主题：地产精英创新论坛
时间：2006年11月5日
地点：世贸展览厅5楼国际厅
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，新闻界的同仁们，大家上午好！
今天第4届·浙江中国民营企业峰会地产精英创新论坛在这里举行，我是中中央电视台财富的王凯，非常荣幸担任此次论坛的主持人。
首先对各位来宾在百忙中抽出时间参加此次盛会，表示热烈的欢迎与诚挚的谢意！
由浙江省工商行政管理局、浙江省私营(民营)企业协会主办、国务院发展研究中心《中国经济报告》、浙江省私营(民营)企业协会不动产投资委员会惩办，浙江都市联盟投资管理有限公司协办的本次论坛的主题是：面对宏观调控新形势，地产业界如何以创新求发展。
首先请允许我隆重地介绍出席本次论坛的各位领导和嘉宾：
建设部政策研究中心主任陈淮先生
论坛主席、第4届·浙江中国民营企业峰会组委会执行主任、浙江省工商行政管理局副局长、浙江省民营企业协会会长徐志祥先生
国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙先生
国务院发展研究中心《中国经济报告》社长助理张诗雨先生
浙江省工商局个体私营经济监管局局长张志益先生
浙江省私营(民营)企业协会秘书长杨拥军先生
第4届·浙江中国民营企业峰会秘书长潘立生先生
中国经济报告出品人陈越梦先生
以及出席本次论坛的地产界的精英们：
今典集团董事长张宝全先生
开元集团总裁陈妙林先生
同方联合控股集团董事长朱志平
广宇房产董事长王鹤鸣先生
通策房产总裁胡海先生
金都集团总经理吴忠泉先生
万科南都房产副总经理陈军先生
华立房产副总经理邱小平先生
野风房产总经理罗丽娟女士
国都房产副总经理干浩东先生
瑞立房产总裁戴法官先生
绿城集团副总裁裘剑平先生
特畅横集团常务副总裁陈国骅
田园房产总经理钱兴桦先生
经协房产董事长孙银海先生
金江实业总经理胡百年先生
参加本次论坛的还有300余位来自全省各地的房地产企业负责人和代表，在这里一并感谢。
还有来了一些媒体界的同仁，还有新华社、中央电视台、人民日报、浙江日报、大公报、钱江晚报、浙江在线、浙江人民广播电台、杭州日报、青年时报、都市快报、今日早报、浙江工人日报等媒体的同仁，感谢大家得到来。另外搜房网正在对本次论坛进行现场直播。也感谢搜房网的同仁们对这次论坛作出大量的努力，谢谢大家。
下面首先请第4届·浙江中国民营企业峰会地产精英创新论坛主席、浙江省工商行政管理局副局长、浙江省民营企业协会会长徐志祥先生致辞，有请徐先生！
徐志祥：各位来宾、女士们、先生们，大家上午好！
首先我代表本次论坛的主办单位——浙江省工商行政管理局、浙江省私营(民营)企业协会以及中国民营企业峰会组委会，对各位来宾参加我们今天的房产精英创新论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
房地产精英创新论坛是第4届·浙江中国民营企业峰会的一个分论坛。昨天在省人民大会堂举行的峰会开幕式上，有2000多名来自全国各地的代表和企业家到会，全国人大常委会副委员长蒋正华、省长吕祖善、国务院发展研究中心副主任刘思锦、台湾中国发展协会理事长蒋孝严先生、世界华商协会会长程万祺等领导和嘉宾出席大会。本次峰会我们还请来100多名华商代表，大会开幕式、主题报告会以及三个分论坛、两场沙龙活动举办得非常成功。今天上午，我们正在这里和之江饭店分别召开了地产精英创新论坛和企业诚信论坛。
这两个论坛分别在两个会场同时举行。
近年来，随着房地产行业的不断发展，民营房地产企业已经逐渐成为房地产开发、建设的主力军，并成为推动经济发展和城市建设一股不可忽视的力量，特别是浙江的民营房地产企业，更是以敏感的市场意识和独树一帜的开发理念引起了社会的普遍关注，在全国各地的房地产楼盘开发中，“浙江籍”的民营房地产企业通过自己的努力，打造出了响当当的“浙江制造”品牌，在浙商对外投资的热潮中，全国各地也活跃着我们浙江民营房地产企业家的身影，他们以勇于开拓、敢于决断、诚信经营为“浙商”这一全国著名的品牌增了光、添了彩。
今年，国家先后出台了对房地产业进行宏观调控的一系列政策，房地产市场如何健康发展，已经成为政府、业界认识和老百姓共同关心的焦点问题。宏观调控，对房地产业界来说，是挑战，但也是机遇，本届峰会的主题是“自主创新引领民营经济新飞跃”这恰恰也是房地产业界目前迫切需要研究的新课题。今天到会的既有直接参与国家宏观调控调研和制定的专家，也有在业界奋斗多年的老总们，接下去陈淮博士、杨建龙博士和张宝全董事长将作精彩的演讲，并且将和今天到会的各位老总各位业界精英现场对话，相信我们能通过今天的论坛，就房地产业发展形势和企业发展新模式、新思路展开深层次的探讨和交流。
借今天这个论坛，还要向到会的业界人士通报我们最近正在实施的一项工作。为了进一步促进我省民营房地产企业健康、稳定、持续发展，充分发挥浙江省私营(民营)企业协会对行业发展的推动作用，在经过调查研究，以及征求了协会内部部分房地产企业的意见后，我们正在筹建“浙江省私营(民营)企业协会不动产投资专业委员会”希望今天到会的各房地产公司也能积极参与。
我们筹建的不动产投资专业会宗旨是：“为省内及省外浙商的民营房地产开发企业开辟一个交流经验、规范经营、争创品牌、维护权益、合作互助的发展平台”。
不动产投资专业委员会成立后的有以下几方面的工作：
1、首批会员以省内的房地产品牌企业为骨干，并广泛联系在外省发展的浙商房地产企业，加强会员之间的沟通、交流和合作、互动、搭建行业交流平台。
2、引导和扶持会员单位和会员企业进行品牌建设，帮助会员企业争创著名和驰名商标以及知名商号，以增强其房地产企业文化软实力和综合竞争力。
3、引导会员企业加强自律、自觉规范各种经营行为，共同维护房地产市场良好秩序、依法保护消费者和企业正当利益。
社会团队的建立和发展是以广大会员单位的支持为基础的，而这些支持是需要通过做好对会员的服务来争取的。为此，我们计划在“不动产投资专业委员会”成立以后，将根据会员单位的需要，开展各种形式的活动，以增强协会的凝聚力、影响力、号召力。在此，也欢迎我省民营房地产企业踊跃加入我们这个自己的组织。
我们也相信这个专业委员和浙江省私营(民营)企业协会能够做到从无到有，从小到大，能越办越兴旺。
祝各位领导和来宾身体健康、事业兴旺！谢谢大家。
主持人：谢谢徐志祥局长的精彩致辞，下面为我们发言的是国务院发展研究中心产业经济研究部研究室主任杨建龙博士，杨建龙先生在从1999年到2004年主持国务院发展研究中心“中国产业发展跟踪”研究项目，这个项目建立了国内最大的产业和经济发展的数据库之一。近来，部分外资金融机构和研究结构也纷纷参与到其中在国内的金融投资领域产生了一定的影响，被誉为中国产业发展的风向标。他们最近出版的，中国经济报告内部通讯上有他和 同事做的调查报告，《2006年中国发展报告》，他发言的主题是“房地产市场发展趋势及其应对”有请杨博士！
杨建龙：各位尊敬的领导、各位准家、各位来宾、各位媒体界朋友，非常荣幸能够有机会参加这样盛况空前的大会，也非常荣幸有机会著名的经济学家陈淮教授还有很多著名的房地产业的企业家和专家们共同探讨大家关心一些房地产业的话题。
过去这些年房地产业是最牵动人心一个话题，从中央的宏观政策决策到主管部门的政策和法规，到研究机构的研究和争议，到媒体的各种各样的报道和宣传再到老百姓的日常生活，我们似乎找不出来还能够取代“房地产”三个字的另外一个词汇能引起如此多的关注和重视，关注和讨论的人多了，自然观点就多了，观点的分歧也多了，就连我们描述房地产业增长状况更应该客观、真实的数字也出自很多不同部门，有不同的口径和用意、表述，散布在各种各样的媒体和材料上，有时候真的感觉眼花缭乱，就像今天在争议的房价问题，到底是涨了多少，跌了多少？没有一个特别令人信服的一套数字来，当然类似的情况很多，我们不在浪费大家的宝贵时间，在这里一一罗列，今天我也不想浪费大家的宝贵时间在这些数字去寻找真理、答案。我想换的角度和思路，跟大家共同探讨一下过去现在和未来中国房地产业背后的推动力量是什么？这个力量的性质和特点是什么？是如何决定房地产的兴衰和繁荣？它今后会如何发展？很快大家就会看到我们探讨实际上还是一些老生常谈的问题。但是今天我们用一种新的视角，去面对这些问题，它会帮助我们对房地产业的中长期有些基本的判断。
