老公房、次新房“角逐”闵行二手房市场

“受税收政策影响，部分原先想购买次新房的购房者意愿发生了变化。5-10年的老公房，受到购房者青睐。”顺驰不动产网络上海公司的王诚日前向《每日经济新闻》表示。在闵行的春申、莘庄等二手房板块，老公房的成交量明显高于当地次新房的成交量。网上房地产关于闵行二手房的统计资料，部分证实了王诚的观点。

春申、莘庄：老公房成交量高于次新房

在春申地区，单价4000-7000元/平方米和7000-10000元/平方米两个价位段的成交套数比例达到57：19；而在莘庄这一比例高达164：25。王诚表示，春申地区目前次新房单价高达近万元，而在莘庄次新房的单价也要达到八九千元。而上述区域的老公房售价相对便宜，价位仅在4000-7000元/平方米。

王诚分析认为，春申地区挂牌房源以次新房为多，投资客占房东总数的55%。由于政策的出台导致买方处于观望状态，认为后期的房价会下跌，次新房的成交量因此减弱。但考虑到今年的刚性需求比较强，性价比高的好房源仍然较易消化。在经过一段时间的适应及买卖双方对政策的加深理解之后，春申板块次新房将再次进入一个成交的高速通道。

而在莘庄，由于成交量持续走高，甚至出现了老公房价格上涨的现象。

王诚表示，莘庄老公房总价目前普遍上调1-2万元，而房龄2000年以后的次新房业主虽然须付个调税，价格却并没有上涨。他认为，这个板块客户刚性需求大，其中30％客户为青年白领，而另外一个购房主流人群为动迁户买房，其所要的房子大多在60万元以内。

古美、梅陇、颛桥镇：次新房成交活跃

与春申、莘庄等板块老公房成交占明显优势不同，古美、梅陇和颛桥镇却是次新房的天下。在古美、梅陇板块，单价4000-7000元/平方米的老公房和7000-10000元/平方米的次新房成交量之比为71：195。在颛桥，4000元/平方米以下的老公房和4000-7000元/平方米的次新房成交量之比为15：84。

王诚表示，古美、梅陇板块一些房龄在10年左右的小区依然凭借生活成熟、交通便利、总价较低而受到购房人群的青睐。此类业主现在大多维持原价继续出售，同时这部分房东较为关心如何退税及如何认定购房合理费用等问题；而该板块另一类业主则为江浙一带的炒房客，在经过政策的影响之后，心态较稳定，加之当时买进价较高，在扣除营业税及贷款利息等相关费用之后，已达亏本状态，因此该批挂牌房源近阶段的挂牌价格相反有所提高。

多数购房者持观望态度，但这同时也表示只要有性价比高的物业上市，仍会购买。根据王诚的分析判断，目前成交活跃的，应该就是这一类房源。