本刊记者/甄爱军
如何看好自己的物业维修基金，广大业主还没有找到答案。
上海联业律师事务所首席律师王展认为，很多小区业主反映物业公司对于维修基金的使用存在诸多不合理的行为，账目混乱，遭到业主反对也就在所难免了。王展同时表示，作为对物业维修基金最能起到直接监管作用的业委会，如果没有起到真正的监管作用，甚至与物业公司沆瀣一气，那么想要做到合理使用则更为困难了。
如何使用物业维修基金
王展表示，物业维修基金有它专门的用途，而不能随意使用，这在《上海市商品住宅维修基金管理办法》第十四条中有明确的规定。
根据规定，物业维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。而属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。同时，经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，但其决定中应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。
据介绍，在业主办理房屋权属证书时，开发商应将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管。而在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将资金移交给物业管理企业代管。
而在目前，有不少小区在使用物业维修基金时比较随意，只需业委会主任大笔一挥便解决问题，王展认为这种做法欠妥。在他看来，物业维修基金虽然在名义上分为自己缴纳和开发商缴纳两部分，但是由于开发商代交的部分已经纳入房价成本中，因此实际上全部为购房者自行缴纳。因此物业维修基金实质上是业主自己的财产。
而相应的法规对此也做出了明确的规定，对于资金的使用也有严格要求。举例而言，《上海市住宅物业管理规定》第三十五条规定：单幢房屋的共用部分，其维修、更新、改造和养护由该幢业主决定。涉及房屋大修或者专项维修、更新、改造的，应当经该幢房屋全体业主所持投票权三分之二以上同意，且不得与业主大会对全体共用部分做出的决定相抵触；其他决定事项，应当经该幢房屋全体业主所持投票权二分之一以上同意。
当然，物业维修基金也可以进行增值业务，上海市房屋维修资金管理中心的相关人士告诉记者，在保证日常维修开支的前提下，可将部分物业维修基金转存为定期存款或购买国债，以便获得更多的利息收入。其中，增值业务以定期存款为主，国债为辅。增值收入仍然并入基金中。
如何监管
上海业伟业主咨询服务有限公司总经理刘生敏坦承，虽然目前上海已有超过6000多个小区成立了业主委员会，但是对于物业维修基金的监管并不到位。
就上海的具体情形分析，对于物业维修基金的监管分为两部分，业主委员会成立之前由上海市房屋维修资金管理中心监管，之后由业主委员会监管。按照上海的规定，只有在开发商或购房人提交经专户银行盖章的物业维修基金交款凭证之后，交易中心才会受理房地产初始登记。也就说，缴纳物业维修基金与办理房产证直接挂钩，使得开发商无机可乘，除非他们不准备办理产权证，而这却要面临违约责任带来的惩罚。
但是当物业维修基金自业主委员会成立之后，物业维修基金由物业公司代为保管，物业管理公司可根据程序使用，而业主委员会对每笔资金的使用进行审核，超过一定数额的需经过业主大会或业主代表大会讨论同意。但是问题就出现在这里，由于监管不到位，上海出现了不少随意使用的现象，甚至出现挪用的情况。
刘生敏说：“我们国家将资金的监管权利交给了业主委员会，同时业主可以监督业委会，但是广大业主没有这方面的管理经验。这是造成监管不到位的主要原因。”他分析认为，从技术层面来看，监管起来并非存在很大的难度，如对于一些工程项目如何进行维修，投资是多少，这通过一些专业的机构能够找到答案。
上海市房屋土地资源管理局物业管理处有关人士也表示，对于物业维修基金的管理，确实存在一些问题，物业维修基金被随意使用的现象时有发生。王展告诉记者，能够起到真正监管作用的其实是业主委员会，但是如果业主委员会与物业公司之间存在某种默契关系，那么监管的效果便可想而知了。更让他担忧的是，现在有不少小区的业委会主任从物业公司手中领取工资，有了这层关系，能否行使监管义务更是不好说了。
记者对在周边熟知的人做了一次小型调查，在访问中几乎所有的人都表示自己对于物业维修基金的去向并不知情，同时几乎所有人也表示平时不太关心资金是如何使用的。对此现象，刘生敏认为正是由于业主自身的大意，导致物业公司有机可乘。因此要做到切实起到监管作用，有赖于业主自己把好关。
专家建议，要密切掌握资金的去向，是监管物业维修基金的有效途径。业主要向物业管理企业询问自己的钱存在哪里，要核对自己的维修资金清册，弄清楚这笔资金是否是专款专用，有无挪用或不当使用的现象。资金的利息以及获利的情况如何，利息及获利是否滚存入专用账户。记者从上海市房屋维修资金管理中心了解到，业主可登陆该中心的管理系统，每笔资金何时被使用，用于哪项工程等，剩余多少等信息便一目了然。
王展和刘刘生敏不约而同建议，如果业主委员会没有管理能力，也可以通过引入具有公信力第三方监管机构，来起到监管的作用，如律师事务所、会计事务所等机构都能够起到这方面的作用。
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