当众多房地产商还在“90平方米占7成”这类调控新政的争议话题上消磨宝贵光阴之时，行业大佬万科已在新一轮中低收入住宅“淘金”运动中抢先开跑。
这次，中国传统民居色彩浓厚的客家土楼围屋，成了万科的新宠。经过一番消化吸收、变革创新之后，预计今年9月，万科的第一栋“新式土楼”将在广佛地区正式动工。
毫无疑问，这个构思奇特的新生事物，将成为万科开拓中低收入家庭住宅产品系列的开路先锋。
此土楼不同彼土楼
7月中旬，当万科与建设部联合举办的“城市中低收入人群居住解决方案”征集活动在北京大学落下帷幕之时，万科董事长王石向外界透露：以客家围屋为原型、定位为中低收入者居住的第一个项目已完成方向性的设计，很快将正式施工。
王石表示，过去万科更多是借鉴引进国外的住宅产品，现在则转向中国传统的居住形式寻求帮助。2005年10月，万科建筑研究中心曾专门考察福建山区的客家土楼围屋，希望通过借鉴这种有血缘关系的大家族聚居的建筑，开发适合群体居住的大型住宅。
一边是中国传统的民居，一边是向来倡导技术创新的万科，传统与创新的结合，将会碰撞出怎样的火花？出席上述活动的万科深圳区域本部常务副总肖楠的讲话，为万科这个新的尝试揭开了神秘的面纱。
首先，传统客家土楼多为内外三层，而同样外圆内方的万科新式土楼采用的是两层模式，它包括大约300间房，容纳1000人左右入住。同时，它是六层的建筑，不需安装电梯，内部跟连廊式公寓相似，每层都会有一些室外平台，以方便住户交流。管理模式方面，这个项目实行集中管理，一部分公共设施则是共存管理，居住者本身可能就是管理者或者监控者。
“针对中低收入住户的特点，该项目会有一些自有的商业生活配套设施，如洗衣房、快餐店等，还有基本的娱乐设施及文体活动场所，如有集中看电视的地方，以及可分时出租的聚会场所，以及车库等等。”他为听众描述说。
据记者进一步了解，从设计图上看，这种“新式土楼”是一个圆形的围合状设计，在防卫性与安全性方面与现代城市居住需求接轨，通过斜面把绿地与商业部分连结起来。外圆内方的设计，使其可以在中央腾出大量空间布置商业街、会所、休闲场地等公共设施。
在户型方面，以35平方米的小户型为主，可以根据不同的生活形态，演变为一到三居室。
项目选址有讲究
据悉，今年9月份将破土动工的第一个新式土楼项目，具体选址在广州佛山交界一处万科新近拿下的地块，占地约8500平方米。按照万科的说法，在这个项目上进行必要的探索和积累后，这一产品类型会在上海、北京、深圳等城市陆续投入开发，并考虑由此形成一个中低收入家庭宜居住宅的产品线。
记者注意到，当日肖楠介绍该项目时所演示的几处土楼围屋拼贴效果图中，传递出一个颇有意思的信息，即这类项目未来将较多选择在城市新兴发展区域、高速公路旁以及工厂区附近。
肖楠表示，上述每个区域都有相似的居住市场需求，只不过针对的客户群有一些区别，具体实施起来会出现不同的问题。他举例说，在新兴发展区域，会有大量服务人口伴随着新城区的出现而出现，高速公路旁那些本来不太适合居住的地块上，土楼的内向空间可以回避外界的噪音，他们在城区也会出现一定的需求，而更现实的是，新项目有助于改善工厂区大量工人们的居住状态。
而位于广佛高速公路旁的第一个试验项目选址，看来都正好满足以上几个基本条件。
住宅产业化试点
尽管万科土楼脱胎于传统客家土楼，但其整个外层结构体，将实现工厂化生产，这也使得土楼成为万科推行住宅产业化的一个具有特殊意义的节点。
自2003年在业内率先启动住宅产业化研究以来，万科在住宅标准化生产方面一直走在国内前列。2005年，万科与日本东京建物株式会社、大成（Taisei）建设株式会社成立合资公司，今年4月，万科首位外籍高管、日本丰田建设原技术总监伏见文明正式上任，分管万科集团产业化。这一系列“联姻”，无疑都加快了万科在住宅产业化道路上的探索步伐。
据悉，万科早就在深圳进行产业化实验楼的装配，并设立了一个住宅部件工厂。据其内部人士透露，万科在上海和四川开发的部分中低层楼盘中，这些工厂化生产的模块已经得到运用。此次土楼项目整个外层结构都将采取工厂化生产，意味着万科又一次取得突破。
值得注意的是，在新式土楼中，万科采取了多元化的组合方式，用一种标准单元应对多种居住模式，推出“可变住宅”概念，而且是在每套单位面积均在30多平方米之内实现。
深圳地产知名人士半求分析称，在“90平方米占7成”为核心的调控新政背景下，未来中国房地产市场上产品类型必将缩窄，这种面孔趋一的趋势，有利于基于标准化的住宅产业化，因此万科在产业化上的技术优势将会得到进一步释放。
与万科前段时间在上海、天津等城市推出并热销的小户型产品“蚂蚁工房”相比，土楼围屋在技术组合上更有优势和特色。可以大胆预测，如果带有试点性质的广州土楼项目效果理想，类似“蚂蚁工房”一般热销的场面，很可能再度上演。
更重要的是，新式土楼广佛落地，意味着这家中国房地产领袖企业踏足微利房市场的前期准备基本完成，进军中低收入住宅的号角，也正式吹响了。
最近一段时间，王石曾多次表示，2006年是万科的转型年，公司将更加注重承担企业公民责任，关注城市中低收入者的住房问题。而目前国内一线中心城市房价过高的现象，一直困扰着政府，也让公众怨声载道，开发商几乎成了千夫所指的“罪魁祸首”。在业内人士看来，万科此次高调启动中低收入住宅项目开发，带来的不仅仅是企业产品线的丰富，更重要的是能有效提升公司与政府之间的良好互动关系。
但也有分析指出，中低收入人群居住问题，本应是政府承担的责任，万科作为企业个体主动迈出这一步后，如何准确界定“新式土楼”的真正服务对象，解决持续开发的难题，恐怕仍然会让王石以及他的管理团队煞费思量。
链接
外圆内方：“新式土楼”的空间解释
在万科的设计理念中，新式土楼的圆形有一个向心性，对外又起到排斥和防卫的作用，在不够完善、安全的城市环境当中，可以形成自己独立的空间。同时，由于这个空间集中了一些共享资源，给居住者营造了共同的场所，在这些场中居住的人一起活动，会产生精神上的升华和共鸣。
通俗地说，这个空间给居住者提供的，除了基本的居住需求以外，还有交流、活动、接待朋友、节假日庆典活动等功能支持——换言之，在这个圆形空间里居住的人群，彼此之间可以得到最基本的尊重。
所以，圆形实际上是万科在第一批低收入人群居住解决方案中推出的一个核心方案。
此外，这种空间效果是比较活跃的、动态的和开放的，也具有一定的包容性，应该是非常适宜年轻人居住的模式。从整体上看，它的外形还可以给城市带来新的视觉冲击，如城中村能以这种模式改造，将会产生城市中新的亮点，为城市输入更积极的因素。
本报记者：张鹏