产权式酒店：一波未平一波又起
---我国产权式酒店发展现状透视
连俊彩
产权式酒店方兴未艾
产权式酒店作为旅游房产发展兴起的房产销售模式，曾经一度红火，但因市场不成熟，人们对投资产权式酒店颇多疑虑，其引发的诉讼不断。
国内最先引入产权式酒店模式的是海南省三亚市，在1995年房地产市场低迷时期，为摆脱楼盘滞销困境而采取的不得已策略。没想到这一不小心就撞上了房产投资新潮的“腰”，它作为这一种旅游与房地产相结合的物业开发模式开始风靡全国。北京、上海、广州、深圳、青岛、北海、桂林、珠海、昆明等地开始出现各种形式的产权式酒店，经过一段时期的发展并呈现出旺盛的势头。
可以说2000——2001年是第一轮产权度假酒店开发热潮，以海南为代表的产权式酒店遭遇败绩而结束。
然而，从2003年开始的第二轮产权式酒店热并没因此而受影响，产权式酒店继续开工、开盘、开业。
2005年春节黄金周期间，一股产权式酒店的狂风再次席卷海南房地产市场。作为中国新兴的房地产业热点地区，海南的房地产以其独特的自然环境优势赢得了国内消费者的青睐，而产权式酒店又是其中备受关注的“明珠”。
如今在北京、海南等地，产权式酒店又呈现出旺盛的发展势头，新酒店接连开张，给人以市场大有可为的感觉。据不完全统计，目前我国的产权式酒店项目己经发展到200多个，遍布全国25个省、自治区和直辖市。
4月，浙江省临安市钱王大酒店西苑楼开发和推行产权式酒店，十分成功。浙江省的莫干山休闲度假村、宁波南苑、杭州凯利悦等产权式大酒店已形成决策，并付诸实施。
6月初，产权式酒店落户大理。由杭州千岛湖凤凰实业有限公司投资开发的四星级产权式酒店“大理凤凰温泉度假村”在大理市下关西郊塘子铺温泉村(下关温泉)开工建设。大理凤凰温泉度假村是全产权分时度假酒店，其具体操作方式是按单元分别对投资者进行出售，由投资者拥有该单元全部产权，投资者再将所拥有单元委托丽江官房大酒店经营管理，从受益中减去管理费用的赢余获取投资利益，另外可以获得每年四周免费休息度假时间。
业内人士估计，从今年起，全国各地产权式酒店的经营数量将会大幅上升。
什么是产权式酒店。
产权式酒店来自于分时度假市场。20世纪60年代的欧洲，度假风气兴盛，法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果，分时度假市场由此形成。
产权式酒店是旅游房产的重要一类，其实质就是“分时度假＋房产投资”。它将酒店的每一单位分别售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理，获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余，因此业主只要投资金额不多的首付，就可不再投入，大约15～20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下，投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。
产权式酒店这种新颖的经营和投资方式，目前在世界范围的旅游城市已迅速发展起来。据资料显示，全球就有540万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元。近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增，预计所有这些表明，产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式，同时成为最受中产家庭青睐的旅游、投资形式。
产权式酒店利在何处？
产权式酒店作为投资类物业的重要形式之一，近年来越来越受到广大投资人士的青睐也是受客观环境影响。
首先，国内房地产积压和饭店出租率下降。经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，经济回落，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城调总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万平方米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。
其次，休闲观念逐步成熟。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，休闲度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模。因此，我国在3～5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为产权式酒店创造出旺盛的需求。
