关注房地产存量市场的发展

2006年5月针对房地产市场的宏观调控“国六条”出台，指出要切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房。应当说新政策基本是去年政策的延续和提升，有些举措是去年政策的承接。去年“国八条”提到要改善住房结构至今，房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。去年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而今年则要求“切实调整”。2006年7月13日建设部公布165号文件———《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，规定自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。实际上“国六条”、“国八条”以及165号文件的核心内容是怎么处理好房地产市场中的增量市场和存量市场的关系。

全面统一的房地产市场是由增量市场和存量市场构成。增量市场主要是指由开发商新投入市场的新楼盘部分，存量市场是指包括二手房、租赁型普通商品住宅、廉租房等已存房产的租赁和交易。增量市场和存量市场二者是相互促进、相互制约的，没有增量市场，存量市场就失去了供给；而存量市场又制约着增量市场，只有在存在发达的存量市场的条件下，房地产资产才具有流动性，而流动性又是一个金融市场和房地产市场可持续发展的重要指标。

在我国自1998年以来的房地产市场化进程中，继“房改房”政策使得广大城市居民拥有了房产之后，由房地产成片开发模式形成的商品房在房地产市场占据了主导地位，加之传统文化和政策因素的影响，形成了房地产增量市场占绝对龙头地位的局面。存量市场的发育处于弱势地位，我国二手房交易占总量的比例与国外相比存在较大差距。美国二手房与新房的交易比例平均为3.22∶1，事实上，房地产市场越是成熟的国家或地区，交易越侧重于存量市场。而我国绝大部分城市小于1，而且我国租赁市场的规模与需求相比，也是远远不够的。

目前在我国城镇中，无力购买住房的低收入群体在增加，其基本住房需求无法得到满足。根据国外的经验和我国的实际，要大力发展房地产存量市场，改善房地产市场的结构性矛盾，解决最广大群众的住房需求。我们应该保障的是“人人有房住”，而非“人人有房产”，更不能引导“人人买新房”。

廉租房的资金来源不稳定，资金缺口巨大，是造成廉租房在我国房地产市场体系中进展较为缓慢的关键原因。解决这一难题的重要措施是利用房地产信托基金。用信托方式为廉租房体系建设提供资金，可以使政府以有限资金启动较大规模的廉租房体系，满足广大低收入群体的住房需求。廉租房信托可带动社会资金，形成多层次的住宅存量市场，促进住宅产业的可持续发展。当廉租房市场形成规模效应，就会带动其他社会资金投入，形成包括廉租房市场、一般租赁市场、二手房市场在内的完整住宅存量市场。存量市场的租金水平、空置率将有效地影响增量（新开发）市场的价格和数量。这对满足广大工薪阶层的住房问题，对于构建和谐社会无疑具有重要意义。

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