看点1 今年还会有新政策出台
2005年当之无愧成为房地产的“宏观调控”年，6月加收营业税、11月深圳国土局关于中介不得代理销售尚未办理房地产证的二手房的禁止性规定等，一方面在于稳定房价，二是要让楼市回归理性，打击炒房。新政的出台使市场在一段时间内出现了普遍的观望情绪，房产交易量大幅度下跌，但市场很快就走出了观望，成交量再次回升，且在整个年度来看，房价并没有因为新政的推出而出现大幅度下滑，反而整体呈上升趋势。
为了让房产市场走得更加健康，相信今年政策动向将会表现为两个方面，一是消化落实已有政策，让现有政策在今年持续发辉效应，另一方面也会进一步推出新政，以配合二手房市场整体的发展。
看点2 中介行业将由品牌主导中小 中介生存空间有限
在对房地产中介行业一系列的整顿之后，房产中介业面临市场严峻考验，中介公司的步伐走得更稳，且比以往都更加注重公司品牌的塑造和推广。2006年，深圳的中介格局将主要分为两大阵营，一是规模大、形象好的品牌公司，另一部分是专注于某一较小区域的中小中介公司。首先是因为市场对品牌的需求，市民在众多中介公司中做出选择，品牌中介有更好的品牌识别和可信任度，较容易获得市民的认可；其次是在经过几年的高速发展，许多中介公司已经具备了打造品牌的实力，他们纷纷把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段；再者，在这种激烈竞争的环境下，中小中介公司为了获得生存空间只有走细分市场，他们会选择竞争相对较小，并且是自己有优势的区域扎根，在一段时间内会与品牌中介并存，但进一步发展的空间有限。
看点3 楼市仍有投资空间 但投机行为会受到抑制
国家经济的连年向好，GDP的稳步增加，对外出口贸易量的扩大，人民币的升值，国内、外部分热钱的流入，都使深圳楼市的投资气氛格外浓厚。据不完全统计，去年深圳普通住宅的投资比例大约占15%—20%，而豪宅的投资比例超过40%。今年外部经济因素仍将持续发挥作用，再加上深圳本地对房子的需求和供应比例进一步扩大，从而促使了楼市的价格仍有较大的增长空间，也就显示出了其投资价值。但政府对房地产市场调控的决心不会减弱，投机、非法炒房的行为仍会受到打击，深圳楼价会在理性中保持增长，投机行为不具有发展的空间。
看点4 禁卖楼花促使二手楼市供应趋紧
“严禁炒卖楼花”的政策出台，新入伙的房源在入伙210天内取得房产证后才能在市场上买卖，抑制了炒卖的同时，也间接减少了一段时期的供应量，估计今年二手楼市将出现一个需求紧张时期。部分今年入伙新房较多的片区成交将直接受影响，如红树湾片区，区内的中信红树湾二期、听海、纯海岸、红树西岸都是2006年才能入伙的新房，“禁卖楼花”将直接影响到今年上半年红树湾片区二手豪宅的成交。
与此同时，南山今年新增二手住宅供应量最大，成交直逼福田。据去年统计，截止到12月20日，关内去年新开楼盘约64个，预计约有58个将在今年内入伙，其总建筑面积约370万平方米，约34000套以上，户型以二房、三房居多，其中南山新入伙的楼盘将超过160万平方米，共12000套左右，成为2006年新入伙楼盘供应最多的区域。
看点5 二手房价格优势促使成交活跃
关内土地供应量急剧减少，加上强劲的购买力，关内新房价格持续上涨，而二手住宅具有明显的价格优势，使得一手房买家将目光转向二手房市场。由于未取得房产证的新房源不能买卖，促使成交将集中在社区配套成熟的片区，此外，拥有两套房以上的投资买家将有更多人选择住新房、卖旧房，从而进一步推动这些片区的成交。（黄志）
律师答疑
问：两年前，经朋友介绍我购买了某小区的商品房。小区的物业公司是由发展商选定的，服务水平不错，小区的居住环境也井井有条。虽然管理费相比附近的小区略高，但我觉得物有所值，因此从不拖欠物业管理费。但最近物业公司的服务一落千丈，据了解是发展商取消了有关物业管理的补贴。原发展商和物业公司签订的物业管理合同还没有到期，但面对日益恶化的小区环境，我和很多业主都想重新聘请物业管理公司，请问我们有什么办法可以让物业公司提前退场？如果物业公司提供的服务不好，我们可以不交或者少交物业管理费吗？
潘军颜律师（广东伯方律师事务所）：根据我国现行的《物业管理条例》规定，同一物业管理区域内，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。你所在的小区恰是采取了这种聘请物业管理公司的方式，发展商与物业公司签订的物业管理合同对小区业主均是有效的。如果前期物业合同约定了明确期限，在期限届满前，只要物业公司提供了相应的管理服务而业主委员会又未与新的物业公司签订物业管理合同，则该前期合同仍是合法有效的，业主不交或少交管理费就是违约。当然，如果物业公司根本没有履行合同义务，业主是有权不交物业管理费的。
除以上规定外，《物业管理条例》也规定了提前终止前期物业管理合同的条件，即业主委员会与业主大会选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业管理合同终止。所以，只要满足《条例》规定的条件，就可以提前解聘现有的物业公司。具体程序如下：1、同一物业管理区域内的小区业主应当在物业所在地的房地产行政主管部门指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。2、召开业主大会，经与会业主所持投票权1/2以上通过，业主大会即可选举成立业主委员会。3、根据《条例》规定，选聘、解聘物业管理企业是业主大会的职责。业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。4、业主大会通过解聘现物业公司并选定新物业公司的决定后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。合同生效时，原前期物业管理合同终止。至此，原物业公司失去了管理小区的合同依据，小区业主可要求其退场。
（金陵／编制）