第三，可投资领域少，可利用资金相对充足。由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁，在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。在集团资金之外，我国城市居民储蓄居高不下，除对未来风险方面的预期过高等因素之外，没有合适的投资领域是一个主要的原因。若能保持项目的良好运作，这部分资金也会对分时度假交换系统有很大的支撑力。因此，对于市场前景良好的投资新领域，尤其是像旅游分时度假系统这样有国际成功先例的新概念，在基础条件发展成熟的条件下，不难吸引到市场上积极寻求项目的存量资金。
当然，除了与股市的低迷，人们对基金、信托等投资渠道的不甚了解，银行负利率等客观因素有关外，与产品本身的优势也是分不开的。北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文认为，产权式酒店之所以受到人们的追捧，无外乎以下两个原因。
其一，委托经营，省去麻烦。
产权式酒店投资的基本形式为，业主拥有一套星级酒店客房的产权之后，再委托开发商或专门的酒店经营公司出租、打理，自己按时收取租金或年底的酒店盈利分红。这样，对于业主来说，省去了不少管理麻烦。
其二，提供包租，收益稳定。
不少产权式酒店都提供相当诱人的包租服务，每年给予业主固定百分比的回报率，包租年限有3年、5年，甚至10年不等。业界普遍认为，产权式酒店的投资回报相对于其他类型物业而言，是比较稳定的，并且风险相对也小一些。另外，很多产权式酒店的开发商每年都会提供给业主一定时间的免费入住权，10～30天不等，对于异地置业者而言，这一条件相当具有吸引力。
(案例)
(案例1：) “珍珠湾”遭遇搁浅
上海的汤先生日前失望地离开了北海，2006年3月11日，他与来自全国各地的百余业主一起，参与了一场“夺房之战”，要收回各自在北海购买的一家产权式酒店的物业。但直到他离开，这场牵涉业主、开发商、银行和受委托经营者的权益之争仍如一团乱麻，没有解决的迹象。
珍珠湾酒店是一家产权式酒店，位于北海市著名的外沙海鲜岛上，面积1.6万平方米，号称按四星级级标准兴建。由于位置优越，开发商是有香港背景、在北海投资多年的北海实业公司，销售十分红火，在不长的时间内，250多间客房和数千平方米商铺全部售空。购买的业主除了北海当地人，不少是上海、浙江、石家庄、香港等地的投资者，还有部分澳大利亚、加拿大、丹麦等外籍人士。
上海的汤先生2005年底参加购房团，购买了珍珠湾酒店一个约57平方米的房间。让汤先生心动的是，只交首付的他不仅不需自己支付月供，每年还可以在酒店免费入住1个月或者在外沙海鲜岛消费，20年后这个房间就属于他了。然而，当汤先生接到银行催款时，他愕然了。与他签订租赁代理合同的珍珠湾酒店管理有限公司是一个“空壳”，酒店实际经营者是一家“利豪酒店管理公司”。3月11日，汤先生与其它业主要求收回酒店的经营权时，“利豪”公司却不愿退出，对方出具的材料显示，他们是“受委托经营”，业主的按揭贷款并不由他们负责支付。一些业主陆续收到了办理按揭的中国银行北海分行发出的催缴单，他们才得知，珍珠湾酒店管理公司停止了代为支付住房按揭，这意味着作为贷款人，他们得自己偿还每月的按揭款。着急起来的业主不断与开发商联系。一方面开发商承诺的月供按揭没有着落，另一方面酒店仍旧在营业，业主得不到任何收益，银行将办理按揭贷款的他们列入了“信用不良黑名单”。都以为捡到了大便宜，殊不知捧了个“热山芋”，两者之间的转换快得让人措手不及。
北海市政府高度重视珍珠湾酒店事件，有关部门多方斡旋、协调，但“问题并没有得到根本解决”，矛盾纠结成一团乱麻：银行向办理按揭贷款的业主催款；业主要收回酒店物业；经营公司要求赔偿损失；开发商溜之大吉，承担支付按揭贷款责任的酒店管理公司是个空壳。
对于业主来说，更大的麻烦是，即使收回了属于自己的酒店，但银行的按揭贷款仍在拖欠，随时面临起诉；购买酒店的业主来自全国各地，要召开个业主大会都很困难，酒店往后怎样管理？无论交给谁经营都难以监管；一些业主购买了可以经营的客房，一些业主购买的是尚未完工的商铺，为了共同的目标收回了“主权”，但有经营收益的客房与没有收益的商铺又如何分享权益？酒店可以一直不开业，但银行贷款利息却一天不能少。所有的业主突然发现，原先诱人的“产权式酒店”，变成了一个圈套，勒得自己越来越喘不过气来。
(案例2：) “西岭雪”圈钱蒸发
2006年初，“西岭雪温泉酒店”的购房者们突然收到银行的催款通知，要求他们在规定时间到银行缴纳余下的按揭款。业主们隐隐感到有些不妙，当初开发商承诺了用每月的投资回报来支付银行按揭，怎么银行还要向他们收钱呢？当他们找到开发商成都天朗置业有限公司，却发现更大的问题，公司负责人怎么也找不到。而现在到了早该交房的时间，房子还是一堆沙土！另外还有咄咄怪事令业主匪夷所思····· 购买西岭雪温泉酒店的购房者们当初是看到西岭雪温泉酒店开发商成都天朗置业有限公司打出了极具诱惑力的广告宣传才下单购买的。“只要首付，不要月供”，“从4.2万到75万的财富裂变”，“你买房，我租房，一租就租40年”，“香港秀峰公司是该酒店的股东，也是该酒店的直接管理者，品牌公司管理，回报稳定”，“按月7.2%回报，抵按揭款”等广告宣传非常有煽动性。 当时不少的购房者认为，这样低的首付，投资回报就可以抵月供，没有什么风险。但是天下哪会真的掉馅饼呢！
