长风生态商务区：租金低谷成就新兴总部基地

随着上海甲级写字楼市场供不应求态势日趋明显，业界普遍预测未来几年需求将保持强劲势头，空置率持续走低、租金持续上扬。在此背景下，部分企业正逐步迁出传统CBD区域的写字楼。

    上海中原地产研究咨询部写字楼专员张娟认为，在这一轮企业外迁潮流中，普陀区的长风生态商务区成为典型获益者。作为浦西稀缺的大规模开发综合商业地块，长风生态商务区所代表的非市中心新兴CBD，具有较为明显的成本优势。

    以该区域首个面市项目北岸·长风的两栋写字楼为例，其租金只有0.65美元/平方米/天，大约相当于部分传统CBD的一半，而在环境交通以及硬软件方面，则优于部分传统CBD。

规划：打造生态总部基地

张娟认为，今年以来，上海甲级写字楼市场保持异常火爆的上扬局面，传统CBD地区的办公楼空置率降到了历史新低，这对于新兴商业地块而言是一个绝好的发展机会。

    上海西区历来是城市的商务重心，如今普陀区的商业地产在市区中尤显稀缺、潜力巨大。李嘉诚的长和系开始涉足普陀商业地产，新加坡国浩地产也在积极进入。在普陀商业地产版图中，作为长宁虹桥写字楼的延伸，长风板块竞争优势日益凸显。

    上海知名房产专家印堃华认为，与其他新生CBD相比，长风地区具有一定的优越性，区位上能够与古北、虹桥地区相衔接，再加上金沙江路、真北路的商业氛围，长风地区能够成为一个很好的商务办公区域，同时也是很好的休闲地区。

    印堃华认为，按照上海现在办公楼的租金，年平均租金约为3000余元/平方米，如果写字楼的租售比是十年的租金相当于一套房价的话，目前6年的平均租金总额大约相当于长风区域的一套写字楼的总价，这样看来，长风地区办公楼具备一定的销售升值空间。另外，长风地区距离市中心距离相对较近，交通也较为便利，环境也比较不错，因此区域发展前景比较好。

    上海市普陀区副区长高德彪日前表示，长风生态商务区将努力引进总部和地区总部型的企业，重点引进一批国内外知名公司总部和地区总部，目前在长风生态商务区内组建、或正在筹建的项目公司和运行的公司有38家，其中8家是总部投资型企业。

    事实上，越来越多企业总部的聚集，使上海涌现出一批初具规模的总部经济载体。而总部经济形成的强磁场，又成了吸引上下游产业集聚、提升地区经济能级的“功臣”，造就了一个又一个商务密集的经济区块：陆家嘴金融区、虹桥商务区、淮海路商务区等由此而生，总部经济在区域中的作用正变的越来越重要。

    业内人士认为，可以预言，作为虹桥、中山、古北三大成熟商务区交汇之地的长风生态商务区，将成为新生总部经济集聚区。印堃华认为，目前总部经济发展有它的需要，关键就是城市办公楼的租金、售价都比较高，因此会出现企业负担过重的问题。上海总部经济起步较晚，但起点较高，总部经济一般都是在郊区，而长风位于内中环之间，因此在上海来说这样的情况比较稀有。

进程：世博前基本建成

张娟认为，从地理位置上来说，长风板块是虹桥写字楼市场的延伸。之前由于定位不明确，长风板块没有得到应有的发展。目前政府把长风板块明确定位为高档办公区域，未来3-5年时间，长风板块将完成向成熟写字楼市场的过渡。

    据悉，长风生态商务区占地220.9公顷，采用一次性整体规划，涵盖公、娱乐、商业、学校、医院、社区服务中心、酒店式公寓、高尚住宅、酒店等多种物业形态，在注重科技推动产业和经济发展的同时，纠正了传统的城市发展观，更注重以人为本、生态保护的城市空间的营造。

    沿苏州河2.7公里黄金水岸设置80-130米超宽绿化带，河流文化与时尚品味全面融合，以“休闲轻松、开放时尚”为基本基调，布置酒吧、茶吧、咖啡屋、主题餐饮以及各类时尚名品店，营造亲绿滨水的自然环境和文化氛围。

    高德彪日前表示，长风生态商务区规划建设8年，目前正处在全面建设阶段，2010年世博会之前将基本建成。土地出让方面，2004年首批地块公开出让，从2004年10月到今年6月底，长风地区通过公开挂牌方式已有6块土地出让，总面积619亩，规划总面积达到106万平方米，且全部为公建项目的用地。今年尚需出让的公建出让土地还有4块，规划面积达到30万平方米，下半年还准备推出两幅住宅地块，规划建筑面积将近30万平方米。

