“易居宝”项目成交均价比10月份二手房市场的成交均价低几个百分点
从推出以来，解决购买经济适用房首付款问题的“易居宝”项目已经为200多户家庭办理了过户手续。除了其不腾房就可以拿到首付款的特点外，将二手房以评估价格出售成为市民青睐该项目的重要因素。在市民为二手房价是否虚高而迷惑的时候，“易居宝”在房价上的平进平出具有标志性的意义。
二手房房价仍然偏高
今年10月份大连二手房价每平方米达到5000余元，业内人士认为，目前大连的二手房房价仍然偏高。
根据大连地产界专家分析，二手房房价居高的主要原因为：首先是新商品房的价格拉动了周边二手房价格的上涨，加之动迁成本和原材料的上涨也使得商品房价格有升无降，这对二手房的房价是个极大的拉动。许多业主将个税及营业税都加入到房价中，这也导致了大连的二手房价走高。
从目前二手房的需求结构来看，大连的二手房市场也呈现出一些新特点，受落户政策影响购房比例将小幅下滑。相关数据表明，2005年大连市结婚者3．7万对，2006年估计在6万对，这个最稳定的群体支撑着房地产市场的规模。另外，动迁户仍维持可观规模，这部分需求也会直接形成被动需求。
系列原因促成二手房价继续居高，也影响了市民心理预期，表现在报价上，就是二手房的报价往往有虚高成分。要保持合理的价位就需要进行专业的评估，但大连二手房市场上很少有市民愿意自己花钱去评估价格，而是采用参考周边报价加心理预期的方式，这就造成了很多二手房同质不同价，缺乏对真实价值的回归。
成交均价略低于市场成交均价
目前大连市场上多数二手房交易基本还是处于卖方市场，卖主一旦报价，降价的空间就很小。但为购买经济适用房的困难群体而制定的“易居宝”项目却是一个例外。记者了解到，现在“易居宝”的成交量正在上升，除了可以不腾房就拿到房款外，另一个特点就是房价相对更合理一些。
目前大连市申购经济适用房的家庭中已有200多户办理完了“易居宝”手续，其中123套房源已经上市并完成交易。
大连房地产经济学学会副秘书长贾广葆介绍，目前大连市内四区10月份二手房市场的均价为5375元／平方米，比公开的当月商品房成交均价只低200多元，这显然不符合二手房市场的真实价格规律。而从“易居宝”成交数据来看，其平均价格比10月份二手房市场的成交均价略低几个百分点，原因就在于“易居宝”采取评估房价措施并严格执行相关部门平进平出的政策。
专业评估让双方都满意
通过房价评估来确定最后房价，评价体系的科学性、可操作性是让买卖双方都满意的基础。在“易居宝”的房价评估体系中，房源必须经过由银行、专业评估公司及专业置换公司三方组成的评估小组进行现场实地评估。
记者从大连同信评估公司了解到，目前房地产估价主要采用市场比较法、收益法、重置成本法等。由于二手房在市场上有大量的交易实例，本着合法公平、最高最佳使用、估价时点等原则，一般采用市场比较法对所需房屋进行科学估价。具体步骤为先搜集交易实例。一般通过房地产成交的实际信息，或与交易当事人洽谈等途径获得。然后选取可比实例，至少选取3个实例与估价对象房屋的地段、户型、面积、朝向等相近的实例，建立价格可比基础。再对每个可比实例作区域因素、个别因素、交易情况、交易日期四项影响因素修正。得出3个比较价格后，取其算术平均值即为估价对象价格。
大连海滨房屋置换有限公司介绍了一个成交案例，市民孙先生为购买自己看好的一处新楼盘而把自己的老房子出售。这套房子位于金兴街，面积80．26平方米，二室二厅，南北向，产权房。孙先生原打算要价36万元，平均4485元／平方米，专业评估师评估其价格为34．5万，在“易居宝”方式下这一价格即为最后价格，评估之后孙先生对这个价位很认同。之后这套房子迅速成交，而买主黄女士的老房子经评估之后也被另一位市民买走，买卖双方对价格都很认可。
业内人士分析，之所以能够像这样连续快速的成交，最主要的原因就在于价格非常真实，是由银行、评估机构和专业的置换公司三方进行科学评估的结果，它充分保证了房屋价格与价值相符，市民不再为会不会讲价而大伤脑筋。在这样的评估体系的运作下，二手房价尽可能地保持了最真实的价格。记者蒋昭彦