据购买西岭雪温泉酒店的购房者讲述，他们现在才明白，开发商几乎是从一开始卖房就设下圈套。几乎每个人的购房合同、经营协议书都不一样，只要你答应买房，他们就可以答应你提出的任何要求和条件。
西岭雪温泉酒店开发商成都天朗置业有限公司的办公地址，每天都有几十个购房者来到这里。这些购房者已经在这里“办公”有好些日子了，开发商的负责人找不到，成都天朗置业有限公司每天有1-2个人在这里看着业主天天“开会”。
于是，温州30多名成都西岭雪温泉酒店业主陆续收到中国银行大邑县支行的一份通知书，被告知存款账户已余额不足，并提醒他们做好还款准备。但是按照合同，按揭款应由酒店管理公司———成都西岭雪酒店管理有限公司从经营收益中支付，怎么现在要业主还款？酒店经营管理公司不还贷，开发商的保证金账户里也已无款可扣，开发商“天朗置业”在玩圈钱游戏，股东挪用资金，造成西岭雪温泉酒店工程搁浅，开发商却人间蒸发了，温州业主才恍然大悟自己落入了圈套。
(案例3：)“阳光”背后的黑暗
一场场官司打下来，阳光假日酒店的业主们“收获”的只是茫然和诉讼费用的支出。
两三年前，在销售商的种种美妙展望描绘下，300多名业主先后以每平米近万元的高价购买了阳光假日产权式酒店期房。2004年酒店建成营业后房产证发了下来，业主们慢慢发现，10%—30%的高额回报成为泡影；从金都公司购买的房产，同时又属于另外一个公司金三元公司；承诺的“酒店”用途在房产证上变为“住宅”。
2003年9月，北京的王先生从众多媒体上看到了海南在建的阳光假日酒店预售广告。广告称，阳光假日酒店位于国际旅游会展经济区，是产权式酒店，酒店正在热卖中。 广告介绍，产权式酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%—30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。
王先生当月就和自称为阳光假日酒店开发商的金都恒基房地产开发有限公司(以下简称金都公司)签订了“预售契约”，以每平米7000元、全款28万的价格，购买了酒店的一个套房。因为是选择贷款买房，王先生支付了10万元的首付款。 按卖方的要求，王先生随后还和阳光假日酒店管理有限责任公司签署协议，委托后者代为经营管理，得到的承诺是对方每年回报给他房价总额的10%。
在王先生买房之后，酒店价格一路看涨，2003到2005年间，先后有300多名业主以每平米近万元的高价购买了阳光假日酒店套房。他们或者一次性支付30—40万元/套的现金，或者通过中国建设银行延庆支行按揭贷款购买，一套房子月供大约两千多元。据统计，业主总共为阳光假日酒店支付了1.3亿元左右的房款。
2004年7月，占地16亩、楼高15层的四星级阳光假日产权式酒店公寓大楼封顶，2005年1月开始试营业，业主们期待着一个有着“稳定长久”高利润回报的金色前程。
接下来的事，却将业主们的希望击得粉碎。2006年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2005年1月1日～12月31日的房产经营收益。然而一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。“他们承诺的收益率是10%以上，实际上的收益率才千分之几，甚至万分之几。”
由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。截至目前，阳光假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。
产权式酒店问题重重
问题一：企业信用体系缺失。
消费者在购买产权酒店的客房时，对开发商的信用状况并不了解，而且部分房地产开发商就是想借产权式酒店来盘活资产。同时，产权式酒店涉及的末知因素太多，消费者很难把握;合同中很多都只是种种承诺。
问题二：国家相关的法律法规不健全。
建设部曾在2002年7月公布《商品房销售办法》，对产权式酒店并不赞同。建设部也有明文规定，不得承诺固定回报作为销售手段，但许多产权式酒店开发商承诺的投资回报率高达5%-12%不等。所以严格地讲，固定回报是违反国家规定的，是变相集资或变相融资。一旦出现法律纠纷以后，由于国家尚无这万面的法律规范，业主的合法权益很难得到有效维护。
