每经地产·丽人行每日经济新闻[2006-1-10]
结婚是建立一个社会学意义上的家，也需要一个物理空间中实在的家。所以，选择婚房是人生必经的一件大事，是理财的一场实战，更为将来的投资作了一次预演。本报在“每经地产丽人行”的今日品楼栏目推出“选婚房，巧打小算盘”专题报道，量入为出，为面临选房问题的读者提供一点专业建议。
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【今日品楼】
另类婚房计划：上海租房在苏州买房
肖先生的婚房计划着实有些另类。
肖先生在上海从事地产咨询业已有3年，但和大多准备在上海购置新房的年轻白领不同的是，他准备把自己的新家安在有“上海后花园”之称的苏州。
因为工作关系，肖先生在过去一年里多次前往苏州考察房地产项目，在这个过程中他渐渐为苏州古意昂然的文化底蕴和安逸舒适的居住环境所吸引。更重要的是，在苏州置业能够让月收入为1万元左右的肖先生不必为上海高昂的房价挂心，也不必为每月紧逼的按揭奔波。
肖先生在实地考察后初步决定，花费50万元可以在苏州老城区位置优良的地段买一套约100平方米的住房。而同样的资金，只能在上海相当偏远的区域买房，并且买不到苏州这么好的居住环境。
尤其不想背负“债务”的肖先生表示，这笔钱他准备尽量一次性付清，即便需要贷上几万也争取在5年内迅速还清。
“省下来的钱还可以买个不错的车。”肖先生并不认为苏州和上海的地理距离会给他的工作、生活带来障碍：“上海远郊区域，换几班车的时间也可以开车到苏州了，而且等到以后城际轨道开通，两地的距离也将会越来越近。”
至于在上海的日常工作，肖先生认为通过租房完全可以解决，尤其是上海现在个人住房租赁市场发达，找到各方面都符合自己需求的房子并不难，1000多元在上海内环线内可以租到条件不错的公寓。
肖先生的想法代表了时下年轻白领的心态，也是对传统购房观念的一种挑战。他心里还另有一个小算盘，计划将来事业稳定后，把更多的时间花费在苏州，而不必每件事都要自己在上海亲历亲为。陈中小路每日经济新闻
内环小户型：看起来好找起来难
“交通！”从事传媒行业的郭先生在谈到自己购房第一考虑要素时，毫不犹豫地吐出这两个字。理由很简单：“不想把太多的时间和成本消耗在路上。”
正是基于这个原因，郭先生去年来一直把看房区域锁定在内环线内，“最远也就是内环线边上”，而且指定了要轨道沿线房。
郭先生的工作需要经常在外奔波，靠近轨道线无论去哪里都方便。
尽管郭先生期望区域内的楼盘有不少，但大多都是面积在100平方米以上的户型，而这些楼盘的单价普遍在1.2万以上，这一点对于家庭月收入不到2万的郭先生来说确实有些“强人所难”。
按照郭先生的预算，房屋面积在80平方米左右，首付控制在50万元以内，主要由父母解决。自己再办理一个20-25年的按揭，每个月还款3000多元。这样日常生活开销的压力也不算大，是一个比较理想的生活状态。
瑞虹新城是为数不多的符合郭先生要求的楼盘之一，郭先生也颇为心动，但身边多位朋友对这个楼盘“性价比不高”的评价又让他犹豫起来。
“市面上在做广告宣传的小户型住宅其实并不少，但大多集中在浦东、闵行等中外环区域。”郭先生对此颇有微词，他希望在内环线内能更多一些小户型楼盘，好让与他类似情况的年轻购房群体有更多的选择机会。
刚刚登记结婚的柯先生夫妇，作为月收入15000－2万元的家庭，他们对婚房的要求也颇多。理想的婚房区域是在内环线以内，尽管如此价格仍是柯先生首要考虑的因素。
他认为最好是两房左右，总价约80万－120万元的次新房，在柯先生的预算中婚房月租金占到家庭月收入的20％。陈中小路王芳艳 每日经济新闻
60万元婚房：环境交通一个都不能少
打算今年结婚的夏小姐，去年5月买下了她在上海的第一套房子———那时正是在宏观调控初期的风口浪尖。
不过至今，夏小姐感觉还是比较满意。夏小姐是大学辅导员，已经工作一年多。考虑到上班方便，看房的主要地点就选在松江。
一开始大大小小的楼盘看了不少，可夏小姐始终觉得新开楼盘既无法看到实际状况，同时价格也普遍偏高，所以她的视线很快就转向二手房市场。
多层、配套设施齐全、总价60万元左右是夏小姐看房的“基本方针”。
对比筛选后，夏小姐最后定下“世纪新城”一套总价62万元的次新房：103平方米，两室两厅，四层楼的二楼，全装修带家具，外加一个13平方米的车库。夏小姐认为，小区环境是否成熟、交通是否便利是她最实际的两大考虑因素。
