余先锋阳光顾问机构总经理
梅杰汉嘉机构执行总裁
俞彩萍浙江天则投资咨询有限公司总经理
叶宏伟浙江大学房地产投资研究所法务部主任
寿江峰杭州时代房地产开发有限公司总经理
孙跃杭州时代房地产开发有限公司副总工程师
许群捷群广告创意总监
张思平杭州市建筑设计研究院有限公司国家一级注册结构工程师
程伟明住在浙江房产网、民间房产专家
国家九部委制定“六一”房产新政已经2个多月了。这段时间来大家谈论最多的就是关于90平方米以下小户型要占总开发量70％这一政策。
杭州小户型房产品发展经历了几个阶段？新政下，小户型住宅应如何开发？近日，由快报和钱塘房产联合主办的“杭州市中心小户型公寓的传承与演变专家研讨会”在西湖国宾馆举行。
小户型公寓经历四个阶段
许群：1998年，以双牛大厦为代表的第一代小户型在高层首创了商住结合的新模式，这一代小户型公寓多由写字楼改建，面积较小，无厨房，室内空间和物业配套等存在明显的欠缺，公共标准档次明显偏低。
以国都公寓、华门自由21公寓、三华园等为代表的是第二代小户型，这一时期的物业与第一代相比在户型设计上突出了厨房功能，逐步开始提供精装修服务。这些房子有的产权是50年，有的是70年，装修上演变成简装和菜单式装修。
2002年以后，钱塘·沁园、丁香公寓、世贸丽晶城等一批代表产权式酒店公寓、酒店式服务公寓、居家办公（SOHO）等定位的小户型物业纷纷登场，逐渐形成第三代小户型产品。该阶段特点是小户型发展个性鲜明，精装修升级为全装全配，物业服务为这一类型小户型增加了附加值。
2006年，以钱塘·梧桐公寓为代表的第四代小户型升级换代产品开始出现。钱塘·梧桐公寓推出的约70平方米小户型公寓与之前的所有小户型相比，除了拥有70年产权的纯住宅外，一个很大特点是它户型设计上的“六个一”：一室一起居一餐厅一厨一卫一阳台。
第四代小户型公寓在平面设计上更具有功能的延展性，在居住功能上可满足单身贵族、两人世界和三口之家的需要，可以满足业主不同时期生活及社会角色的变化。
小户型开发是市场需求的结果
余先锋：小户型的演变，前三个阶段都是有历史发展背景的。比如在房产起步阶段，有一些小户型设计，是开发商不得已而为之的产品，杭州很少有楼盘愿意用70年产权的住宅用地来做这样的户型设计。
演变到现在，其实是个回归过程。2000年，杭州的房价是两三千元一个平方米，很多人会去买150－160平方米的。后来房价上升了，现在市区的楼盘单价一般一平方米要一万元以上。因此，很理性地就回归到中小户型的需求上来。
从另外一个层面讲，我们国家计划生育的第一代已经结婚生子，在很长一段时间内，一个家庭通常只有3个人，而且很多家庭子女不愿跟父母住在一起，父母也不愿干扰他们的生活。家庭结构的变化，对户型面积的要求也降低了。
像汽车消费一样回归小户型
梅杰：今天谈小户型公寓，有点像前几年大家讨论大排量汽车的味道。如果房产品中也有像大众汽车的POLO一样，能够把老百姓的消费从大排量降低到小排量，把大户型消费引领到小户型消费上，其意义非凡。
纯粹从面积上，我对户型做过粗略的分类，比如45平方米以下的迷你户型，其实是只可暂住的，90％以上是一种纯投资产品；而小户型纯住宅，面积在50－85平方米的，既可以考虑自住，也可以长线投资，比如梧桐公寓。
至于户型设计上，现在要改变观念，不要只把眼光盯在自然通风和采光上，很多问题完全可以通过高科技来完成。这几年烘干机的销售每年以25％的速度增长，这说明大家对衣服干燥的功能不再只指望阳光了。通风也是一样，现在大热天，大家不会去开窗，而是可以通过新风系统来实现通风。
