关于限制别墅开发的说法又一次浮出水面。国土资源部土地利用司副司长李海洋日前表示，将出台别墅准确界定标准，并对高档住宅和别墅用地进行不同程度的限制。
广州市虽然已经将别墅用地的供应减少到相当小的规模，但没有出台相关规定来禁止别墅的开发。广州的别墅市场现状如何？有无发展空间？这道“禁令”在广州别墅市场会激起多大的反应？带着这些疑问，记者对广州近年来别墅市场发展情况做了较周密的调查。
用地情况：“准”别墅用地900万m2集中在增城花都
在目前供应吃紧的情况下，广州究竟还有多少土地能够建别墅？根据中原地产提供的数据，广州目前在建和待建的低密度住宅用地约900万平方米。不过，这些地块并不一定用来建设纯别墅项目，因此只能称其为“准”别墅用地。
老城区：低密度用地匮乏
广州市老城区低密度住宅用地大部分已开发完毕，现仅有萝岗和白云等区域尚有少量土地能用作洋房和别墅开发。
万科中粮科学城地块是萝岗主要的“准”别墅用地，该项目位于萝岗区科学城中心区域东侧，地块的原始地貌为植被覆盖良好的山坡地，总用地面积不大，只有22万平方米，容积率仅为0.7。该项目计划分三期进行开发，产品类型以情景洋房和别墅产品为主。
白云区主要低密度住宅用地主要包括凯德置地金沙洲和贡院壹号项目。金沙洲项目地处广州市新规划的白云区金沙洲住宅新城，占地29.7万平方米。该项目由凯德置地和香港丽丰共同开发，其中凯德置地拥有项目70％的股权。
贡院壹号就是去年热议的种鸡场项目，地块位于新广从公路，岭南新世界东北面，其占地面积和建筑面积都是15.1536万平方米，容积率为1。该项目三面环山，与利海豪宅项目托斯卡纳毗邻，于去年6月下旬被中鼎集团以5亿元价格竞得。
增城：最大地块占地5000亩
根据相关资料显示，目前广州可以建设别墅项目的地块主要位于花都和增城。增城目前的“准”别墅用地主要有金地荔湖城、和黄荔城等。
金地的增城项目荔湖城总面积达到5000亩，这是广州并不多见的超大规模项目用地。该项目位于永和经济开发区内，住宅类型多样，除了别墅和Townhouse，还包括特色花园洋房、小高层等。荔湖城预计今年“十一”推出市场。
和黄在增城的荔城项目达到203万平方米，地块容积率小于1.0。这是增城开发面积仅次于金地荔湖城的低密度住宅项目。该地块位于增城市政府所在地荔城镇的北二环出口的广汕公路旁，由四块相连的地块组成，投资总额达8亿多元。
恒大和新世界在增城的项目占地分别为28.7和27万平方米，用地面积相差不多。不过恒大的金碧城项目位于增城中新镇，而新世界的项目则在陈家林。
花都：大型项目唱主角
与增城相比，花都项目同样不少，且大部分面积均达到500亩以上。投资花都“准”别墅项目的开发商主要有祈福、新鸿基和中房集团等。其中祈福的用地面积最大，达到2000亩，而新鸿基在该区域则拥有两幅地块。
祈福在花都共有16个项目，是目前在花都区投资规模最大的一个地产集团。该集团2000亩的大型低密度住宅用地位于花都赤泥镇，将以别墅开发为主。
新鸿基在花都有两个项目，一个位于狮岭镇洪秀全水库西北面，用地面积500亩；另一个位于花都新华三东大道，用地面积约在300亩到500亩之间。
另外，中房集团在花都新华镇西面金华路一带的天马河项目总建筑面积达50万平方米，目前已经启动，可能将于年内推出市场。天马河项目将以别墅和低层的洋房单位为主，并有配套商业设施。
分布情况：市区歉收花都黑马姿态尽显
国土资源部2003年出台规定提出停止批出别墅用地之后，原本行情看跌的广州市别墅供应从2004年起反而出现增长，相关统计资料显示，2004年广州别墅一手成交面积为18.73万平方米，占住宅一手总成交面积的比例为1.93%；去年上半年，别墅一手成交面积为18.04万平方米，到达住宅一手总成交面积的4.15%。
不过，这也许是广州别墅供应最后的“疯狂”，随着库存的产品逐渐被市场消化，别墅如今开始成为稀缺资源，“暂停别墅用地供应”政策的威力开始显现出来。“相关部门还没有具体数据出来，不过市场情况来看，不少区域的别墅已经出现了供不应求的状况。”中原地产研究部汤静嫦告诉记者，这种局面的形成，这是因为广州市主要区域的别墅供应均出现了一定程度萎缩。整个广州市只有花都受到的影响较小，这使得该区域成为了别墅市场新的增长点。
番禺：纯别墅基本退市
