■新快报记者 刘越 实习生 郑婉薇/文 王翔/图
在目前国家对房地产业的宏观调控下，房价的增速已开始刹车，但银行业对于房贷的放贷热情丝毫没有减弱。最近一个月以来，一场银行间的个贷攻坚战悄然打响，银行个贷产品创新进入密集期。继深发展、招行相继推出循环贷款、存抵贷业务后，11月25日，中国银行又在广州发布了3款新的房贷理财产品———存贷理财账户、融资宝和引入了期权概念的固定利率住房贷款。
面对这些让人眼花缭乱的贷款名称，市民应该选择何种房贷产品，最大程度节省房贷利息支出，融资理财巧搭配，做个精明的投资者呢？针对投资者的困惑，中国银行广东省分行个人金融部的理财师黄锐在11月25日的中国银行“名盘尊赏会”的理财讲座进行了详细的解释。
存贷理财账户：闲置资金收益还款
中国银行针对手中有闲钱、暂时没有很好的投资渠道、又想节省房贷利息的市民推出了具有理财功能的房贷产品———存贷理财账户。房贷客户只要将其月供扣款账户申请为“房贷理财账户”，如有闲钱存入该账户，存款余额超过一定金额以上的部分，按一定比例被视作提前还贷，可达到减少贷款利息支出的目的。同时，这一账户本身又具有活期账户的所有功能，如客户对这笔资金有更好的投向时，如股票、基金或购买其他投资产品，则可随时从账户中支取部分或全部存款。通过“贷活两便”，可以按天计算提前还款减少的利息。
市民李先生是经营电子器材批发生意的，由于业务需要经常有大笔资金在账上停留。如果李先生在中行办理按揭业务，贷款50万元，贷款利率为5.8％；假设今天李先生有资金50万元在活期存款账户上滞留，活期利率0.72％。如果，李先生使用了存贷理财账户，这一天可抵扣贷款利息39元，加上本来就能获得的活期存款利息10元，一天的理财收益总共是39+10＝49元，可以用来还房贷的利息，且账户里的资金可以随时提用。但是如果他没有使用存贷理财账户，一天只能获得活期存款利息为10元，比起上一种情况，一天少了39元收益。
黄锐认为，与传统的按揭产品相比，存贷理财账户在提供按揭融资服务的同时，还可帮助客户实现闲置资金的理财增值。
固贷期权：适合投资型房贷消费者
中国银行的第三款贷款产品是固定利率房贷。与一般固定利率房贷不同的是，中行的固定利率房贷首次引入“期权”概念。据介绍，中行的固贷产品对3年期固贷利率增加了期权选择，允许市民在办理第一个3年期固贷时，可提前3年锁定将来的固定利率。3年后，如利率上升，则又有权选择下一个3年内继续享受原固贷利率水平。
举例，如果市民陈先生在中行办理固定利率房贷，贷款期限20年，贷款金额50万元，如果采用浮动利率还款，目前5年以上的房贷年利率为5.814％，前3年陈先生缴纳的利息大约为8.7万元。而按照固定利率5.62％计算，前3年他要缴纳的利息大约为8.4万元，由此节省约3000元。
假如陈先生在选择固定利率房贷的时候，还以贷款总金额的0.72％也即3600元购买了一个3年期固定利率贷款的期权。如果在3年之内，房贷利率超过5.62％，陈先生便仍可以选择继续以5.62％的固定利率还款。在目前，走上加息通道的环境下，选择固定利率期权可以将利率上升的不确定因素完全抵消，有利于房产投资风险的控制，因此固定利率产品对于投资型房贷消费者更为合适。
 |
融资宝：积极型投资者融资好渠道
根据黄锐介绍，“融资宝”是中行新推出的可以循环使用个人贷款额度的产品。它的最大特点：一是贷款额度可一次申请，多次循环使用。额度最高为住房价值的7成（商铺的6成），额度最长有效期30年，用款期限为额度剩余有效期。此外，贷款既可用于消费，也可用于投资。它非常适合积极性的投资者融资进行再投资。
以张先生为例。2004年11月1日，张先生在中国银行申请了一笔住房贷款50万元，房子购买价65万元。到现在，张先生的房贷余额为40万元，该套房产升值到75万元。张先生当前每月的月供款是5220元，贷款利率为5.814％。目前，张先生有一笔20万元国债即将到期。在广州打拼多年的他，上周末看中了郊区一套价值100万元的别墅，他认为按照现在的市场情况，该别墅的升值潜力很大。但是如果他要购买这套别墅的话，他就需动用20万元到期国债。不过，目前股票市场又比较热，但是张先生觉得目前股指偏高，他计划观望1个月后视情况再决定是否入市。
如果张先生是一位投资比较保守的人，张先生会选择把到期的20万元国债用来提前还贷，将房贷余额从40万元降至20万元。当然张先生这么做每月可以减少969元利息支出，减少债务负担，但是他只有丧失投资房产或证券市场的机会成本。
如果张先生是一位投资比较稳健的人，张先生可以考虑选择申请中行的存贷理财账户，把到期的20万元国债存入存贷理财账户。一个月后根据股市走势和自己的分析判断，再选择把20万元的全部或部分投入股市或基金。张先生这样做可以比他提前还贷20万元要每月多付598元利息，但是张先生可以拥有一个月后投资证券市场的机会。
如果张先生是一位投资比较积极的人，他可以考虑使用中行的融资宝进行融资后再投资。除了贷款享受低利率优惠，他还能享受到房产未来升值带来的预期收益。
因为市民在购买第二套住房时可获得8成按揭。因此，张先生购买100万元的别墅，他需要30万元的首付款。他可以把到期的20万元国债用来支付别墅的一部分首期款，剩下的10万元首付如何解决？张先生可以选择运用融资宝向中行贷款10万元支付剩余首期款。张先生用原有的抵押房产申请融资宝额度52.5万元（75万×0.7），因为他目前已占用额度40万元，所以张先生的可用额度为12.5万元。当然，对比保守和稳健的做法，张先生选择融资宝来进行融资再投资，比用到期国债20万元去提前还贷，他的第一笔按揭贷款当月要多付969元贷款利息，月供款增加6191元，债务负担加重。
（金陵／编制）