张思平：最近我们刚好在招投标做一个新政后受限制的项目规划方案，因为受容积率要求，整个项目都要做成高层，我们做了之后，感觉80平方米以下的户型，蛮难做的，只能做成两房。
杭州的小户型公寓发展到今天，住的要求暂时满足了，但从居住功能的延展性来说，还有需要改进的地方。
小户型也可以住保姆
寿江峰:杭州市场上的一代二代小户型都卖光了，从物理属性上看，他们都有一个共同点，就是即时性，购房者都是基于某个阶段的需要下单的，主要是过渡型需求。而作为房产品，一个楼盘从造好那天起，再到拆除，是个漫长的过程，如何最大限度地考虑房产品的可持续性，是开发商首先要考虑的问题。
我们经反复印证后发现，70－80平方米左右的空间是最具有可持续性的，而且它的即时性代价也不是很大。
我们在做梧桐公寓户型设计时，就是从面积和功能上考虑了更多的可变性，尽可能地保证了居住功能的可持续性。这也就是为什么梧桐公寓约70平方米的小户型原图，在经过装修后可以产生很多变化：既可以住一个人，也可以住两个或者是三个人，甚至加个保姆。
如果户型具备了这样的延展性，也就是说买了一套小户型的房子，能用上10年的话，那就是一套好住宅。
小户型住宅市场需求大
俞彩萍：我们调查了上海、北京一些小户型需求，发现他们的市场很不错，主要原因是他们中短期居住的商务型人士比较多，提供的产品虽然面积不大，但功能性强，甚至超过普通住宅。
小户型需求可以分几种类型，其一是相对特立独行的自由职业者，虽然他在城市外围有房子，但他的主要生活半径在城里，所以需要在城里有一个居住和接待功能的房子。
第二种是父母赞助型的年轻人，父母实力比较雄厚，给孩子买了房子，这些年轻人不会过多地考虑以后的生活。还有一种是商住结合型，既要居住又要办公。杭州市场也有很多省内商务人士，在省城考虑购房作为第二个家。
叶宏伟：租赁市场对小户型的青睐也使其需求剧增。好的小户型公寓不光能卖，还要能租。像黄龙雅苑35平方米的月租金能到3500元，80平方米的每月能租到6000元－8000元。很多黄龙雅苑的业主都不想卖掉房子，因为按照目前的市价，年租金回报率达到8％左右。
杭州很多小户型的租客来自于高级白领和外籍人士，他们对生活及居住品质的要求比较高，梧桐公寓ARTDECO风格的小户型，档次高，周边配套成熟，对这些租客无疑更具有吸引力。
好房子要具备三好原则
程伟明：有个网友提出买房子要有三好原则，好住、好租、好卖。首先是好住，梧桐公寓是在市中心地段，配套很全；好租，梧桐公寓小户型的目标客户群体，可以是周边的企业白领、私营企业老总、外资管理人员等，只要找准购买及租赁对象，好租是可以实现的；还有一个就是好卖，什么样的房子好卖？肯定是市中心的，配套齐全的，又是楼盘档次比较高的。
孙跃：从居住功能考虑，我们为业主精心考虑了三个装修方向，其中一个为“白领空间”，设计了一个带入式衣柜的豪华卧室，而且带客厅、餐厅、标准厨房、卫生间等，还带小阳台，小资情调相当丰富；第二个方向是“两人世界”，主要考虑卧室带多功能的书房，餐厅与起居室在一起，更适合毕业后事业初成的年轻恋人；第三个方向是“三口之家”，设计了两个卧室，兼带小型起居室和餐厅，也可称为标准的二室二厅。
梧桐公寓小户型在装修风格上，目前考虑两个精装修方向，一个是豪华型，一个是时尚型。全部小户型公寓，均按五星级酒店标准进行装修设计，在公共空间的装修上非常考究，无论是单元大堂、电梯间、楼层休闲区，还是楼道过厅，甚至到地下车库的电梯厅，在装修用材及风格上都与ARTDECO建筑的奢华精髓一脉相承。(记者周成奎 都市快报)