这些基本的判断作为一种方向，作为一种大趋势，是我们理解当前房地产市场和今后两三年短期的房地产市场必须明确一个前提，如果这个前提不明确，那么我们短期的研究和判断很容易走入误区，另外我们也容易犯一个把短期问题长期化一种错误，这点对我们房地产市场的健康、持续发展，对我们每一位房地产企业家们准确客观的把握投资机会，我相信都是有害的。
下面我们切入正题。
我们换一个角度看，我们从房地产 之外来看，我们都知道，房地产业是一个非常重要的行业，它牵涉到金融只是一个方面，更重要它牵动到了中国的中游和上游很多行业，这种牵动使得它与国民经济完整的体系有着密切的共生关系，所以说，中国房地产业的波动和变化不是孤立和偶然，有一个大的经济背景，这个经济背景是我们理解房地产业一个前提。我有一种感觉，当我们在进行具体的行业领域的研究的过程中，如果我们只把自己局限在这个行业内部，我们往往会忽视一些基本的重要的事实和一些经济规律，但是当我们跳出以后，会看到一些自己的行业当中看不到一些事情，所以这里先提出一个概念就是跳出房地产去看房地产，跳出现在的房地产去看过去现在和未来在未来的时间轴线上和历史的进程中不断演变的房地产，我们在时间和思维的空间中有一个更为宽广的市场，是一个中国房地产发展变化一个基本的前提。
在屏幕上一个图形是中国经济过去改革开放以后的，经济增长曲线，这个是大家很熟知的曲线，大家注意在这条曲线的基础上有一个虚的曲线，这个虚线的含义是什么，是我对过去20年中国经济基本增长周期的判断，这个周期中可以看到跟实际的经济走势有所不同的差距在什么地方这是在80年代中后期两次中国经济的大幅波动，为什么我要让这条曲线穿越这个，不能构成一种完整的圆滑的局限，是因为我们在20多年中国走过了一个完整的经济周期，第一这一轮的经济周期内在的驱动力量是稳定的一致的，没有发生变化，没有因为两次波折而打断，这个进程是相当完整，另外一个是80年代中期的宏观调控一次是80年代的段乱，这两次波动都是外在经济活动内在规律，是超出经济生活内在管理一种外来的冲击和导致的结果，所以它并不是经过生活内在增长规律所表现出来的，我们在研究中是把它剔除在基本规律之外的，我们把20年作为一个完整的周期，为什么要下那么多力气去研究它，是因为它是理解20年之后理解2千年之后这轮周期的切入点，我们今后的20年都隐藏在过去20年的线索当中，理解了它我们就理解了中国的现在，理解了为什么会出现新一轮的能源短缺，在重重的压力会有更长的增长，我们回顾一下上一轮的经济增长。
大家注意，改革开放初期中国经济面临最突出的问题是什么，大家可以罗列出很多，我在这里特别强调，改革开放之前中国经济结构严重失衡，我们的消费品工业没有达到它应该发展的高度，出现了经济学发展水平和收入平均严重不符，我们大量的消费品需要配额来分配，这种状况使得改革开放之后，中国经济面临的第一个就是要解决温饱问题，大家注意在20年前吃穿为主导的温饱问题，跟20年住行为主导的高端的消费是紧密对应，而且有惊人的相似的地方。
这个惊人的相似在哪儿？这一轮的解决吃穿消费的需求带动了全社会来这个里面聚集，为什么当时在一些汽车领域没有出现旺盛的需求，是因为老百姓当时没有这种需求，同时推动了中国市场经济最初的发展，也是民营经济开始发展壮大一个关键时期，这股力量带动了农业的增长，和基础消费品的增长，当时中国的主导行业高增长行业我们的支柱行业都在这个里面，他们的增长并没有把增长的步伐仅仅局限在我国的小圈子里面，他们需要设备和相当的基础设施，于是中游在上游的带动下发展起来，我们曾经做过测算，这种因果关系是比较清楚，当是改革开放后期，并没有很好的支撑，自身并不具备自称我们消费品工业增长的需要，所以在大量的进口设备和进口技术引进的基础上，逐渐建立起来。
纺织机械、制造机械工业，这些解决家庭消费一些普通消费品的这些东西。
下游的消费品工业快速增长，中游的制造业在他的带动下快速增长，形成了第二高增长，对第一和第二个高增长群体把手伸到上油的原材料里面，这种增长的周期就已经在上游的原材料行业造成了很大的需求压力，我们当时出现的明显的短缺，出现了两位数的通货膨胀，于是就引发了后来的宏观调控。
随后中国经济经过了几轮的波动，但是我们发现有一些基本的事实没有变，从80年代周期我们基本的生活消费品到80年代后期家庭开始出现黑白的电视机和一些装备，90年代之后家庭消费的步伐在稳步的推进，这股步伐在90年代周期就完成的一个阶段的历史使命，90年代周期随着下游消费品工业增长的放慢，经过15年的发展，中国基本上解决了温饱和吃饭问题，所以说，资源就不断往那个地方大规模的涌入，他的增长放慢了，相应了中游的制造业也因此放慢，我们上游能源、原材料行业跟着放慢了，大家回想一下，90年代尤其在那一轮的高增长之后，我们都有一个共同的说法，找不到投资热点，我们不知道新的支柱行业在什么地方，过去的支柱行业已经充分发挥他的潜力，新的支柱产业没有出现，我们出现了高增长行业转化当中的断档，其实这些现象的背后我们能看到真正的原因是消费结构升级过程中一个的青黄不接的时期，消费结构升级对整个产业结构的升级都发挥一个主导的带动作用
在我们看到投资高增长的同时还要看到投资为什么会高增长，我想企业家的旺盛的投资热情是不可理解，是因为需求，钢铁的需求是因为有机械设备，机械设备的需求是因为需要有制造设备的企业，是因为有老百姓的需求，最终还是老百姓的消费结构升级，衍生转化后来一系列的增长的要求。
演化出来经济增长的起起伏伏，理解了过去这些的局面，现在进入新的经济增长周期，我们在第一轮周期问题了各吃穿为主导的需求，我们出现了断档，出现了青黄不接，出现了一个明显的周期，一个明显的波动，那么这种回落当时给社会经济个九方面带来的带来大家的记忆犹新，中央连续降息，我们的积极的财政政策货币政策都在不断的推动经济回暖，但是当时确实在真正的经济领域并没有明确对迅速对中央扩大内需的政策作出反映，然而这个时候，让我们感到压力很大的时候，发生了中国的事情，出现了我们意想不到的事情，为什么这样？是因为当时面临着入世的门槛，我们考虑中国的汽车工业能否抵制外国的冲击还没有人敢期望中国的汽车工业进入爆发式的增长方式，甚至把进口车都挤走，没有人敢这么想。
然而这在一个点上，(图示)那个事情不经意就发生了，然后我们又想到房地产，我们当时在上一房地产的泡沫的阴影下发生，就在这个时候我们房地产业开始进入新一轮的黄金时期，这些都是在我们的预料之外，为什么会在这个时候发生这样的事情？为什么在这个事前没有发生？现在我们回头来看，有一些似乎来说的通的理由来解释一下，因为在这个时候，居民的收入水平产生了需求，这个要求也不够高和强，还没有产生推动产业爆发式增长的力量，力量不够壮大，还有一个方面是供给面的原因。
比如在汽车领域的供给面的原因，比如国内没有这么多的品牌，汽车的价格很高，质量很差，还有很多的原因，不管是什么原因，我们还没有到来，但是这两个因素都在发生变化，我们2千年的时候，中国居民的人均收入是跨入一千美金的大关的时代，这个在很多国家发展的历史上被正视是消费形态会发生变化的时期，这个是值得依赖的经验。
另外一个是供给方面，我们一夜之间发现汽车还能降价我们一夜之间汽车的品牌还有这么多，我们以前只知道桑塔纳，现在还有奥迪，现在新一轮中国经济周期的启动。
(图示)我们下面要看的是什么从中长期的趋势去找。
应该说在这个点上重型为主导的消费结构升级开始了，尽管只有几年，但是我们却看到它是一个中长期中国经济增长周期一个序幕，我们可以想象，居民消费结构升级从吃穿到住行的升级，这个过程在很多国家的历史上它是20年、30年，甚至更长时间，对中国来说，对一个有着14亿人口的国家来说，对这个相当欧洲经济体这么一个国家来说，完成这个过程我觉得只会比其他国家更长，再加上中国本身的资源约束，只会比其他国家更长，我们这一轮周期要完成步行升级的周期只会比其他国家长，我们可以做一个简单的计算，这一个汽车和住房的单产品的价值量有多大？都是前面的10倍、百倍、甚至千倍，还有一个是每一个家庭都需要，甚至一个家庭有一套房子还想要两套，一个家庭有一个汽车还要有一个SUV，具备这两个我们看不到第三个。这两个特征就决定了这一轮升级单这两个行业本身的经过规模就已经达到我们在上一轮周期不可想象的长，单个产生的价值质量增长了百倍、千倍，要完成如此大一个结构升级的任务没有足够长的资源、时间和发展水平是完成不了，即使在资源很充沛的发达国家也是经历了一个很长的时间来完成的，从这个角度来看，这一轮的周期是很长，对30年到50到的预期是很保守的判断。
