■本报记者王小霞
前不久，“紫金数码”项目在没有任何宣传的情况下低调开盘，标志着中关村科学城（即“东区”）建设序幕拉开。开盘当天，从早上九点至下午六点，共有近两百套房源被认购一空；与此同时，其即将推出的三栋写字楼也受到中小型创业企业的极大关注。
“众所周知，中关村85％以上都是中小高科技企业和年轻白领，但是此前中关村高科技商务区（即‘西区’）建设的项目大部分都是高档物业，这使得中小物业和小户型住宅的市场需求长期处于一种饥渴状态。”北京中关村科学城建设股份有限公司营销中心总经理寻小轩在接受本报记者采访时表示，如果没有足够多创新型中小企业形成良好的商务氛围，中关村也就失去了其应有的聚集效应。
东区项目试水市场反应热烈
据了解，此次拉开中关村东扩序幕的紫金数码先期以公寓项目试探市场反应。其推出的近300套精装小户型公寓面积在40到70平方米，总价在38万元左右，首付仅需要7、8万元，项目的大部分客户都是中关村年轻白领或者是单身贵族。
“该项目刚一开盘就销售火爆，与其地理位置相对黄金以及房源紧俏不无关系。”一位购房者告诉记者，此前已经开盘销售一段时间的另一个项目是“荣上居”。两个项目仅相隔一条马路，售价都在10500元／平方米左右，物业费均在3元／平方米以内，同时，都是精装小户型。由于区域内在售新盘仅此两个，因此，销售人员的态度相比其它区域显得有些冷淡。
记者发现该区域的交通便利。从紫金数码出门三分钟就可以登上地铁13号线、城铁10号线列车。交通路网向东与ＣＢＤ相通，向南连接西直门金融街，向北与亚奥商圈迅速联达。“一直以来，地铁沿线的房子本身就不愁卖，何况这两个项目是在轻轨和地铁两线交汇的黄金位置。”一位地产分析人士表示。
西区高档物业吓跑中小企业
近年来，中关村西区高档物业一路飞涨的价格让许多中小企业主感到不小压力。据了解，一些高端项目如金融中心、辉煌时代大厦和ＣＥＣ大厦，主要针对大型国有企业和知名高科技企业，销售均价普遍较高，在13000－16000元／平方米之间。银科大厦、“1＋1”大厦、大河庄苑写字楼、盈都大厦、锦秋国际大厦、文化大厦等，属于中档项目，成交价主要集中在10000－11500元／平方米之间。
在租赁市场上，融科资讯中心二期和理想国际大厦是高档项目的代表，同样维持着较高的租金水平。理想国际大厦的月租金曾达到30美元／平方米。由于这些高档物业价格高，处在创业成长阶段的中小企业根本没有能力入驻。
中国房地产协会副会长、秘书长顾云昌分析认为，北京特别是中关村的房地产市场容量很大、发展很快，但产品结构不尽合理。原来中关村地区缺少档次较高的物业，许多大企业开会都要到国贸中心、嘉里中心等地方。但现在一下子又建成那么多中高档价位的房产，使本来密度很高的地区难以承受。
“目前中关村地区最缺乏的是为新成立的、研发技术型中小企业提供的物业。中关村的企业多数是新生公司，一方面他们对租金的承受能力有限，另一方面需要一个好的工作环境和创业环境。”中关村科学城建设股份有限公司的一位高层管理人员表示，由于目前中关村地区物业的性价比偏低，中小公司大多租用工作环境不是很好的中低档写字楼或者商住楼进行办公，有的更因为负担不起新建成的中关村核心区高昂的租金，不得不把公司注册在中关村，而把办公地点设在其他城区。
成本高空间小东扩之路难料
中关村不动产商会副秘书长吴恒杰曾表示，东区在规划配套方面可以借鉴西区，寻找与西区的差异化定位。因此，中关村东区项目在规划时就已经考虑到中小企业以及ＩＴ白领的需求，尽量避免过多建设过于高档的物业类型。但是，由于东区土地稀缺造成相应的供应量少，因此，东区规划依然难以满足该区域的市场需求。
根据规划，中关村科学城即“东区”的范围西起中关村大街，东至规划中的财经学院东路，北起成府路，南抵知春路，用地总面积约331．43公顷，建筑物高度被限定为30到85米。“虽然表面上看起来，这块地是西区的6倍大，但是真正用于房地产开发的土地只有五分之一。”中关村科学城建设股份有限公司副总裁杨建平说，“因为原规划中的楼盘密度太大，高度超标，所以市规委迟迟不予批复，最后是在砍掉了十多万平方米的建筑用地后才通过审批的。”
杨建平透露，中关村东区445万平方米左右的建筑面积中，除去需要保留的原科学城内25个国家级研究所和55个国家重点实验室或开放实验室以外，新增加的170万平方米土地中，用于发展房地产项目的不到100万平方米，其余均为绿化、道路、基础设施等用地。
中关村东区土地一级开发商3年前就已经开始了具体运作此项目。但是，由于建设成本很高、可发挥空间相对较小。所以，未来中关村东扩建设到底能否完全满足中小企业的物业需求，显然还是一个未知数。
