天津主要是一个本地居民消化房源的城市，投机需求和外来需求极少。从20世纪90年代初，天津有商品房开发开始，房价一直处于不温不火的状态。在十年时间里，天津房价始终在1000元到2000元之间徘徊。但从2003年下半年后，天津房价就突然启动，一路飙升。
2003年上半年之前，天津商品房均价保持在1000～2000元/平方米之间。但到了2005年6月，4000元只是中等房的最基本价格，高档房的底线是6000元；而到了2006年4月，市内六区商品房平均价格就已达6259.6元/平方米。自2003年至今，天津城市居民家庭人均可支配收入增长了22.2％，商品住宅的价格却涨了247％。
相当多的学者和业内人士都把天津房价飙升归结到拆迁放量和地价抬高。
根据天津市的“十五”规划，天津市的固定资产总投资，2003年至2007年间，将达到7000亿元，其中城建投资约3000亿元，巨大的基础设施建设，形成了大面积的旧房拆迁。
天津市制订有五大发展战略。五大战略之首是海河改造工程，天津政府计划是，到2010年，海河区域综合开发总投资将达1050亿元。海河改造工程的推出，需要进行巨量的旧城拆迁。
“2003年天津由于海河开发、旧城改造等工程，导致了大量的旧房拆迁，统计数据是500万平米左右，但事实上还可能不止，形成了拆迁户对房屋的刚性需求，市场上的二手房、闲置房都在2003年被卖空，然后就转向新房，导致房屋市场整体供给不足，最后拉动房价上涨。”天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫道，他认为拆迁是天津房价上涨的重要原因。