围绕这一一轮的中长期的增长大家会有顾虑，你所有的升级不就落空了，中国人不就没有资格没有机会去享受现代的这种经济文明了吗？我在这儿想补充一点是什么？
未来中国经济增长需要的资源确实很多，而且土地资源、自然资源、能源会对这一轮的增长产生巨大的约束，中央要提出来要节约型发展，这是一个迫于眉睫的事情，但是我们必须看到，今后的能源、资源和土地的约束不会制约发展，但是会影响我们发展的方向和机构，其实这点大家都是有共识，包括中央提出了20%的节能目标也是在保持经济持续稳定的增长下保持的，只要我们努力去做，用发展的手段去解决问题，用发展的眼光去判断问题我们是有可能解决问题，我可以在这里举出很多的例子，比如说能源和钢铁的问题，按照中国目前的钢铁的增长速度和使用量，大家知道，美国世界上最大的废钢的出口国之一，再过十几年时间，我敢说中国就能达到美国现在的水平，但是我说那个时候这个客观规律所形成的就可以逐步的缓解我们对钢铁的使用，这个是很容易计算。
而且有人讲到中国的废钢的回收率，这个是在世界上是最高的，因为中国的劳力很便宜，你在国外是无法想象的，这些都是一些局外的例子。
最近我们接触一些新的能源项目，我不知道大家清楚不清楚，有很多的人听了都是欢欣鼓舞的事情，中石化在每个月的统计中，发现了一块一块的消费量没有了，不知道哪儿去，谁把它拿走了，这将成为一个快速增长产业，也是一非常有前景的产业。
另外新能源就不说了，谈谈能源效应，大家知道，中国建筑的节能空间有多大？中国单体建筑面积的能耗是人家的两倍和三倍。
所以说当我们把这些现象都考虑到的时候，我们相信，中国未来的资源约束会对中国产生影响，会迫使我们引导我们向节约化、可持续的角度去发展。在我们这个地方，这样的判断有一个重要的意义，就是大家对今后这一段周期有一个明确的判断，如果对这个周期的中长走势没有一个确定的判断，那么你在晚周期的判断是容易导入误区，就像04、05年的时候中国经济会一片走红，包括我们的房地产，到后来都没有发生我们所担忧的事情，因为这条中长期的增长走势发挥着基本的支撑作用。
过去20年，是中国经济增长非常不好的时期，但是大家看到中国经济怎么样了？很多人都说中国真的像他们所预期的那样，中国出现房地产泡沫破灭以后恐怖场面了吗？没有，这个是为什么？就是因为我们中长期的增长发挥着作用，而且短期的波动和影响因素都没有丝毫损害中长期增长。这个地方列举几个大家都熟悉的词汇。
第一个消费结构升级，以汽车房产为主导，大家想一想这种增长的趋势改变了吗？没有改变，中国城市化和城市结构的升级这种趋势被改革了吗？没有改变，中国的制造业基地和出口地改变了？没有改变，但是根本的东西没有变，基本的平台没有办，其他所有的变化只是在这个平台上会做一些波动，做一些调整。
大家知道，06年中国的外汇储备很高，06年中国的出口创汇很多，有人认为人民币升值就让中国的出口减慢，因为这些使得中国在一批新兴的制造业领域形成一个很好的出口潜力，我最近调查了一些地方和企业，就感受到这种出口增长的潜力对汇率风险，对资源方面的其他，包括国家的税收的变化可能带来的不利影响有足够的承受能力，所以说明年中国经济增长的出口能力是比较高的水平，你是挡不住的，我看了几个企业看了以后非常的欢欣鼓舞，而且中国的钢铁出口形势非常好，06年钢铁出口增长最快是板材和无缝管，中国和国际市场竞争优势是人民币会在4%5%的波动方面，在一些有色金属领域依靠40%的出口和价值优势，这个对中国是有好处，既然这种基本的增长力量没有变化，它在今后中长期发挥作用的判断我相信就是我们可以信赖的，这种中长期的增长趋势延长30年，按照一般的规律扩张期应该有18年20年，如果这一轮的周期延续40年，这个扩张期会延续到25到28年，大家注意这个扩张期上升步伐的是决定方向和性质的，这一轮的增长周期有几个特征希望大家能够注意，增长的空间有多大？这是由这两个产品决定，对中游的巨大的带动作用决定，这个巨大的带动作用决定了这一轮的中化工业，其实不完全，这都来源原消费结构升级产生的需要，我们的汽车和房产，以及对基础设施的要求，所有的要求都会转化成钢筋水泥的要求，这个地方一个单位的需求在那个地方产生几个单位的需求，这就是这一轮化工业特征一个根本的特点，需求驱动的特征突出，我相信今后几年中国经过的增长会比较平稳的，过去有一些外币的冲击，但是最近一些时间，我们的经济好像不那么敏感了，很稳健很强劲，我们可以说经济稳健得好，说一个身体很好的时候，大家都病了，他不病，说一个经济同样是这样，中国经济在过去经历这些事情以后，依然健康持续的前进，不能不承认中国经济不健康。
我们对这种中长期的趋势作出了判断以后，自然而然要回到我们实际的经济变动在这个地方我围绕蓝线所苗描绘的中长期周期的轨迹上有绿色的局限描绘了景气指数，这个中国传统经济的带动我们现在没有一个结论，但是在这个基础上形成了5年左右的景气周期，却是很多国内外研究者都在考虑的。
我在跟大家共同讨论的一个过程，我在这条线上并没有把整个宏观经济的花在这个弧线上，把这个平移6个月就是基本的经济曲线，在整个经济增长的过程中不同的行业所处的地位不一样，就形成一定的关系，这种关系一般是下游的产业，大家回想一下，2001那年一段时间中国拉开新一轮增长序幕的时候，首先是地产和汽车的增长，大概过了八个月的时间，这个就怎样就传到了能源、材料，02年年底的时候有些地方已经开始拉闸限电了，我们看到一个清晰的数字。从03年04年的回落过程这些又重新的演示了一遍，我是实际的追踪了一遍，汽车和地产是率先回落，当时地产是03年中央宏观调控一个重点领域，也许价格并没有表现出来，但是实体的指标在回落，就在04年的中期，就带动了钢铁工业的回落，当然钢铁工业的回落也有国家宏观调控，又带动了05年年初开始，能源、原材料的回落，我们看到了一个清晰的秩序和准备的实质，很有意思是什么，从05年我们又看到了新一轮的趋势，03年开始从顶部回落的汽车工业经过了一年多的回落在05年的周期重新的开始攀升，我们房地产几个指标也在那个时候不约而同的进来了，但是它没有汽车那种风险，因为当时国家宏观调控对它的压力还是非常明确的，宏观调控的还是非常好，但是尽管如此我们也看到了那一轮的周期回落的过程，这股过程又过了八个月在06年的二季度末期到了钢铁工业，在一季度的时候传导多了一些其他的相关行业上面，电解铝等等，尤其这段时间钢铁行业的走势他们都松一口气了，而在这个时候我们看到的能源、原材料依然按照过去划定的周期路线在回落，这个回落到回落到07年这个是从现象里面归纳出来的，很多国外的学者把这个叫周期轮动，是一个被金融机构广泛使用一个具有很好投资指导意义一个周期规律。我们在中国的过去这些年的变化当中看到了这个规律，而且我们用这个规律用中国经济这个主导行业的增长作出了一些比成功的判断，我们现在不说这个是什么，刚才说的就是行业之间的演变我们来看看一下我们的房地产，房地产作为一个先导行业是超前于整个经济的回升速度，股票市场的周期同步程度很高，从03年达到顶峰，国家的宏观调控以及房地产周期内在波动的要求同时发挥了作用，当时我其实并不愿意并不倾向于把宏观调控把所有的这种变化都完全跟宏观调控联系在一块，它有房地产内在周期性变化的客观规律就形成了我们04年05年的谷底，在那一个高峰上，房地产价格很高，这一期以后，会不会像日本房地产市场形成一个新一轮的泡沫破灭以后，痛苦时期，当时没有这个，但是后来没有发生，到底是什么原因，是因为过去的房地产增长是有真实需求来驱动，增长的基础是坚实的，尽管有一些区域出现了一些泡沫，但是并不能够代表房地产的主体增长，更重要是来后来的事实说明，就是在随后的这论的回升过程说明，我们的中长期的支撑作用，发挥了指导性的作用。
