本报记者王法争潍坊报道
“我们不仅仅是做地产，也不仅仅是做商业，而是采取‘商业—地产’互动模式的双引擎发展战略。”
当CBD(中央商务区)越来越多地被当成房产概念作为推销的噱头的时候，潍坊世纪泰华集团却喊出了要做“中小城市CBD运营商”的口号。
“我们是以潍坊项目作为‘中小城市CBD运营商’的实验基地，这个商业模型一旦运营成功，就意味着在山东确立了个样板工程，将逐步向外扩张，复制到其他二三线城市。”世纪泰华副董事长冯义厚对本报记者说。
冯义厚所说的潍坊项目指的是，目前已经进行到了三期的泰华城，一期、二期分别是已经投入运营的商场、写字楼和商务酒店，三期则是总建筑面积16万平方米的ShoppingMall。
如此一来，以泰华城为核心，在潍坊市政府的规划主导下，这个中等城市的CBD悄然形成。“这是山东省目前为止最大的Mall，我们构筑的‘商业丛林’影响了城市的商业中心格局，所以就成为了潍坊CBD的重心。”冯义厚认为。
“潍坊模式”之路
世纪泰华是一家不折不扣的民营企业，其董事长刘云江在当地被业内人士称为“潍坊商业奇才”。
2000年，年仅38岁的刘云江就是潍坊当地最大的商业企业潍百集团副总经理，并兼任潍坊首家4万平方米的精品百货市场———中百大厦总经理。在这个位置上，刘曾于1999年创造性地开创了国内首家内资超市、山东省第一家自营3万平方米大型超级市场———佳乐家超市。
但是，一纸调令改变了刘云江的人生轨迹，也催生了中小城市CBD发展的“潍坊模式”。当年，刘被市政府调到国有商贸企业潍坊银河集团总公司担任总经理。此时的银河集团已经濒临绝境，整体亏损高达3.8亿元，拖欠职工集资款2240万元，还有22个月的工资没有补发。
“当时，各个方面已经到了无可挽救的地步，国有企业的运作方式无法从根本上拯救银河，破产这条路是惟一的选择。”冯义厚回忆说。
2000年10月，刘云江联合包括冯义厚在内的两个合作伙伴发起成立了世纪泰华，收购银河集团破产后的资产，并悉数承担其债务。在注入3000万元资金激活之后，世纪泰华扛起了刘云江驾轻就熟的传统商业大旗，经营面积4万平米的世纪泰华广场在银河集团的废墟上开门迎客，地上一到五层为泰华百货，地下为生鲜食品超市。
“我们不知道能不能长成大树，但最起码可以发出新芽吧。”冯义厚说。
但世纪泰华不是另外一个银河，不会囿于传统商业这个领域，新芽还要长大。2002年，世纪泰华启动了二期工程，在世纪泰华广场旁边建设了2万平米的泰华商务酒店和3.5万平米的高级写字楼泰华大厦。
“这样一来，世纪泰华就在潍坊的市中心区域拥有了一个近10万平米的复合功能的建筑综合体，前两期项目和CBD的关系就自然引起我们的关注。”冯义厚说。
2004年，随着泰华城三期的提出，一个潍坊CBD的雏形豁然而出。泰华城三期总建筑面积18万平方米，其中8万平米的百米双子塔水印公寓(潍坊的标志建筑)已发售完毕，正在招商的零售物业共10万平米，是一个集购物、餐饮、娱乐、休闲、人文为一体的多功能、多业态、一站式体验购物中心，年底即可开业。
至此，三期项目完成后，泰华造城运动告一段落，一个包括当地顶级百货商场、写字楼、酒店以及ShoppingMall在内的“商业丛林”拔地而起，以一个企业之力操盘的中心商务区核心设施一应具备。
探路CBD运营商
“我们不仅仅是做地产，也不仅仅是做商业，而是采取‘商业—地产’互动模式的双引擎发展战略。”冯义厚解释说。
世纪泰华总裁李志亭也强调说，别处的Mall均由地产商开发，而泰华城则是国内第一家由商业团队开发并自主运营的Mall，其底气来自泰华在商业和酒店领域的轻车熟路。
在冯义厚看来，国内的Mall基本可以分为两种类型：一种是养猪，开发商建好了就分割成商铺卖掉，后期运营很难得到保证；另一种是养伴娘，开发商是把Mall做道具，以Mall带动周边地块升值，在地产上变现，譬如北京金源Mall和上海新天地。而世纪泰华却另辟蹊径，是养孩子———养儿防老，选择自主经营，获取持续收益。
除了公寓和少量临街商铺，泰华城的物业绝大部分都是自己持有并自行招商经营，而不是一卖了之。“我们规划了三个层次：一是经营层面，可以获得经营收益；二是资产层面，通过良好的经营，我们所拥有的物业资产价值会越来越高；三是资本层面，我们最终还是要把资产和收益证券化，做成房地产投资基金(REITs)。”冯义厚说，泰华Mall选择自主经营、只租不售的模式，与REITs的理念不谋而合。
根据冯义厚的测算，按照CBD运营商模式建设的泰华城，与周边同类项目相比，商场的客流提升20%，酒店入住率提升15%，写字楼出租率提升20%，公寓销售价格超值10%，总体投资安全系数比独立发展提升30%。而且在开发过程中也更容易凸显规模效应：公关成本低，品牌共享，相互补充，有自我造市能力。
由于CBD运营商模式的实施将对一个城市的商业中心格局产生重大影响，而且项目庞大，有许多非商业设施和多产权单位是其特点，需要政府的一部分城市管理功能要赋予开发商。
潍坊能够成为世纪泰华“中小城市CBD运营商”模式的实验基地，与当地政府的支持密不可分。就在今年8月19日，时任潍坊市长的张新起还专门到世纪泰华现场办公。就在8月份，世纪泰华获得政府授权，同意其对泰华城西侧的白浪河河岸工程以企业的身份承担了部分政府的公共职能，对河堤进行投资和管理。
政府之所以对世纪泰华的这种经营模式抱以厚望，一方面，这样的大项目可以提升当地的服务业水平；另一方面，对城市就业拉动、地方税收贡献很高，这正是“城市CBD运营商”对政府的吸引力所在。仅就零售业务来说，泰华城未来将有1200个，可以为7000人提供就业岗位。
在潍坊项目全面运营后，世纪泰华将走出去，到其他二三线城市复制这个模式。
“我们只会选择中小城市做CBD运营商，在一线大城市没有哪个公司可以定位自己为‘CBD运营商’。”冯义厚说，在完成泰华城MALL之后，世纪泰华拥有的物业将达到25万平方米的规模，资产在十几个亿，“我们的目标是在几年内拥有50万平方的经营物业”。