    高德彪在旭辉集团特别主办的“长三角企业总部建设高峰论坛”上表示，今年长风生态商务区将实现累计100万平方米项目全面开工建设，主要包括两方面，一个是去年已开工的55万平方米，正在加紧建设，预计国庆节前沿河11幢总部办公楼将建成；二是正在抓紧方案设计和各项手续办理的项目，下半年也将陆续开工。

    据悉，长风生态商务区周边要拓宽三条道路，内部要拓宽或改造6条道路，兴建公共绿地41亩。高德彪在长三角企业总部建设高峰论坛上表示，随着项目建设的加快交通道路和配套设施建设矛盾仍然十分突出，今年要进一步加大对环境建设和自身配套的力度，尽快改善长风生态商务区的整体形象。

优势：租金低谷吸引外企迁移

张娟认为，与长宁、虹桥区域写字楼租赁市场相比，目前长风地区正处于租金低谷，开发商希望借此吸引外企 “搬家”。据悉，目前区域首个面市项目北岸·长风的F、M两栋写字楼，租金价格为5.6-6元/平方米/天。

    张娟同时表示，如今上海甲级写字楼的租金越来越高，企业外迁动力增强，传统CBD外围的商业地块逐渐成为投资商、跨国公司关注的热点。

    市中心区域曾经是大部分企业办公的首选。而市中心日益拥挤的交通环境、相对紧张的区域配套，以及高层写字楼不通风、采光差、中央空调系统定时开关等问题，给工作带来一系列弊端，导致部分企业开始选择生态型办公环境。而长风区域也成为部分企业的首选区域，以区域内的旭辉世纪广场为例，项目提出了“光合办公”的概念，不仅结合自身的生态景色，创造了良好的办公环境，而且在降低能耗方面走在了前列。

    业内人士认为，目前上海高品质的甲级字楼市场供需矛盾突出，大型企业在租金成本和扩大经营规模方面的压力与日俱增，从传统CBD逐步外迁将成为未来的发展趋势，普陀区长风生态商务区有望成为热点。

    张娟认为，相对徐家汇、花木、五角场副中心区域而言，目前普陀西区的商务集群房价具有一定的优势，而且随着市政投入的增加、各项配套设施的逐步完善、人气的进一步聚集，普陀西区未来发展空间将会更大，该地块的升值空间也会更大。

    与其他区域不同的是，长风地区拥有其他区域所无法比拟的自然环境。中山、长风、虹桥河滨、虹桥中央四大公园齐聚，苏州河北岸绝佳的位置，创造了舒适、健康、高效和环保的办公环境。在这种办公环境下，高效地利用了各种资源同时又有利于提高工作效率，对人体健康也十分有利。可以预见，当绿色越来越成为市中心写字楼奢侈品之时，绿色生态办公必将引领未来商务楼盘的发展方向。

区域典型案例

旭辉世纪广场

    地处长风生态商务区核心位置的旭辉世纪广场，对于长风CBD中入驻的企业总部而言，拥有良好的交通优势和硬件环境，为提高商务效率创造了良好的办公条件。据悉，该项目不同于以往办公楼的只租不卖，该项目的企业总部拥有完整的独立产权，如果整栋购买更可独立命名。

绿洲中环中心

绿洲中环中心地处普陀区金沙江路、真北路交界处，总建筑面积近30万平方米。集3幢高层经典住宅、3幢国际化高标写字楼、一条环型商业休闲街和2座酒店、及酒店式公寓于一体。这些建筑群落由一个近4万平方米的水景园林进行有机衔接。

百万平米商业项目年内动工

长风生态商务区商铺价值趋升

BY杨燕 每日经济新闻

    昨日，《每日经济新闻》获悉，目前长风商务区的商业形态虽然以一些大卖场为主，而且消费档次也比较低，但随着今年底100多万平方米商业项目的动工，该地区的商业前景看好。

    天天房展网主任薛建雄表示，长风地区被重新规划为现代化都市生态产业园。目前只是开发的初期，只有两个商务项目入市。但是每个大型项目都规划了配套的商业设施，在一些项目正式运营，商务人流大量进入后，相应的项目配套商铺也会逐步入市，价值也会随之体现。

    据了解，目前长风地区的商铺多为一些社区商铺，一些大卖场还有办公楼下面的商铺和部分沿街商铺。位于长寿路上的一个两层的酒店总面积为440㎡，日租金为4元/平方米。

    目前已经上市的北岸·长风和旭辉世纪商务广场，都是多栋总部型多层办公楼。天天房展网数据显示，北岸·长风商铺面积6469.74平方米，套数5套，单套面积970.5～1434.19平方米，出售价格是1.7万～2万/平方米。今年7月9日，北岸长风推出的14套办公房和5个商铺共13163平方米一天之内全部都售完了，平均成交价格17169元/平方米。旭辉世纪商务广场的6栋7层写字楼，约600～900平方米单层面积，约4000～8000平方米整栋面积，今年初就打算推出，但到现在还没推，原先报价也是2万/平方米。