当时我记得在05年年底看到一些指标情况好转的时候，当时我很快乐，在这一轮的扩张过程中，我们00到04年第一波周期，04年到05年下半年是第二波周期，但是最近有些数字更让我们感到有点出乎意料，没有达到我们所预想的周期高度，它就又出现了明显的回落，其实不仅是地产，在我们的汽车行业也看到了持续四五个月的这种增速的回落，在这一块的情况我们在一些具体的材料的学习中我们就发现中央的宏观调控作用开始明显的发挥作用，你像我们在一个开发区告诉我们，可以通过土地的置换和重组把很多没有开发的项目赶出去，可以找到一些可以扩展的工业，现在这一步的空间不大了，中央对土地紧缩的影响开始实实在在的落到政府和企业的身上，还有一个原因就是我们地产市场上制度建设逐步取得成效，开始对这种过热的需求有很好的调控作用，保证了这个，如果没有这两个因素，我预计会沿着红线虚线这个角度形成一波景气的提升，这个地方不代表增长的幅度。
通过对过去中长期规律和未来中长期走势的理解和认识，通过对这个理解，对下一阶段中国的房地产市场有一个基本的判断，还会波动，还会有很多种说法，但是我相信持续、稳定健康的增长应该是今后房地产业的主旋律，因为它处在中国经济增长的扩张期，处在一个大的历史阶段和历史背景下，它的主流是为这个历史背景所决定，我们可以改变这个方式，但是你改变不了这个方向，除非你要放弃中国的经济发展。
因为地产的供给是有限，就那么多，其他的物质的财富是增长，当你增长的时候，地产的相对价格就会提升，这是一个基本的趋势，毫无疑问，而且我们在很多小的范围和一个街区的经济发展很快，他的地价和房价很高，容易积累金融风险，这个才是我们最担心的问题，如果没有这个问题市场就可以很好的解决了，正是因为有这个，使得他成为金融管制，成为国家宏观调控更为关心的问题，这个市场的发展将是有效遏制这个方面的作用，我们国家的中央政府做了一些努力，已经开始逐步的发挥作用，这个领域的改革和中国的金融体制改革同样在向前推进，我们相信中国的房地产一天比一天规范，一天比一天更具备可持续性，最后祝愿大家能够在未来中国的地产市场取得更大的成绩，谢谢。
主持人：感谢杨主任，他对中国地产行业今后的发展做了一些前瞻性的预测，给了我们很多的启示，下面为我们演讲是建设部政策研究中心主任陈淮先生，他演讲的主题是中国宏观调控政策对房地产市场的影响，陈淮先生是中国人民大学博士，现任建设部政策研究中心主任，长来以来，陈淮对中国房地产市场的发展给予高度关注，其先后就中国住房制度保障机制，现代企业制度建设，等发表大量切实可行的观点，国家实施宏观调控政策以来，陈淮先生先后发表了很多文章、专访，对房地产产业的健康、快速稳步发展，起到非常积极的推动作用。
有请陈淮先生。
陈淮：谢谢大家的欢迎，感谢主持人，我们还沉浸在主持人的陈词中，沉浸在刚才两位演讲人的演讲人，大家的回味当中，刚才给大家聊房地产，我是诚惶诚恐的有一点的感受，我们在座有很多的媒体，现在我是学问不大，修炼不大，现在我发现有这么一个现象，说对了，不挨批，说错了，挨骂，预测什么是房地产？房价要下跌多少？结果好像说错了挺受欢迎，所以我今天不大敢说，我们就说点接着刚才杨博士说，让我们的业界很受鼓舞，我就接着他的话题说几句。
先说一个定义，我们今天民企和房地产这两个合在一块，如果大家想听，中国的房地产还有没有发展潜力和余力，我就说有很大的发展潜力和余力，如果大家向中国民营企业有没有发展的潜力和余力，我个人的判断中国的民营企业有非常大的发展潜力。我就说所有能够促进这个产业发展的资源都加入进入，如果大家就想听这三句话就可以完了。
我接着这个话题说一下，从92年到98年中国经济运行在一个下降的通道下，增长速度从40.2%，年年下滑到7.8%，在政府换届之后下一届政府中从98年到02年这个区间，我们的经济运行在七上八下的时间，增长速度也没有高过8%，也没低过7%一直在这个上下波动，在这个四五年的周期，之所以经济增长速度没有下滑，是因为我们支付了很沉重的政策代价，好比你今天说在这里开会，是进门之前是喝了两包凤凰浆一样的，在9个月的时间里，国民经济运行的财务成本有8%是老百姓承担，我们把1.4万亿银行的帐务转变了银行的股份，我们实行积极的财政政策，每年增发一千亿以上的过帐，我们让老百姓花明天的钱做今天的梦呓，也就是说把未来赐今天的经济增长，我们才维持了七上八下的格局。
我们联合凤凰浆也没喝营养液，是因为内在的新的国民经济影响力形成，这个就是我们民营企业的蓬勃扩展，包括我们要讨论的城市化，首先是城市化，今天亿之所以在坐在这地讨论房地产讨论，之所以主持人上来就说，05年06年没有比房地产吸引人的注意力，就从一个侧面说明一个城镇化、城市化的加速成为中国经济增长新一轮的起点，需要占有更多的资源引起了全社会利益结构的重新调整和布局，支持中国经济增长第二个力量我们简述一下，刚才杨建龙博士讲得就是制造业的发展，这两年我们听说一个新词，中国成为世界的制造中心，中国现在遇到一个对我们百四而不得其解的新难题，全世界都有一个天经地义的漫天要价，但是现在全世界人都抱怨中国人把东西卖得这么便宜，以至于我们不得不开的中非高级论坛，跟他们商量一下我们下一步卖得贵一点。
第三个支撑力量就是我们对外开放现在走道一个新阶段，大家深知一个消息，2千年末中国的是一万亿美金，要知道1980年中国的外汇储备是负的13美金。
第四个增长的力量，老百姓的消费结构变化，十年前，两口子打仗为什么？因为老公赚的钱少，太太不满意，不让他在外面吃饭，现在不了，现在下班前你要过太太打电话，问老婆我今天在杭州开民营企业峰会，要不要带人回家吃饭啊，你太太肯定会在外面吃好了，不要带回家来。
房子这个问题不一样，不仅仅是消费结构变化，中国居民的资产结构发生了重大变化，整个80年代我们调查城市职工的积极性一条政策就够了，最主要一条政策是奖金上不封顶上不保底，那个年代人们关心是收入，到90年代中期的时候，这个就不行，光收入增长不行，我通货膨胀的时候你还要提供物价补贴，这个还不行，我都已经有3万、5万存款，货币贬值了，要解决我的保值的问题，我们要给老百姓提供保值储蓄，即使老百姓有一点私人的财产累计，也只是一个金融资产的累计，现在我们不仅对金融资产进行保护，而且在资产组合中增加不动产的不我们面临是一个城镇化、城市化不断加速的过程，我们在讨论城市住房的问题，跟所有的发达国家有区别我们不仅是有盖住房而且是在盖城市，只要想一想过去十年我们杭州市扩大了，多少？杭州市是全国省会城市最早调整行政区划，扩大城市扩张的城市之一，大规模开展你听说给过去十年，巴黎纽约、伦敦城市有变化了吗，中国有一个城市发生变化了，从大城市到小城市，从北京的奥运村的场馆建设，一直到上海的世博会的准备，一直到2003年浦东新区建设的看到一个耳目一新的新上海，一直到中央查处的郑州扩大城市的冲动，要是早十年给杭州一块干了就好了，结果他晚上了十年，就受到处分了，我就建一个天安门，他说我这个地方是贫困落后地方，大多数老百姓一辈子没有什么机会去北京看天安门，能在镇上看看天安门城楼不也很幸福吗，这些熟悉的事例都在讲一件事，从沿海到内地，中国的城市化、城镇化越来越有一个新的开扩张期，这个是无需争议的事情，23个城市在拉地铁，我们不仅在城市中的地铁、轻轨这个立体公共交通在发展在建设，而且我们在建设包括杭州上海这些长三角、珠三角、城际之间的快速交通，但无论如何中国的城市群建设是一个不可争议的事实，我们城市快速交通网，大城市之间还有轨道交通，中国正在处在一个城市化建设一个高速的繁荣过程中，这是我们解释的第一个理由。
我们过去一些年城市并没有随着工业化的发展，随着市场经济的改革，随着人口的增加按照它应有的速度和规模发展起来，以至于我们从21世纪起不得不补这个课，我们苏南的乡镇企业和温州模式的乡镇企业发展过程中，就已经我们在过去20年做的很傻的事，就是城镇化滞后于工业化。
