【轨道交通枢纽商机系列·上海体育馆站2】 黄清燕每日经济新闻[2006-03-23]
作为地铁1、3、4号线三线交汇点的上海体育馆站，临中山西路、中山南路、漕溪北路，与宜山路、零陵路相交。目前区域内沿街商铺的租金价格为6-12元/平方米/天不等，由于区域内较少大型写字楼，规划中的商务区域尚未形成，因此租金曾一度出现回落，目前状态稳定。
与徐家汇仅一站之隔的上海体育馆区域，在商业氛围方面与徐家汇尚有一定落差。信义商用地产商铺科马海崴认为，随着上海体育馆区域交通枢纽地位的凸显，相信能带来一定的地铁人流，加上政府的规划发展，在商业经营规模和档次上的提升，将加速此区域的发展。
宜山路建材市场寻突破
作为上海第一条建材家具专业街，宜山路建材市场目前经营面积达30万平方米，年营业额超过30亿元。据有关统计，宜山路建材街的商铺租金最高已涨到18元/平方米/天。
建材市场内的商铺以专卖店、商厦和市场三种类型为主，其中市场占到整个专业街商铺面积的1/2。从租金来看，市场的租金较低，商厦的租金次之，专卖店的租金最高。
在功能上，市场主要以大件初级建材家居的销售为主，多采用摊位出租制，沿用粗放型的经营模式，商品层次较低。对此，去年徐汇区政府进行了新的规划，以国际国内著名品牌为基础，发展包括贸易、商务、展示、服务以及品牌专卖在内的多种业态，将目前以零售经营方式为主的市场改造调整为以建材家居的设计、展示、咨询、贸易、信息技术服务为主要方式的商业商务的建材专业街。
目前在宜山路建材市场上，店主之间正传递这样一个消息：投资约20亿元的上海建材交易商务中心将落户宜山路，有关部门已将文定路、裕德路、凯旋路、蒲汇塘路这一占地11公顷的地区规划为上海国际建材商贸中心。如上述消息最终落定，宜山路目前商铺租金18元/平方米/天的价格，则面临又一轮跃升，宜山路将迎来新的投资高潮。
小闸镇蓄势待发
小闸镇项目东起中山西路，南临华石路，西靠蒲汇塘，北至宜山路，与内环高架、万体综合文化体育中心、宜家家居相邻。整体规划项目的用地面积总计24.6公顷，其中已征用地13.3公顷，并且动迁基本完成。
作为徐汇区政府“十一五”规划中发展现代服务业的重要项目之一，小闸镇重点发展数字娱乐业，涉及现代商务、商业、休闲等行业。规划建设集办公、现代商务楼宇、高档宾馆、文化娱乐、展示等复合型开发项目。该项目的开发主体为上海长峰房地产开发有限公司，招商已于去年年底启动。
徐汇区政府新闻科科长袁昭宇对《每日经济新闻》表示，依托上海体育馆的交通枢纽，小闸镇项目的功能更强调综合性，着眼点在区域经济上，并逐渐向徐家汇商圈辐射，体现“城市交通与商务商业有效衔接”的理念特色。
【上海体育馆站之写字楼】
低成本区位优势投资潜力大
作为新兴副商务区，上体馆地区写字楼市场的增值潜力不容小觑
与徐家汇仅一站之遥的上体馆地区，作为徐家汇城市中央商务圈的延伸地带，依托徐家汇商圈的辐射效应和邻近商业区带来的巨大人气，这一区域内的写字楼、宾馆酒店、文娱设施等构成了一个可与中央商务区相媲美的城市新亮点。此外，上海体育场、上海游泳馆和上海大舞台等建筑共同营造了上海具有浓郁特色的体育文化中心。作为新兴副商务区，其写字楼市场的未来增值潜力不容小觑。
可售型楼盘多
目前上体馆地区的写字楼需求正处在不断增长的过程中并已初具规模。这一地区内高档写字楼的代表楼盘有明申中心大厦、飞洲国际、徐汇苑大厦、永升大厦等，为数众多的中小企业入驻其中，行业涵盖金融、地产、服务业、信息产业等诸多领域。
与其他中心区域甲级写字楼多以出租为主的状况不同，上体馆地区可售型写字楼居多。而且较之于近在咫尺的徐家汇中央商务区内写字楼22000元/平方米左右的成交均价，该区域写字楼的最大诱惑在于价格优势。
据了解，明申中心大厦目前的实际成交价格在16000元-19000元/平方米之间，徐汇苑大厦售价在20000元/平方米左右，而2004年开盘的飞洲国际价格在18000元/平方米左右。
从租金上看，飞洲国际目前价格为6元/平方米/天，华顶大厦为3-3.5元/平方米/天，位于南丹路的亚洲国际全装修办公楼为4-4.5元/平方米/天。年前淮海路、南京西路上一些甲级写字楼租户因为租约到期纷纷到此寻找新房源，相对于南京西路等地段高达1美元/平方米/天的租金，不少租客趋之若骛。
写字楼投资风险小
虽然上体馆区域内的其他商务配套设施尚待完善，但依靠良好的人气及便利的交通，未来发展可谓“风光无限好”。
2005年宏观调控以来，大多房产投资者把目光从住宅转向写字楼和商铺，以期获得平稳回报。而市中心一些传统中央商务区，可用来建造写字楼的土地已十分稀缺，已建成的写字楼一般也只租不售。因此，投资者逐渐把注意力转到传统中央商务区的周边地域，而上体馆地区作为徐家汇内小面积销售型楼盘较为集中的区域，自然备受青睐。
近期无论是销售价格还是投资回报率，上体馆区域100平方米以内的小户型写字楼均超过了住宅物业。据汉宇地产写字楼部报告称，明申中心大厦目前的平均租金在人民币3.2元/平方米/天以上，年投资回报率接近7％，这在沪上写字楼中属于投资回报率较高的项目，永升大厦2003年开盘时的售价为9000-13000元/平方米，目前二手房挂牌起价为18000元/平方米。信义商用地产研究资料显示，大多数销售型写字楼位于商业中心，完善的配套设施、便捷的交通以及合理的售价均是吸引自用客户和投资者的主要因素。由于近两年租金和售价同步增长，当前写字楼投资租金回报率也由两年前的7%-10%，调整为6%-8%。但受优质甲级写字楼租赁市场乐观预期的影响，办公大楼投资风险仍然较小，适合长期投资。
