从8月1日开始，二手房出售开征20%的个人所得税，房产交易中心一下子变得冷清起来。手里有房的市民，开始在或卖或租之间犹豫，而没有房的人，也纷纷持币待购。那么照此规定实行，再加上5年内转手全额征收的营业税以及契税利息等的支出，如今，出售一套住房到底要交多少税？房价上涨多少才不会亏本呢？本报记者咨询了有关专家为您算一笔细账。
二手房买卖费用:总房价的17%-20%
专家指出，消费者买房，很少去算一本账，只要有升值预期就买。但现在政策变化提高了房产售出成本，出手前很有必要计算一下投资成本。因为房价年平均涨幅超过成本率，才有获利可能。从目前情况看，购房不足5年出售，很难获得利润。现在买卖房屋涉及到的费用如下：
契税普通住宅是总房价的1.5%，还有买、卖两次的印花税是0.1%，而购房不足5年出售，要按总房价交5.5%的营业税，这加起来就是7.1%了，现在还有个税20%。此外，装修费用一般要总房价的10%，如果是贷款买房要还利息，前几年主要还的是利息，怎么也得几万元，加上如果通过中介交易，还有1%-2%的交易佣金，这些费用加起来大概是总房价的17%-20%。
出租还是抛售？
以省会石家庄的房产市场为例：
赵女士以30万元在桥东购买了一套二手房(该房2002年8月办理的房产证)，建筑面积100平方米。房产装修费用为5万元。现在她决定将房屋以50万元的总价卖掉，王女士需要交纳的各类税费———
赵女士装修费用为5万元，且有装修费用的税务统一发票。根据近期发布的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》规定，二手房转让前实际发生的装修费用，最高扣除限额为房屋原值的15%(两者取低者)。王女士的装修费用5万元大于4.5万元(300000×15%)，故按4.5万元装修费用计算个人所得税(个人所得税=个人所得税应纳税所得额×20%)。
个人所得税应纳税所得额=转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-有关合理费用。
■征税期内出售：净赚82396元
转让收入(以实际成交价格为转让收入)=500000元。房屋原值=原房价+契税+印花税(卖方)=300000+4500+150=304650元。转让住房过程中缴纳的税金=营业税+印花税(买方)=16500+155=16655元。合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费等=45000+30000+100+600=75700元。个人所得税(500000-304650-16655-75700)×20%=20599元。
结论：赵女士通过卖这套房子净赚钱数为：500000-304650-16655-75700-20599=82396元
■房产出了征税期后出售
假设赵女士此时不卖出这套住房，由于该房2002年8月办理的房产证，那么到2007年8月，出让房屋的时候营业税就不用再缴了，而个税需要看此套住房是否是赵女士的惟一住房。
A：净赚≥119495元
如果是赵女士惟一住房，那么此时个税也可以免掉，一年中不排除房价继续上涨的因素，赵女士的收益如下：
转让收入(考虑房价上涨因素)≥500000元。
房屋原值=原房价+契税+印花税(卖方)=300000+150+4500=304650元。转让住房过程中缴纳的税金=印花税(买方)=155元
合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费等=45000+30000+100+600=75700元。
结论：赵女士通过卖这套房
子净赚钱数为：500000-75700-304650-155≥119495元
B：净赚≥102796
如果这不是赵女士惟一住房，虽然房产上市超过5年个税也不能免掉，但是营业税可以免掉，而且这一年中，赵女士还可将此房出租赚取租金，且一年中不排除房价继续上涨的因素，赵女士的收益如下：
转让收入(考虑房价上涨因素)≥500000元。房屋原值=原房价+印花税+契税(卖方)=300000+150+4500=304650元。转让住房过程中缴纳的税金印花税(买方)=155元。合理费用=住房装修费用+住房贷款利息+手续费+公证费等=45000+30000+100+600=75700元。个人所得税(500000-304650-155-75700)×20%=23899元。可能的租金收益：600元(月平均租金)*12(月)=7200元
结论：赵女士通过卖这套房子净赚钱数为：500000-75700-304650-155-23899≥95596元
再加上可能的租金收益：95596+7200=102796元
结论：赵女士等待一年，房产过了5年的征税期后要明显比现在上市交易好，但是也不能排除房屋折旧、配套设施落后等因素给房价带来下降的可能，手中有房的读者，可以到中介公司进行咨询，然后依照上述算法计算何时出售更为合适。
租房还是买房？
以上这些，是对于手中有房的卖家而言的，那么对于手中无房者来说，现在是租房生活合适呢还是买房合适呢？
A：买房合算，还是租房合算？
还以上述赵女士的房子为例，租方者刘先生每年需要支付的费用是：600元(月平均租金)*12(月)=7200元。如果此时购买这套住房的话，除了500000元的房价之外，可能面临房主将营业税、所得税进行转嫁的可能，那么刘先生可能需要交的钱数为：总房价+5.5%营业税+20%所得税500000+16500+20599=537099元。如果一年后该房子出了征税期后购买，即使加上房价上涨因素，由于营业税和所得税不用交了，加上50万元一年的利息，也显然是一年后购买更加合适。总费用+总房价+一年租金+500000一年利息=500000+7200-9900≥497300元(考虑房价上涨因素）
B：买二手房，还是买新房合算？
至于是购买二手房合适，还是购买新房合适，这就要看买房者具体情况而考虑了，新房一般远离市区，交通成本高，但不用考虑各项税费因素，而二手房区位比较好，小区相对成熟。这就要考虑买房者的经济实力、承受能力等问题了。
（本报记者：武岩生；实习生：张培）