第二个理由是住房改善期和资产结构的变化期，老百姓不仅要求有收入，而且要求有资产，不仅要求有金融资产，而且要求有不动产，大家打开十六届六中全会的文件，和十六大报告里面可以看到，有一句什么技全面小康社会和什么叫和谐社会的定义，它说家庭财产普遍增加人民生活普遍富裕，我们不仅要增加老百姓的收入，而且让大多数老百姓的资产不断的增加，我们走到这个阶段，如果我们说有什么变化，前20年我们让老百姓有收入，后20年我们让老百姓有资产，我们已经解决了，但是我们实际上确定无疑，我们已经解决了大多数有房子住的问题，请注意，我肯定地说，我们已经解决了大多数人有房子住的问题在过去20年中，我们人均住房面积从7平方米增长到21平方米，远远超过香港人居住面积，人口也增加了很多，我们还要今后20年要解决所有人都有房子住，和大多数人有自己的房子的问题，过去我们不管好坏，大小总之你先有房子住过去在过去20多年的城市化建设当中我们把这个解决了，但是解决不够充分，但是已经有了住房需要改善，我们有20%的人在过去20年的住房建设受惠不大，或者是没有受惠，在现在的情况下，没有条件依靠自己的收入来改善住房条件，需要政府的帮助，20%大概1.3到1.4亿人口，也就是说有两个法国多人口需要政府的城镇住房保障体系更多给他们关注。
我们城市里面楼上楼下电灯电话就是共产主义，现在我们就到了楼下楼上的时候但是离共产主义还很远。
我们有理由相信，再有20年时间我们至少在城市建设上可以和世界上大城市一比高低。
没有时间给大家讲，中国城市化回顾与前瞻，我们讲讲住房的问题在全世界大城市中无一例外房价高涨，都是没有争议的事实。
西湖边这个地方不管采用什么样的政策反正住的人是有限，谁让老祖宗给我们留下一句话，上有天堂，下有苏杭，凡是去过天堂的人都没回来过，大家退而求其次只好是苏州，而杭州西湖边上的地只能是有限，满足不了大家全部的愿望，这个优势资源如何配置就需要有市场经济的规律与政府干预的手段相互协调的结合。
有些内容就不一一讲了，大家浏览一下，全世界我们都知道我们都面临一个如何改造城市的事情，政府要干得事情，是几个方面，一个是政府该干的事和市场该干的事首先要分开，这个是完善住房保障体系，第一现在我们住房的保障体系，就像我们已经盖起了一座楼，这座楼的主体框架已经盖好，甚至是已经封顶了，但是现在还迟迟没有把窗户、门安上，但是住不进人，只能是住进很少人去，形象地说我们的住房保障体系是这样一种状况，比如说，我们的公积金制度是一个很好的制度，我们现在累计公积金额已经是1.3万亿元，目前的公积金余额也到6千亿元，一方面年轻的群体因为工资收入很低，还不高，工作年限短公积金累计的额度比较小，怎么解决这个问题，也就是说加大这个政策的殆尽扶助，有的高收入缴纳的公积金很多，可是人家不用借，我们怎么解决这个问题？
还有36号文件格外强调如何解决廉租房制度，我刚才说了，首先是政府该干的，建立住房保障体系，把应该承担的责任承担起来把市场承担的责任和政府承担的责任分开，这个没有时间多说。
我利用最后几分钟进一步亲自一下，该市场该的那一部分政府给要干预，政府要干预什么，是以下的事：
第一个推进节材节水、节能、节地与环境友好的建设，中国现在的资源有限，按照老百姓改善住房的预期，按照城市化的速度我们不可能有这么多的能源和土地盖这么多的房子，我们即便盖起来这么多的房子也不可能也那么多的能源来支持大家都住大房子大户型，现在还有一些史料未及的问题，我们没想到住房条件的改善会引起对能源需求几何级数的增长，尤其引起的这种能源消耗需求是我们当前经济运行过程当中一大矛盾焦点之一。
这是一个政府势必要干预，绝不可能完全交给市场去自发的解决，第二个问题政府必须干预中国扩张和国民经济整体之间的关系要相互协调，我们非常需要盖很多的房子，中国在未来的20年内有几亿农民要搬到城里去住，我们平均五年人均居住面积增长都在一平方米，现在改成增长0.5平方米，保守的估计，未来15年到20年中国城镇人均居住面积也将增长8到10平方米，大家可以心里很简单算一算我们的城市还需要建多少房子才能满足需求。我们大家都叹气，我们有30%的成本今年也买不起房子，但是大家也可以算一下，一个家庭买一套100平米的房子我们需要55亿到60亿平方米的房子，我们过去七年在住房大跃进，在开发商的努力下，我们才竣工面积才5.6到5.7亿平方米，我们想不想大多数人都买得起房子，做梦都想，但是还需要我们艰苦奋斗20年，但是盖房子需要土地，解决土地问题的时候，城市和农村之间的经济关系我们有没有充分的法律政策物质准备，征地问题我们不是那么在短期内能够协调得了，保护农业合粮食问题的我们准备还不充分，我们该拆的房子，包括东京，同样物质准确充分不充分，法律政策的准备充分不充分，以及其他国民经济的金融风险承受能力能否承受这些方面的压力。
第三个问题是我们必须要解决的是在市场经济运行中的供给的问题，假定我们要解决百分之百的人，20年时间给大家都改善一轮住房，已经是非常非常快了，如果一个判断成立，我们每年只能给一百中的5个人，20年改善一轮，如果把这个问题完全交给市场，哪些是他们的住房优先得到满足，总是有有钱人的需求最先得到满足，而实际住房困难的中低收入群体，困难群体，特困群体他们的群体总是排在第18、19、20年，你到第18年的时候今年排在第18位那一年还是排在第18位，富人人养花，养鸟、养二奶的房子，等一等，我们给需要改善住房的老百姓改善一下，尽管这个可能那个一点，但是我们是白迫不得已。
最后是住房标准的问题，住100平米是高级白领，能住120平米是豪宅，在杭州据说买120平米才叫标准配置，住房有几个标准，一个是生理生存的标准，是一个必要的标准，这个是最低标准，第二个标准叫做社会必要标准，社会必要的概念是马克思的发现，也是经济学中一个最重要的概念，比如说我费了这么大力气，你凭什么挣了奖金，个别的消费得不到社会的承认，你就得不到你应该得的东西。
没有时间细讲，就说一下具体的区别，我们讲社会必要标准，也就是说十年前，人民符合要求的住房现在看起来可能不需要，大家的标准是水涨船高。随着城市化的推进各个社会阶层都应当不断的提高，就像我们最低的生活标准也会不不断提高
第三个标准是节约资源的标准，是人类自我自觉主动要求实现消费改善环境的愿望，我们已经走过80年代初期住房最严重困难的阶段，人们的生存需要的问题大部分得到解决，我们现在向社会必要标准波动，比如说我们在十年前处长能住到50平米的房子，已经是处长级，那现在的社会必要标准同一个阶层可能到住到70、80平米，甚至更高。还有一个是自我自觉的主动的约束，因为我们面临是一个保护资源环境的问题，我跟大家发表的意见就是这些，谢谢大家。
主持人：谢谢陈教授，他老说是没有时间讲，其实后边有的是时间，下面是进入我们的高峰对话环节，我们有请陈淮教授，再请出杨建龙博士、张宝全董事长、楼忠福先生、陈妙林先生、朱志平先生、戚金兴先生、王鹤鸣先生、吴忠泉先生到台上就座。
请各位企业家上台！
应该说创新这个含义不单是在地产业在各个行业都应该是一个永恒的话题，时代在变，潮流在变，对于房地产需求的市场也在变，我们的政策也在调整，地产业的精英们的经营理念也在变，请地产界的精英们谈一谈，在06年地产市场下我们应该怎么创新？有请张总先发言。
张宝全：谢谢大家，刚才听的陈主任和杨博士的演讲我觉得学到了很多的东西，觉得非常好，他们都讲得很宏观，都是从整个国家从整个大的方面，我想现在可能我讲自己家里的事情，就是讲讲我们的企业。
我觉得中国的房地产企业在目前的情况之下，可能面临三个竞争或者说三各挑战，这就是资本的竞争和创意的竞争和多元化的竞争。
房地产从现在来看已经从以前的注重资源转向基本上是自给自己，有多少钱干多少活，这个门槛设立起来，没有资本你进不来，或者说资本有多高，你就跨多高的门槛，跟以前是不一样的，以前有社会的资源就决定了房地产开发的权利和做到的程度在今天这个企业如何在资本的市场获得的实力，就包括像万科很多的基金怎么样的引入，这些就是今天的房地产企业面临的资本竞争和资本创新这样的话题。
第二个就是创意的竞争，不是创新，但是我想创意和创新一个共同之处，针对产品的制造，前面尽管讲了很多，从温饱到小康，我觉得对地产企业来讲，我们的产品就是要从功能到体验，从功能的消费到体验的消费，体验的消费不仅仅是把功能造全的问题，而是说使它在这一方面怎样更具有很好的感觉，这就是说我们在产品的设计方面，包括产品的创意方面，也包括我们的营销手段，是机械的传统的卖场，还是一种根据创意或者是根据互动的营销的手段，所以我想这也是我们今天房地产企业可能所面临一个竞争，这一块如果不去营造和提高的话，我们就很难获得一种更好的企业的效益，或者说一种房地产运营的能力，浪费了很多的资源，最主要是品牌价值的建立。