另外，由于没有相关的法律制度对产权式酒店加以约束，导致开发商在制定合同时往往尽可能朝有利于自身方面着手，合同也不规范。消费者权益受到损害却没有相应法律的保障，处于交易中的弱势群体。在出现产权式酒店纠纷时，消费者胜诉的寥寥无几。根本原因就是企业没有相关规范加以约束，消费者在争取权益时，没有相关的法律依据。
问题三：本末倒置。
其实，在国外，产权式酒店从本质上讲是旅游产品而非房产产品，它的开发者就是酒店经营者本身，产权式酒店只是他们吸引顾客的一种有魅力的新形式而已。传到中国，这个概念被异化了。国内产权式酒店往往是以房地产开发商为主体，为了卖房，往往端出8%—12%等投资回报率的诱人馅饼，但自己本身却不是酒店的经营者。这样，开发者、投资者与经营者所追求的目的就不可能完全重合，甚至可能背道而驰。三方利益的错位势必导致产权式酒店风险重重，预期的高额回报率得不到实现。
问题四：市场无序。
产权式酒店的发展商大多盲目跟进，项目仓促上马，资金实力不足，前期大力炒作，但工程进度和后期配套服务跟不上。例如：产权式酒店软件服务到底如何，延伸服务如航空、餐饮、休闲娱乐等是否到位，客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上，产权式酒店销售时承诺的回报年限到期后怎么计算等问题，开发商不能给出让人满意的答复。
问题五：价格偏高。
据了解，国内产权式酒店标准间一般标价20万到40万元之间，如果按照国际市场分时度假产品的平均首付8000美元计算，目前国内产权酒店首付相当于人民币6万多元。就我国居民的平均收入水平而言，显然还是奢侈品，城市工薪阶层多数不具备购买能力。
产权式酒店路在何方
要使国内产权式酒店的再次起步走得更稳、更远，需要开发商、客户和市场环境三方面共同努力。
从开发商角度看。由于这一市场是靠卖方推动而非市场需求拉动的，因此首要的一点是切忌一哄而上。不能只看中产权式酒店项目资金回笼快、收益稳定的好处，更要认清这一项目存在消费需求有待引导、消费观念有待激发的问题。开发商要下大力气培育市场、培育消费者，要运用好的促销手段、示范方式，通过有切身体会的消费先行者口碑传播吸引大批的跟进消费者。
第二，酒店一方面要积极加入分时度假交换体系，另一方面应与同业进行广泛的横向联合，以增强产权式酒店的连锁优势。
第三，开发商应建立良好的企业形象、完善的企业管理制度，加强企业的经营获利能力，同时增强企业运作的透明度，为投资者提供安全、可靠的投资保障，增强其投资的信心。
第四，开发商应综合自身和社会各种资源优势，为消费者提供额外的利益和优惠。如海航集团康乐园大酒店推出其产权概念时，实行规模化经营，结合空中优势(飞机航线)与地面优势(海南的景点、酒店)，并在其国内通航城市建立全国性的连锁酒店，形成整合优势，为客户提供机票5折、连锁店使用权交换、康乐设施优惠等多种附加价值，加之海航的强势品牌、康乐园大酒店10余年的良好经营业绩、“旅游度假投资”的概念以及上市公司的透明操作模式，使投资者对其产生了很高的信任度。
第五，开发商应积极运用房地产业的一些运作模式，为消费者提供银行按揭投资计划。近期较成功的产权式酒店项目多采用此方式，消费者只需支付较低的首付款，余款分期偿还，这样消费者通过委托酒店经营，每年在偿还银行贷款之外还可获得一定的收益。一些开发商还推出了保底回报的政策，这些对消费者的投资购买行为可以起到很大的促进作用。
站在兼具投资者和消费者两重身份的客户角度，投资购买产权式酒店虽然有很多好处，但投资回报的可靠性和投资的安全保障必须考虑。关键在于酒店管理者的承诺能否兑现？酒店所在地的旅游资源、酒店的设备和服务能否满足客户需要？另一方面，酒店是否已经落成、是否已加入可靠的“分时度假交换公司”、酒店经营管理能力、未来市场潜力、开发商以往经营业绩和经济实力等等都是客户要关注的内容。此外，消费者应通过索取产权证明相关文件、物业管理规范文件以及要求参与监控酒店运作等途径维护自身利益，督促开发商规范运作。
在市场环境建设方面，政府应加紧对产权式酒店、分时度假消费市场的规范和管理，有关法规的尽快出台将使消费者心里更踏实，有利于产权式酒店被更多的消费者接受。特别值得注意的是，一些投机者介入分时度假消费市场，在没有任何实体保障的基础上大肆推销其“分时度假交换体系”，将对这一市场产生负面影响，使消费者对产权式酒店产生质疑。因此，加大力度整顿国内分时度假市场，也将对产权式酒店的健康发展起到有益作用。
产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，使酒店的客房和大门向社会开放，满足了越来越多的人休闲度假和投资的需求，对拉动我国旅游业、促进销售闲置房地产和扩大就业都有好处。在解决了产权式酒店在我国发展过程中出现的种种问题，产权酒店进一步走向规范化后之后，将会有越来越多的人参与进来，这种特殊的分时度假形式才能不断地得到完善和发展，产权式酒店也会早日迎来发展的春天！
(作者单位：云南民族大学)
