前7月房价平均上涨25%-30%，全年房地产市场海外投资预计达15亿美元
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在俄罗斯，投资房地产市场的年回报率可达到10%以上。图/CFP
与中国一样，俄罗斯现在也经历着高房价的煎熬。外国投资的蜂拥而至和官商勾结哄抬房价都影响着房地产市场的正常运转。今年1-7月，莫斯科市的房地产平均价格指数上涨了1.5倍，而俄罗斯全国的平均涨幅在25%-30%.政府不得不开始调查房价“不正常疯涨”的原因，并出台政策打压房价。
莫斯科房价带头飞涨
前几年，莫斯科的地平线上最突出的建筑，就是克里姆林宫的洋葱屋顶和一些在斯大林时代被称为“七姐妹”的哥特式尖顶建筑。但是不久之后，欧洲最高的建筑，93层楼高的“联邦大厦”将在莫斯科河畔拔地而起。就在几个街区之外，拥有160家商店，一个9幕电影院，和一个游泳池的“欧洲贸易中心”也即将完工。在莫斯科的郊区，54层高的“胜利宫”去年开始向全俄罗斯的富人提供奢侈品。新的写字楼、公寓正在改变着昔日苏联的首都。
如今，莫斯科到处都能见到吊车和施工景象。街头巷尾常有人谈论一些新开发的房地产项目，排长队买房的现象也多了起来。据莫斯科主管城建的官员介绍，今年1-7月，莫斯科市的房地产平均价格指数上涨了1.5倍，而俄罗斯全国的平均涨幅在25% -30%，莫斯科成为房价飞涨的“领头羊”。据俄官方公布，莫斯科中央行政区每平米住宅均价为4000美元，价格最低的也在2500美元以上。
实际上，居民难以按官方公布的均价买到理想住房。大小合适且格局合理的住房价格要远远高于这个数字。一个白领人士说，2002年他在莫斯科中心区北部购置了一套3居室住房，当时的价格是每平方米2000美元，而现在该区的房价已涨到每平方米8000美元。他说，这才是莫斯科真实的涨幅和实际价格。
海外资金参与炒高房价
近年来投入俄罗斯的境外资金持续增加。而投入房地产市场，对很多海外投资者来说是个不错的选择。根据俄罗斯某房地产咨询公司预计，今年，境外投资俄罗斯房地产项目的资金高达15亿美元，几乎是去年的两倍。
莫斯科不仅集中了俄罗斯众多亿万富豪，还有不计其数的本国和外国企业的大老板。富豪云集首都，也引导着莫斯科房地产的开发结构。网上的十大楼盘列表中，希尔科夫街一座公寓位居榜首，每平方米税前均价为2.2万美元，最便宜的一套住房也要660万美元。俄媒体打趣地说，这恰好是乌克兰2006年1月出售杰尔诺波里城市机场的价格。
“俄罗斯对我们来说是相当关键的市场。”摩根斯坦利不动产全球联席总裁约翰说。他们在7月购买了俄罗斯房地产开发商RosEuro Development公司10%的股份。这家俄罗斯开发商准备未来5年在主要城市再投入30亿美元，建设写字楼和大型购物中心，还计划在新西伯利亚市投资5亿美元建设一个高技术园区。
莫斯科的高级写字楼现在每平方英尺的租金是95美元，比曼哈顿中心地带的写字楼的租金还高出三分之二。对于承租者来说，这并不是一个好消息，但是对于寻找高额回报的房地产投资商来说，则是一个福音。这里的年回报率可以达到10%以上，而在西欧和美国只有4%-5%。
在这种将增长变现的尝试中，摩根斯坦利并不是惟一的公司。奥地利的Meinl European Land3月份向莫斯科的4家高级商场投资5亿余美元。英国的fund Raven Russia也增加了2.66亿美元用于投资俄罗斯房地产。Fleming Family & Partners，一家位于伦敦的基金公司3年前成立了一个6000万美元的基金，用于投资俄罗斯房地产。现在，该公司正着手成立第二只基金，价值最少1.5亿美元，并计划在未来两年投资10亿美元到俄罗斯。“与西欧相比，俄罗斯给我们带来了稳定的增长。”Fleming Family & Partners公司在莫斯科的资产部经理Nikolai Karetnikov说。
前5月大城市房价上涨30％
由于物价上涨，和新工程合约的减少，投资者开始愿意冒更大的风险来获取更高的回报。他们现在热衷于寻找年回报率至少在20%以上的在建项目，他们也将新西伯利亚、叶卡捷琳堡和克拉斯诺亚尔斯克这样的小城市列为了目标，这些城市很大程度上依然是处女地。“现在俄罗斯其他地区的吸引力比莫斯科要大得多。”开发商RosEuro Development公司的商业主管NataliaKorotayeva说，“你在那里依然可以低价买到好地皮”。
随着地产商的介入，俄罗斯各地大都出现了房价上涨的势头。俄联邦住房和建设部门负责人最近说：“今年1月至5月，100万人以上城市的住宅区房产价格上涨了30%.”部分政府官员警告说，这可能是房地产市场泡沫化的开端。一些检察官也表示，莫斯科市、大莫斯科区以及圣彼得堡等地的“住房价格高得离谱”。
但是分析人士淡化了商业房地产泡沫的风险，“丰厚的利润告诉我们，需求依然超过供给”，CBRE研究部门主管IrinaFlorova说。巴黎和伦敦各自拥有3亿到4亿平方英尺的高档写字楼，而人口更多的莫斯科只有5千万平方英尺，而且大部分是前苏联时期没有空调的老建筑，没有先进的通信设备和充足的停车位。“我们不认为我们目前会有什么危机。”Florova说。
政府出手打压房价
俄检察部门已正式介入对莫斯科和圣彼得堡等大城市房地产调查。俄联邦总检察长柴卡委托联邦反垄断局等部门了解房价“不正常疯涨”的幕后原因。检察部门明确表态，怀疑开发商与政府职能部门有黑幕交易，使莫斯科等城市住宅价格飞涨。
俄罗斯总统普京最近也提出了4项旨在提高人民生活水平的全国性计划。“让民众买得起房”就是其中之一。
莫斯科市长卢日科夫日前也公开表示，抑制房价最好的解决办法是把更多的住宅投放市场。他说，莫斯科市政当局将继续加紧民宅建设和投放，今年上半年已完成270万平米民宅建设，到年底将达470万平米。明年莫斯科将依然保持500万平米的建设规模。
莫斯科还出台了一些相关政策，如用高税收打击炒房者，限制购房产的数量，购第一套住宅和多处住宅的价格将有很大区别，购房者3年内要转手出售，将课以重税。通过政策和税收引导，增加经济适用住宅比例，改变目前高价位豪宅为主体的开发格局。
编译/阚宝萍