企业面临的第三个我觉得是多样化的竞争，或者是转型的竞争，尽管刚才陈主任杨博士给我们描绘了非常好的前景，就是中国房地产企业和中国城市化的发展是紧密联系起来了，确实给房地产带来了很多很多的机会，但是这个机会实际上并是属于同一个人，是属于不同的人，当你在一级城市开发，未必有二级城市开发的优势，当你在二级城市开发建立优势，未必在三级或者是四级房地产开发的优势，这就是市场的公平，市场会不同的人、企业带来不同的机会，这个机会不会给同一个人，以前在房地产社会资源、关系资源这个为核心的开发平台在今天已经建立了竞争的资源，最重要是资本的优势，创意的优势，但是依然有很多企业在房地产开发门槛高的过程中包括土地招标化以后，土地成本的增高，尽管房价增高了，但是也改变我们房地产内在的经济链条，比如说以前的时候，尽管分家卖的不高，并不代表我们的投资回报率不高，其实中国房地产企业的快速增长，并不是靠每平方米的高额利润增长起来，而是靠高额利润增长起来的，我们仅仅在房产方面投入的资本，土地没有投入基本的时候，比如说销售的时候改25%，甚至于开发完了，还才土地金交齐，这些都给我们带来极高的投资回报率，到今天，首先需要大量的资金进行土地资源的投入和拥有，给我带来是什么？实际上就是投资回报率和每平米的利润已经差不多，这个给我们带相应的风险，我想这些都是今天的企业开始如何提高自己企业内在竞争力的时间面临的问题，这个就是多元化，我相信在今天很多企业在二三级市场开始起来的时候，也包括房地产前期投入增大的时候，我们的投资回报率没有一定的利润的时候这些企业一定要从风险来考虑，也会有所不同的选择。
我个人认为在这个选择中，这是一个非常重要的战略，这个战略选择得好，对企业的发展很好，如果择好对企业带来知名的打击，其实我们在2千的时候就作了选择，我们今典集团的战略依托地产优势向信息文化产业转移，但是当我们在其他领域在多元化的过程中，有一条非常重要的依据，我所投入的新的生产资料的资本用房地产的资本，当你把这些资源投入的时候，最大的风险就是房租，所以这些这是我们一个选择，但是我个人认为这种转型是不可免，这个转型的过程中战略上的选择一个要考虑内在的资源，你在哪方面有优势，或者是你最擅长是什么，所以我想在今天面对转型和多元样选择的过程中，可能人的资源可能是最最重要，当然资本和其的资源很重要，但是人的资源是非常重要。中国的房地产市场现在面临的三个竞争，资本、创意和多元化的形势，如果能做的好依然有好的前景，否则的话做大的蛋糕都不一定是我们的？谢谢大家。
主持人：张先生讲到三种挑战，提出三种不同的创新，这么多的创新的路径当中你会不会选择价格的创新？
张宝全：我觉得在今天房地产在价格创新上已经没有太大的余地在前几年或者是三五年之前，房地产社会资源和其他资源都作为我们一个开发的重要的选择的时候，这个时候价值就成为我们非常重要一个创新的手段，据我讲，每平米的利润是主要数润还是投资回报率是最重要，其实对每个企业是投资回报率是重要的，这个回报一个在多少时间又进入一个新一轮的投资，所以说房地产价格的高低和投资的回报率不是必然的，甚至于每平米价值低的时候加快你的资金链的周转，最后你的投资回报率会很高，其实房地产行业和其他行业可以说这里面没有其他更多的东西，所以我想除了你获得上台阶变得更高以外，在其次就是怎样创造一个产品的价值，这个产品的价值最重要是创意，而不是价格，价格我觉得已经是很难创意，并不是我们有24K的黄金贴在墙面上并不能卖一个很高的价格，在今天这就是体验，体验的核心的资源就是自然资源，比如在北京建的苹果社区，就像我们到上海去看新天地，就是在北方最缺的是自然，如何把自然引进建筑，如何在一个冬季让北方人能够在自然限穿行，这个就是最贵的，而不是24K黄金，而不是西班牙的材料，所以我想这样的创意给我们带来新的价值，因为创新的本意就是对未来的价值的发现，如果仅仅站在今天这个传统的概念上，不能够发现未来的话，我们很可能会丧失我们的机会。
主持人：下面请楼总说两句。
楼忠福：我首先说两点：
一点宏观调控以后，我没有上过台，谁叫我去，我都不去，怕了，第二个我说我的观点以前还是要说，包括杨博士，包括我们国家对房地产一些调整，我是十分赞同，但是也是从不理解到理解，所以我首先要声明，不管我后面讲得怎么样，我是从不理解到理解，到支持我们对房地产的宏观调控。
作为房地产企业广厦大家在网上报纸上看得比较多，就是一个天都，所以怎么说呢？我认为企业在国家宏观调控和我们市场逐步规范，这句话我很赞同我们杨主任讲得就是宏观调控也是按照行业发展过程当中一个实实在在的东西，所以我为什么这么说呢？我们自己也感觉到房地产市场太乱了，人人开发房地产，谁都开发房地产，这个肯定是不对的，中国成功一个行业不可能是人人都能开发房地产，因为它是暴利，在2000年没有亏本的房地产公司，在国家宏观调控以前，短短几年，我们自己也看到，哪会这么乱呢，所以这点上我认为应该调整。应该优胜劣汰，不是说现在我们国家在调控，是宏观上的问题，是经济运行安全的问题，但是我们作为房地产商本身认为是应该调整、规范这个行业。
所以在这个时候我们广厦来说，怎么调整自己，调整的问题也没有这么容易，我的地都拿到手里，投资都出去了，只有在开发理念营销理念上来调整它，但是作为自己企业，在这种状况当中，今后房地产你自己要定位准确，打个比方今天我们再在尽力的房地产商，应该不要说都是浙江的佼佼者，都有品牌，都很扎实，关键是开发房地产的企业自己要准确定位，今后能否再做房地产，这是一个，房地产企业自己要定位，有没有能力在这房地产市场，第二个企业本身也要定位，不是什么都能做的，就像广厦一样是综合性开发，我2000年的时候，领导说我思路很好，城乡差距我们在20公里、30公里去造一个卫星城，不是什么都能做的，像广厦一样有商业地产，太多了，所以这个时候要找准定位，是高档住宅还是郊区住宅是商业用房还是公建住房，所以我认为企业自身还是定位。
第三个大家讲得竞争、挑战任何行业都有，但是房地产这个行业有一点，我个人认为作为房地产商把以前房地产销售这个炒楼这种暴利不会再有了，这个观念要恢复，市场逐步的规范、有序了，如果说，大家要利润，就要用你的脑子用你的创意和管理，所以这个利润是永远不平衡的，是各房地产商自己的水平差异定我的利润，我的技术、我的管理，理念超前，房地产的价格是可变的，我卖一万，你卖八千，这是有一个实在的实力来竞争，所以说地产有问题，以前的观念不要再有了，不要再有歪想了，第二个开发要凭实力的，什么炒楼花，本来房地产不用炒楼花，真正的房地产商要交现房，最关键的问题是企业的实力，没有企业，一个5亿的工程项目只赚的五千万都是正常的，这个是资本实力开发，第二个是技术实力的开发，一个是理念的开发，我认为这是最关键的问题，要用实力开发，这样我认为是对的。
主持人：我们经过新的一轮的宏观调控以后，真正有实力的地产企业就陈沉淀出来了，我们陈妙林先生你有什么创新？
陈妙林：谢谢主持人，我们的产业结构可能给其他各位有点不一样，我们的主导产业是旅游业，但是做做做成一个旅游地产，做成一个不管是营业收入其是创意水平都远远高于酒店行业，但是我们酒店行业还是作为我们的主导产业，我们做房产以前有点不一样的地方皆是酒店加房产，是联动开发模式对房地产和酒店行业带来许多丰厚的利润，接下去的话，我们再创新的话，主要还是一个战略的创新跟资本的创新，所谓战略创新我们原来把酒店行业给住宅房产一起做的这样一个模式要逐步扩大，扩大成商业、住宅、酒店甚至是旅游景点，我们现在在河南有一个大的旅游地产在做，基本上就是住宅、酒店、旅游景点、商业一起做的这样个模式，大盘，这个是我们今后一大创新。