番禺是广州市最主要的别墅供应地之一，价廉物美一直以来都是番禺别墅的主要“卖点”。该区的很多大型楼盘都包含有别墅项目，如广州雅居乐、碧桂园、南国奥园、星河湾等。不过进入今年，很多大型楼盘的别墅项目都相继进入缺货期，而不少楼盘，如广州雅居乐近期推出的已经是最尾一期的别墅产品。有业内人士认为，随后的番禺楼市将进入洋房开发的高潮阶段。
之前番禺曾经出现过以清华坊为代表的纯别墅项目，不过该项目该项目占地不大，且一共只有两期，已于去年销售完毕。目前除了在市桥周边还有部分以外，番禺的纯别墅项目已经基本绝迹。
白云：供货量同比锐减
白云不少区域有比番禺更得天独厚的自然环境，尤其是南湖板块周边区域，山、水、树林等一应俱全，相当适宜进行别墅建设。
白云区近期含别墅产品的楼盘有南湖半山豪廷、托斯卡纳、依云小镇等，但南湖半山豪廷等在售楼盘别墅项目去年就已经推出。虽然从整个广州市范围来看，目前白云区在推别墅项目货量相对较多，但与该区域前几年“百花齐放”的局面相比，数量上存在不小差距。当时南湖山庄、江南世家、颐和山庄、白云堡等楼盘的别墅项目，至今仍深受二手买家的青睐。
花都：盘多价抵升值可观
新机场以及一系列公路交通配套的完善，使得花都成为广州市住宅新的供货源。在别墅盘源方面，在广州老八区受相关政策影响导致别墅供应减少的情况下，花都却尚有不少可供选择的项目。且该区域的别墅不仅数量充足，与广州市区相比，价格方面的优势尤为明显。花都部分别墅每平方米售价4000元左右，这个价位的别墅具有较好的投资前景和升值潜力。中原地产市场部预估，该区别墅年增值率将达到12％以上，超过广州市8％的平均水平。
同时，雅居乐、碧桂园等一批知名开发商的进驻，改变了花都楼盘在消费者心中档次不高的印象。在雍逸豪廷、假日半岛等大型楼盘的带动下，花都别墅在产品质量、规划设计、建筑风格等方面均有较大幅度提升。如雅居乐的雍逸豪廷项目，它是广州首个洛可可风格的建筑，其针对最顶端客户的“楼王”别墅，由5间带私家电梯的独立别墅组成，是广州北部的首创。
花都区目前主打别墅楼盘包括金碧御水山庄、碧桂园假日半岛新一期单位、雅居乐雍逸豪廷和雍华庭、合和新城、南航碧花园、溢盈湖、五溪御龙湾等，其中溢盈湖、五溪御龙湾为纯别墅项目。
（本版撰文朱大尉）
投资前景：一手均价8000元/m2增幅过5成
有统计数据显示，2003-2004年广州市一手别墅成交均价基本上保持在5300元/平方米左右，2004年下半年开始，别墅价格出现上涨情形，目前广州市一手别墅的成交均价上升到约8000元/平方米，增幅超过50％。
别墅项目升值显著
王先生是近几年广州市别墅升值的见证人之一，2003年底，他以4000元/平方米的价格购买了位于广园东凤凰城的一套别墅。“买后不久，凤凰城别墅售价就开始飙升，2004年每平方米的价格是4500元，2005年涨到5000元，今年的价格已经卖到了7300元/平方米。”王先生坦承，自己当初也没有想到这套别墅产品会有如此大的增值潜力。
王先生的朋友李女士2004年在金碧御水山庄购买了一套别墅，她当时的购入价格是3600元/平方米，现在价格升到42000元/平方米，虽然没有王先生的住宅增值迅速，但李女士的别墅增值率也达到了17％。
边远板块房价偏低
记者调查发现，广州市主要城区别墅价格基本保持一致，南湖、番禺、广园东三大板块的别墅每平方米售价均在7000元－15000元之间，其中独立别墅价格一般在12000元/平方米以上。不过在花都区等区，仍然有一部分别墅价格还比较低，特别是一些联排别墅甚至还低于市区普通商品房售价。
由此可见，别墅的投资市场，虽然价格看涨，但区域的差异性也很大。广州光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志表示，别墅的价格的高低除了与自身素质有关外，还容易受其所处位置影响。“比如二沙岛的别墅项目，由于该区地理位置优越，周边环境良好，别墅价格自然较高。而广州不少远郊地区，即使楼盘质量相当不错，但是受地理因素制约，价格并不会很高。”
未来升值空间不大
资深房地产专家韩世同告诉记者，近期广州别墅价格出现较大幅度的升值，一方面是由于供应量锐减，市场需要通过提价来调节供求比例。另一方面，广州别墅产品的升级换代提高了产品造价成本，这也会带来价格的上涨。韩世同认为，目前别墅投资市场已经进入高价位的行情，高档别墅的升值潜力已经充分释放，虽然别墅暂时还没有贬值和降价的压力，但未来的升值空间已经不大。如果现在入市买入高价别墅，不一定会带来与期望值相同的结果。
（晓健／编制）