多个商业项目建设中

    长风生态商务区规划建设办公室、上海长风地产有限公司的冯先生介绍，由于原先的长风商务区是以工业为主，因此目前消费的档次相对较低，消费群体也主要以当地的居民为主。目前有部分楼宇完工的有北岸·长风、旭辉世纪商务广场、汇银国际商务中心。

    据了解，去年 12月31日下午，长风生态商务区首批三个项目——天鸿集团长风国际商业娱乐中心，旭辉集团旭辉世纪广场和高远控股集团汇银国际商务中心，顺利完成各项审批手续，并同时开工。三个项目总占地面积22万平方米，规划总建筑面积54万平方米，包括了高级办公楼、商业、娱乐、高星级酒店等多种功能业态。冯先生表示，这三个项目将在2008、2009年初陆续建成。

    目前已经对外出售的 “北岸·长风”即2005年3月被天鸿以7.3亿元收入囊中的长风2号地块项目，总投资达30亿元。项目位于长风生态商务区东南角，南临苏州河与虹桥隔河相望，东临浦西最大的城市生态公园———长风公园，占地近11.5万平方米，地上总建筑面积达29万平方米。作为长风生态商务区内第一个启动的大型综合商业项目，“北岸·长风”业态丰富，包含了办公楼、购物中心、休闲娱乐、五星级酒店、酒店式公寓等。“北岸·长风”一期工程位于整个项目的南端，是四幢南临苏州河的亲水独立多层企业总部写字楼。目前投入市场的多层办公楼即为其中的两幢。整个“北岸·长风”项目将于2009年竣工。

高档写字楼提升商铺价值

    “截至2007年1月，长风生态商务区通过公开挂牌先后出让6幅地块，总面积619亩，规划总建筑面积近105.5万平方米，全部为商业、酒店等综合用地。”冯先生曾对媒体表示。

    冯先生表示，未来将有10万平方米的商业中心建成，主要以一线品牌为主，随着一些写字楼的建成，高档商务设施也将增加。

    如在1号地块，建设中的国浩长风城总建筑面积35．97万平方米，为集大型主题商场、住商办公、甲级写字楼及五星级酒店、休闲娱乐于一体的多功能综合项目。大型主题商业区通过下沉式广场，将人流引导、汇聚、围绕不同形态的商业有序展开。

    冯先生表示，到今年底，长风商务区将有100多万平方米商业项目开工，很多项目将在世博会之前建成。项目开工建设的进度也很快，将会有三个五星级酒店和一些商业、娱乐项目建成。

    相关人士表示，看好长风商务区的发展前景，目前长风商务区在建楼宇的品质都很高，而且从当前部分商业楼宇的销售情况看，受到了包括世界500强等众多企业的关注，随着这些重量级企业的入驻，其周边的商业配套设施也将一步步完善，走向高档化，其商铺的投资价值也将日益显现。

采访后记

开发升级 长风商务价值有望被重估

BY李丽 每日经济新闻

    从目前整个上海商务商业地产市场发展的现状来看，普陀西区写字楼市场正处于上升发展阶段。普陀区真北中环地带的商业商务市场发展空间十分广阔，积蓄了巨大的飞跃能量。

    张娟认为，综合分析，未来两三年上海对于商业商务楼的需求将会保持一个强劲的势头，目前普陀西区商务楼宇开发还处于起步阶段，商务楼销售价格与住宅价格基本持平，甚至还有倒挂现象。随着商务氛围的升级，长风CBD的价值无疑将被重估。

    长风板块毗邻虹桥国际机场，连接杭州和南京的城际列车也已开通，连接华东其他地区的轨道交通和京沪高速铁路也在规划当中。在市区交通方面，地块周边已规划形成密集的立体交通网络，内环线距离该项目为5-8分钟车程。另一方面，该项目的南侧、东南侧、西南侧部分均可观赏到苏州河景及长风公园美丽的生态绿化景观。

    据介绍，长风生态商务区规划为普陀中西部商贸流通、居住休闲、生产加工、旅游服务的综合平台。目前已有国浩长风城、北岸长风、旭辉世纪广场等项目进驻并初具规模。这些项目以企业总部、甲级写字楼、商住办公、大型商场和五星级酒店为主，集商务、娱乐、休闲为一体。

    张娟认为，由商业带动整个板块的档次从而提升整个区域的房价，这是全球房地产发展的一个必然过程。目前长风板块内还没有形成较大规模的高档住宅区，现有的小区物业多是房龄相对比较长的老公房，而周围与长风板块紧密相连的就是曹杨板块和金沙江板块，以及相隔不远的长寿板块，其中又以长寿板块内的高档住宅相对集中。部分业主和购房者当前都看准了这几大连带区域的升值潜力，成交均价节节走高。