第二大创新大家知道，酒店业的投资需要大量的资本，我们房产的投资也需要力量的资本，接下去我们面临资本创新，所谓资本创新第一我们间接融资要变为直接融资，第二我们要吸引国外的资本，或者是房地产商之间的联合，也实现我们的资本创新，除了这个创新以外我们因为今天在座都是同行，还有一点想法给陈主任探讨一下，他刚才讲了，政府哪些该管，哪些不该管，有一个该管就是规划的问题，关于节能的问题，这个政府肯定要管，但是我有一点，最近出台了一些政策，我们楼总说从不理解到理解，我到现在还不理解，就是90平方米以下，70%的问题我认为全国一刀切还是有点问题。
第二五年内要炒房要加收5%的营业税的问题，我认为这个跟法律有点相抵触，大家叫营业税是取得了营业执照之后自然法人才可以征营业税，个人之间的房屋的买卖要改营业税还是有点问题，我到现在还没有想通，有机会我们的陈淮主任有机会解答一下。
主持人：陈淮教授他想不通怎么办？
陈淮：他想不通可以说，我们的政策在一段时间确实存在一些问题，比如说我们王主持人你想想只生一个好，合适？
主持人：我个人可以生两个。
陈淮：从任何的人口平衡讲应该是两个更适合，但是70末期如果按照两个这样讲，人口高峰要到05年从走下坡路，不得已而为之，我们以前就知道，这个会面临男女比例失调的问题，人口问题急剧下降的时候，今年生的一千个男孩一千个女孩，后年生的1400个男孩要找今年的一千个女孩，就多出若干过，我们会觉得有些问题，所以90平米的问题也有类似，我们从去年28号文件曾经有过一个妥协，就是把普通商品房先建为120平米，就是考虑到前四年中市场销售120平米占了一个很大比重，我们把很多普通老百姓买房划到非普通住宅里，很多大城市包括杭州120平米还不行，允许有一个上浮20%，这个是妥协，后来看看如果照这个自然的调整结构，我们大概需要15到20年才能够把节能省地型的建筑突出出来，所以很痛苦的说，恐怕只有切一刀，但是背后有很多的问题，西部一个小城镇生活吃饭还要靠低保，要住200平米的房子，在上海杭州一个月赚钱八千的白领收入不算低，但是住房可能有些困难，这个各地有一些需求，我们对这个问题的研究上不像人民想象那么简单，我们还应该有因地制宜的调整，逐步去完善它，而不是简单的取消。
至于税的问题，短期政策和长期政策是不一样，比如一个身体虚弱的人，长远看是需要加强锻炼，短期你要他跑步就死了，首先躺在床上树液，我们有四各环节可以征收，第一个是开发环节征税，第二个是流通交易环节征收，第三持有环节征收，第一才有一个资源优化配置，王主持人用了三套房，天天找你交税，你交不起把它卖掉，但是短期内我们不得不采取和长期调整方式不一样的措施，可能是必要的。
张宝全：就这个问题我想讲点个人的文件，像是四70%90平米，我觉得从全国房子来看，我觉得那个操作是标准，但是确实像是四一线城市，或者是经济发达的城市这个标准有点冲突，我们想另外一种办法有没有可能性，通过税，比如说超过90平米的房如果你买的时候，不是发展商付税，买方提供税或者费通过这样一种办法来调节，这样使有钱的人能够拿出更多的钱支持社会的公益事业，这个是否是一种办法和方法，因为这种实施城市在中国并不多，像北京、上海、杭州、深圳广州，我觉得超越这种标准的城市并不是很多，这个似乎也可以所谓一级城市能够和消费人群和经济发达的的过程，和消费需求能够更接近，同时又能解决一种公平和合理的问题。
主持人：张先生提出一个新思路，朱先生是一个很酷的企业家，首先是形象酷，第二是穿着裤，还有经营理念酷，据说是从不贷款，再给我们提供一些酷的观念。
朱志平：感谢组委会给我一个学习的机会，陈教授和杨教授对房地产市场今后的中远期的发展前景我感觉到很欣慰也很兴奋，同时，我们也不会忘记地产这几年的层层调整，给地产商带来的痛苦，同时在每次调整当中社会对房地产商有不同的声音，对我来讲，面对今天这个地产创新这个课题我觉得起得非常好，我觉得这是一个很大的课题，作为同方来讲我是从三方面来理解这方面创新一个想法。
第一我觉得从大的来讲，作为房地产商它有一个社会责任的创新，当然这个我觉得应该是从以一个法律的意识，诚信，然后以一种节约型一种环保，然后以一种对社会一种品牌的树立，这种我觉得是一种信息上对你提出一种要求，当然我希望社会也要给房地产商有一个创新的氛围。这是第一。
第二个我觉得创新作为公司来讲，这个层面，也有一种创新的意识，从一个战略的创新企业员工与员工之间的和谐的创新，以及我们对资产以后一个发展一个创新。
我觉得我们同方在这个理念上是一个接近保守的理念，所谓的接近保守以前我是搞证券的，所以对投资不太懂，但是对资本、财务、战略比较保守，这点我们步子不大，但是很稳健，这些反过来给企业在整个调控过程当中带来更大的机遇。
第二个我们在资本的创新当中我们认为就是说，今后作为土地资源越来越稀缺性，尤其在核心区域大城市里面这种稀缺性更为明显，在这种情况下我们不能把所有或的产品都卖掉，我们最近也在开元的陈总学，我们也在做一些核心地段的酒店和市场，和核心地段拥有自己的甲级写字楼，从我们拥有的物业作为企业的资本的支撑。第三作为企业的产品的创新，我认为我们现在做房地产从品质上来讲，应该是要造房子我的理念应该造高档洋房很精致，有人性化，我觉得现在很多好的汽车非常人的舒适性驾驶性考虑很周到，所以我们造的房子不管是从品质上从环境亲和力要感觉有家，要创新材料上这些理念上都是必须所做的，
感谢组委会给我这个机会，我是学习来的，谢谢大家。
主持人：我们请王先生谈两句。
王鹤鸣：我们房地产其实主要是四个决策，宏观决策作为我们公司来讲，我们在没有调控前，我们的负债率很高，第二个我们做房地产有一个区域决策，所以我们在03年我们集团里面就我们自己研究中心提出来，就是要把三三线城市和珠江三角洲发展，所以我们到广州安徽黄山发展，所以我们三千多亩在外地。
第三个决策是城市的决策，区域决策好以后，城市要选择，城市它的整个经济状况，城市的区域位置，这个要做好决策。
最后一个是产品决策，产品决策我倒对我们国家提出的70%90方以下我倒还是基本有点认同，为什么？从国外来讲，有一个房价跟收入比，也就是你一家人家你全年的收入是多少你买套房子的价格是多少？一般是3到6的幅度里面，如果两夫妻一个下海我是10万块一年的收入，最多我是60万，当然现在银行按揭，所以如果杭州买100万，拿出30万压力就不是很大。
第二个我认为从土地节约的这个角度来讲，我认为这个90方以下也应该还是不错的，第三个还人我既然我们现在老百姓要解决住跟行的问题，我们开发商就有这个使命如何让大部分老百姓能够解决住房问题，所以现在其实我们在开发的强调两句话，一句是面积不大功能全，第二句造价不高，品位不高，我们基本上在做的都是做尽量做小的户型，9月份我们推出从42方开始，一直到80几方，那个房子推出一下子全部都抢了，所以我认为可能我们也要根据市场的承受能力来，我认为过去房地产在炒的时候，大家把房子当做一张票据，房产证就是一个票据，我买50方有100万的承受能力，但是他要买130万的房子，但是现在他有100万他要买70万的房子，还有30万要装修外有一点余地，这个方面房子也要小起来。
第二个房价持续在涨，有的钱今年买100方，明年就买90方，我们从04年05年感觉做小户型比较好，过去我们到黄山去调查他们都说有130到150方的的房子，现在都是80方的房子比较好卖，这个政策对我们的影响也不是很大，大家不同的看法，讲几句，谢谢大家。
戚金兴：刚刚听了很多同仁的讲话，觉得很好，我对宏观调控讲三点。
一个对宏观调控我认为是机会，从全国来讲，宏观调控通过这三年多基本房地产得到遏制，但是从浙江来讲，我认为房地产无论是宏观调控之前还是宏观调控之中总体是平稳的，平稳的理由主要是得益于浙江的经济发展，得益于浙江的老百姓的收入能够支撑这个行业，同时浙江的房地产企业总体无论是资金的渠道是比较通畅的，有很多的企业无论是通过上市也好，通过基金和信托也好，资本这块的渠道比较是通畅，同时产品的销路是比较好，我个人认为，宏观调控对浙江企业、浙江人带来机会，同时很多的外资企业从去年下半年开始进入了浙江，因为看重了浙江在宏观调控当中是平稳，第一个是机会。
第二个个浙江特别是杭州宏观调控这三年多，主要的产品是对内，一个是产品的稀缺性，第二个是土地的稀缺性，第三个是高性价比，还有高附加值，这四个产品可以说市场是比较好的，在这样一个背景情况下，浙江的房地产企业我自己感觉，总体上是很平稳的，所以我自己感觉创新这一块，浙江的房地产企业基本上可以说单体产品基本接近同质化，现在要创新不仅仅是管理上的创新，技术上的创新，更主要是产品上的创新，产品的同质化以后，比的就是产品和物管，再加上配套，在同质化的产品情况下，只要环境好，配套齐，环境好在市场有更有竞争力。
