、五洲大厦、虹桥华庭等。

    佑威房产研究中心主任薛建雄表示，目前在招租的有洛城时尚广场，商铺面积在30－40平方米左右，日租金为15元/平方米。其中纯古北（光华大厦）的商铺在售报价为5万元/平方米。

    志远地产商铺科徐威表示，目前店内虹桥板块的沿街商铺日租金大致在20元/平方米左右。其最繁华的地段水城南路、天山路古北路、遵义路紫云路等，挂牌出租的商铺日租金大致在18-20元/平方米。沿街商铺主要经营服装为主。

    由于开发较早，目前该区域商业形态已经比较成熟。随着100街坊16/1丘地块商业项目的启动，虹桥商铺租金可能稳中有升，服务质量和层次也会被进一步带动。

    据了解，长宁区虹桥商业中心地带有望建造规模庞大的地下空间。该地下空间沿途将以娄山关路（天山路-仙霞路段）为主干，虹桥十字广场为中心，沿线建筑裙房发展世界顶级品牌的零售商业和餐饮的娱乐休闲中心。

    此外，年初上海华天房地产发展有限公司以14.32亿元高价联手摘得长宁区100街坊16/1丘地块，该项目将建成集聚世界顶级消费品销售的高品质商业设施和现代化智能型甲级商务楼宇。地上7.5万平方米的规划建筑面积中，商业部分与写字楼各占一半，约3.6万平方米的商业面积将全部由开发商自营，另外还将开辟地下商场，地上地下相加有近5万平方米的商业面积。

    同时，规划中的地下部分还将与南北两侧的虹桥上海城和友谊商城相互“沟连”，形成可与南京西路“梅恒泰”相媲美的商业金三角。相关人员表示项，项目将于2010年前落成，目前项目所在地的拆迁工作已经完成。