投资客已基本离场的2006年上海房地产市场，自住需求依然比较强劲。从过去一年本市房屋成交价格的变化幅度来看，总体上，新建商品房价格和二手房价格都表现出了一定的抗跌性，房产之窗日前公布的分析数据得出了以上结论。
新房成交量增2成
据房产之窗网上海楼市监测系统显示，2006年上海市新建商品房上市量2199万平方米，成交量2131万平方米，成交量较上年增加20.4%。全年整体供求比为1：0.97，表明上海市新建商品住宅的总体供求关系较为平衡。其中，2006年本市普通住宅成交量为1389万平方米，占全市新建商品房总成交量的65%，与2005年相比，本市普通住宅成交总量上涨28%。
从新建商品房价格走势看，房价在2005年宏观调控下出现了一定幅度的下调。在2006年上半年开始缓慢回升，至6月份达到顶点。之后，随着本轮宏观调控拉开帷幕，多数开发商在巨大的资金压力下，使出各种促销手段，某些地区的楼盘价格确实有所下降，再加上外郊环间楼盘占比较大，成交均价开始回落。
分析各环线，去年内环内新建商品房上市总量为210万平方米，占全市新房上市量的10%，而内环内新建商品房全年成交量为239万平方米，占全市新房成交量的11%，显示出内环区域新房供给量不能完全满足现有需求。在人民币升值的强烈预期下，外资整体收购内环内高档楼盘的案例接连不断，支撑了内环以内的新房价格。
而内外环间区域全年上市量占总量的27%，成交量占31%，需求缺口依然较大，成交价格则有一定幅度上涨。外环以外区域的供应量、成交量，所占比重都最高，处于供给过剩较为严重的状态。
二手房价变化不一
营业税、个税、限外等政策的连环出击，使得去年上海二手房市场一度受到抑制。但有效需求的支撑使得上海二手房指数2006年3月止跌后，在本轮调控中整体上走出了稳中有升的态势。受地理位置、居住配套等因素影响，二手房价格变化各不相同。
中心区域房稳中有升。在市场不明朗的情况下，中心区房屋更具保值增值作用。卖家普遍存有“惜售”心理，加之新房供应极为有限，导致内环房源供不应求，房价上涨。
成熟社区房抗跌性强。普陀曹杨和石泉宜川板块、虹口曲阳板块、浦东世纪公园板块和闵行地铁沿线板块，多为交通便利、生活配套成熟的居民聚集区，区域吸引力不断上升。在内环“一房难求”且房价高企的情况下，这些区域的二手房受到了买家的追捧。
位置较差区域二手房价下降。位置相对偏远、居住氛围尚未形成的区域，其售价在本轮调控中受到了不小的冲击。尤其是次新房相对集中的区域，如长宁、闵行等区域的部分板块，二手房价格呈现下降趋势。买卖双方处于僵持局面，市场成交惨淡。
房屋租赁先扬后抑
去年上海房屋租赁市场的价格整体走势“先扬后抑”。在上半年调控政策尚未出台前，受传统租赁旺季的影响，租金整体水平有所上扬。政策陆续出台后，各类房屋租赁市场的供给量剧增，导致租金水平呈现下降趋势。上海市房屋租赁指数自今年6月发布以来，由于中高档商品房的租金水平下降幅度较大，指数在下半年始终处于千点以下。
由于高档商品房的买卖市场一度陷入低迷，大量房源涌向租赁市场，房源供给量大幅增加。其租赁价格受税收、外资限购政策以及以美元报价这些因素的影响，下滑幅度较大。
一般商品房租赁市场受政策影响最为敏感。营业税政策实施后，部分短线投资者或离市或改为长线投资，很多卖家不愿降价抛售，大量无法销售出去的二手次新房，改卖为租，房源供给量明显增多，导致租赁价格出现较大幅度下滑。
售后公房租赁市场受到的影响相对较小，价格变动幅度也最小。其中，一室户租金由于租赁需求量的增加，一度出现连续上涨的趋势；二室户租金则出现小幅下降。
本报记者王蔚