第三个在介绍企业在这样的宏观调控下下一步怎么走，我们这个企业是92年成立，开发到现在为止，累计到300多万平米的施工面积，现在的前期工作是200多万，主要的代表楼盘现在浙江省两个最高的公寓，就是金色海岸平均价格是26000多，平均已经过半，还有金色家园，一千多亩的土地是一个小区，以及一些经济适用房，万家花园和花城，我们的销售占整个杭州市的十分之一，所以我自己感觉作为企业来讲，无论是我们自己也好，今后我们浙江的企业也好，主要我们自己主要今后一个目标，大量开发中档或者中高档的产品，少量开发我们顶级产品，像自己的金色海岸，阳光海岸，以及上个月中标的一个楼盘，和绿城一起开发，在浙江在我们这样一个背景情况下，我们自己努力，我们浙江房产企业努力，使我们浙江的房地产企业能够稳健。谢谢各位。
吴忠泉：我是金都房产集团的吴忠泉，非常高兴来参加这个论坛，来听听陈主任和几位教授的演讲，我就最后讲两点感想。
既然房地产这么热门，下一步怎么做？我认为应该是理智、精确的做，因为搞房地产一直是文科类的，我估计下一步的严禁性，经济的周期包括产品的品质如果没有一整套系列严谨的分析或者把握的话，像月来光投资就产出，光有地就造房这个日子不一定好过。
第二个想法现在的房地产自己在自己想，讨论很多是房价、地价、经济，其实真正的房子是用来住的，是城市一个文化和灵魂，除了房子的价格、价值和增长空间以外，真的要造行花一假的房子不一样，我问我陈院士，我们一起作的金都华府怎么样？他脱颖而出怎么样？他说这是独一无二的房子，为什么说它独一无二，实际上并不是独一无二的价格，也并不是独一无二的成本，而是希望有一个独一无二的理念，我们在北京、厦门和杭州开发的项目希望能够体现这个城市的特质，传承一些我们城市的文脉，因为杭州走来走去，比来比去，最漂亮，但是真正的文脉在建筑语言中有没有充分的体验？我们在经历了宏观调控，经历了十多年的发展，开发建设的项目真正有多少的故事可以传承下来要讲述我们开发、生活、建设的故事，真正实现我们开发、建设的小区，实现一个和谐生活，就是现在房地产为什么这么热门，我自己在想，可能一个消费者业主满意不满意，满意与不满意肯定会导致热门，政府放心不放心，如果不放心宏观调控出台的政策就多了，企业能否健康的成长。
最后一点个人还是感觉量与质的问题，用科技的手段用科学的规划，先进的产品的布局，提升我们住宅产业我们住宅的品质，杭州市的冬冷夏热的地区每年的气候都有统计，全国七大城市杭州排名第一，我们在这么大量的开发建设过程中，能否建一些冬暖凉的住宅，北京的长期以来是供暖的，而杭州是不供暖的，我觉得我们现在住宅产业为什么那么的热门？感觉到压力这么大？其中技术的核心竞争力不高，是一个很大的原因，越是先进，越是竞争力高的越是参与的人少的肯定是技术含量很高，要我去搞高科技的其他的产品可能不会去做，但是住宅产业化现在我们的科技含量仅仅只有30%，现在我们几个指标个一个是65%，节能到底怎么做，第二个绿色科技住宅到底怎么做？反正有这么个机会，向我们的同行、老师问个好，向大家问个好，浪费大家时间，谢谢。
主持人：下面还有一点时间，我们媒体界的同仁和地产阶的同仁们是否有问题和台上的嘉宾交流，请举手。
浙江电台房产主持人丁建刚：陈主任好，我的问题也是代表我们很多购房人和开发商一些困惑，宏观调控以后，社会上出现很多的声音，但是我相信只要有一点经济、法律、社会意识的人可以判断出这是比较荒唐的声音，如果这些声音有的时候居然发自权威的社会科学机构一些所谓的学者，我想问一下像这样一些声音，中央政府是否知道，？中央政府为什么没有对这些敏感、社会舆论表态，使得民众无所适从？
陈淮：听起来好像不是在问我，好像是在问总理。我们过去三年的房地产有一个特点，就是研究房地产的专家基本不说话，专门由研究金融的来评价房地产，中国金融社会科学研究所有一个研究房产的，我给你举一个文化大革命的例子，我每到一个地方，就有人问我你是哪一派？我不敢说，所以现在我不知道你是涨还是跌，所以我还是不回答好，免得被拉出去毙了，下一步我们再开这样的论坛，可以请一些业内的企业家，言谈可以更开放一点。
提问：我非常想请教在杭州几大房地产商的老总，我在澳洲过几年，我们中国是鼓励90平米以下的房产，而在国外，特别是像澳洲，他们的地产商也非常希望和中国的地产商进行交流，在澳洲是鼓励90平方以上的房产商，我想请教几位老总有没有这样的期望和澳洲或者是国外进行双向的投资或者是国际交流？
陈淮：我来回答这样的问题，虽然我不是浙江的房地产商，这个问题我特想回答，感谢澳洲的记者先生给我这样的机会，澳洲多少人口和土地？中国960万平方公里，13亿人口，也就是说，在土地的要素上中国的稀缺程度比起澳洲不知道有多少倍，劳动力的人的稀缺程度比澳洲不知道小多少倍。
中国土地要素的稀缺程度和收入稀缺程度的关系，我可以断言，中国不会像澳洲那样鼓励大面积住房的政策，也肯定不会。
楼忠福：房地产商都要按照市场去做好关键的东西这个企业我们说这个国家，中国之所以说是经济发达稳定，国家这只手抓得比较牢，比较灵光，如果不灵光经济肯定要乱的，但是我认为在灵的情况下在市场经济调整是必须的，但是90方，小康的标准是多少？
陈淮：根据我们过去几年住房改善的速度，如果不加节制至少要达到人均33到35平方米，这个含义并不是说小康的时候人均要住到33平方米，澳我们从一定意义上，现在人均20平方米已经和我们社会发展水平和经济水平已经比较超前的，我们也给大家一个概念，90平米和130平米差在什么地方，卧室差一到两个平米，厨房差一个平米，剩下的全大在厅上了，而你的卧室和卫生间这几个部分是满足你舒适程度9成以上的部分，在经济学意义上最后30平方米支付的代价可能只满足你功能，而不是什么，你儿子高中毕业给同学开一个派对还是有用，但是这个部分是用20年才用这次一个代价是高的，但是这个消费的代价是非常高。
楼忠福：这个是资源的问题还是购买力的问题？
陈淮：不完全是购买力也不完全之资源，将来可以是130平方米也可以是150平方米，但是政府不鼓励奢侈性的住房消费，也不赞成享受型的住房消费，并不等于说以后禁止卖150以上的，但是要为多占资源付点代价，鼓励是小户型，我们可能将来有一个非常重要的政策局限，叫普通住宅和非普通住宅的界限，刚才有人在讲税的问题，也许这个普通住宅和非普通住宅也要拉开一些，我们可以认定你在70%90平米之间是必要需求，超过这个你也可以制住，但是不是必要的，并不是说那个就不好，但是我们优先满足必要需求，有人反对这个优先吗？我想这里面也有一些不成熟，刚才很多开发商讲，想市场选择，市场不一定什么时候都是这个选择，我们福利分房02年才停下来，我们02年达到高潮的，现在就跟开始老百姓买汽车的，就像现在居民热门的产品是什么，当年的桑塔纳和捷达，是一个过渡形，现在这个不是一个热门的产品，欧洲60%的轿车是三个门和两个门，是两箱的，什么夏利也好，什么富康也好，这个老百姓认为不是车，现在家庭轿车大家很认可是两箱，而不一定是三箱。
陈妙林：第一个90平米以下我并不反对，这个可操作的难度很大，会滋生新的腐败，为什么？现在这个权力都交给地方政府部门在审计，他要批给你什么就什么，不是市场调节的过程，这个不能长久，但是我相信用市场调节更好，政府用什么来调节最好？你要买大房增加税收，这个比较好。谢谢大家。
主持人：之后请一直沉默良久的杨博士给这次的论坛总结一下，做一个总结发言。
杨建龙：非常抱歉没有任何思想准备，沉浸在陈主任和我们几位企业家的这种智慧的交锋过程中，这种智慧的交锋快的时候走出来，中国房地产业有这么多的争议，有这么多的政策，是中国房地产繁荣一个标志，对一些发展没有前景的行业希望有人去争议它没有人这么有兴趣，在这个争议过程中我们房地产业今后的政策才能够更加的符合市场发展的需要，我们房地产业也能够在这种争议中把自己的道路看得更清更符合中国发展的需要。
主持人：这一届的地产精英创新论坛就圆满结束了，感谢各位在场的来宾，感谢大家，谢谢。