世纪新城小区紧靠松江大学城，占地17万平米，绿化占地11万平米，环境和配套设施都不错，视野比较开阔，附近有乐购超市、菜场，幼儿园和学校也正在建设中，离夏小姐工作地点仅仅只有15分钟的骑车路程。
夏小姐认为，松江的发展和整体建设提升，会让松江的房市越来越好。
最令夏小姐满意的是，这套二手房带有装修，入住的时候仅仅买了电视机、冰箱和洗衣机就万事俱备，省去了不少装修和买东西耗费的人力和时间。许茜每日经济新闻
买两套小户型：住一套租一套
黄小姐和男朋友相恋多年，今年开始频频看房，想早点安家筑巢。这对恋人对婚房已有自己的如意算盘。
黄小姐说，这个房子是用做过度的，本来希望买一套大的，但是，想想暂时只是二人世界，买一套120平方米的房子也是空着，而且贷款压力很大。于是他们决定购买两套小房型（30－40平方米），一室一厅，其中一套自己住，另一套就出租，供养自己住的房子。
这样的购买策略比起买套大房子要合理得多，一方面以租养房，另一方面还可以享受房子升值而获利。王芳艳 每日经济新闻
【楼市看盘】
上海新里公寓止跌回稳
一度被认为具有古董价值而坚挺抗跌的上海老式住宅，在第四季度继续下跌。而在一路微跌中，上海新式里弄和老式公寓的入货机会闪现。昨日前沿控股旗下史丹福老洋房租售中心发布的2005年第四季度指数表明，上海新式里弄和老式公寓渐显止跌回稳状态。
根据市中心徐汇、卢湾、静安、长宁、虹口五区调查样本分析，2005年第四季度，花园洋房全市平均价为40288元/平方米，较上季度下跌4.8％；新式里弄全市平均价为21730元/平方米，较上季度下跌2.2%；老式公寓全市平均价为17760元/平方米，较上季度下跌2.8％。
相比较而言，本季花园洋房跌幅最为明显，而新式里弄和老式公寓的价格则开始趋于稳定。
“即便老式住宅市场遭遇交易寒冬，但老式公寓和新式里弄出租的平均投资回报率最近还是维持在了8％，与新公寓不到3％的投资回报率相比，对长期投资客们着实具有不一般的吸引力。”
业内人士分析，尽管此次由于房地产新政对别墅等豪宅项目进行打压和严控，使得其市场价格略有下跌。但它的稀缺性、地段优势，以及独有的历史文化底蕴，都使其抗跌性远远强于普通的别墅项目。
本季的花园洋房整体价格为40288元/平方米，较之去年同期的40170元/平方米，价格几乎持平。由此看来，目前的振荡整理正在挤出近一年来，老式住宅市场中掺杂的不理性因素。王舒
上海豪宅市场进入淡季
高力国际最新发布的2005年第四季度豪宅报告显示，由于圣诞及新年的缘故，跨国公司外派人员对于豪宅物业的租赁进入传统淡季，市场需求有所减弱，豪宅物业的空置率较上一季度略有上调至11.4%，而平均租金则从上季度的25.50美元/平方米/月下降至25.33美元/平方米/月。由于观望气氛的延续，豪宅的平均售价也从上季度的3132美元/平方米小幅下调了约1.5％至3084美元/平方米。
高力国际华东区常务董事翁琳女士认为，四季度豪宅市场基本上显现一个比较平稳的态势，虽然租金与售价均有所下降，但是降幅都比较小，租金微降0.67%，售价微降1.5%，相对于三季度的售价降幅4.5%来说，下降的幅度正在缩小。
翁琳预计，到2006年，由于豪宅的新增供应量将达到较高的水平，因此空置率将会上升至15%，租金预计会持续向下调整。同时销售市场也将延续2005年下半年开始以来的盘整下调的走势。王芳艳
上海二手房市场反复筑底
昨日，上海出炉的二手房指数报告显示，上海二手房价格总体上继续呈回落趋势，12月上海二手房指数为1647点，比上月下挫14点，环比回落0.8%。
报告指出，伴随价格的回落，市场供求关系已完全向买方市场倾斜，市场从“有价无市”走向“价落量缩”。
上海二手房指数办公室分析师认为，成交量的萎缩与目前购房者的市场预期密切相关。近期二手房交易可能要征个人所得税的传言对卖方心理影响尤为突出，传言导致部分卖家开始降价抛售，这一现象在中外环部分区域表现尤为突出。
“上海二手房市场正在反复筑底。”一业内人士指出，目前买卖双方正处于拉锯状态，上海二手房市场将经历一段不断摸底、探底和筑底的过程。李灵
【数字精读】
今年住宅需求2000万平米
本报综合上海富阳物业咨询机构发布数据，将连续发布对2006年房地产走势产生重大影响的“数字”。除了政府政策之外，市场的供应量、供应结构、需求量、价格走势都是楼市的晴雨表。今日本报主要分析2006年的市场需求，明日将继续分析市场供应。
2005年是上海“有房不愁卖”的卖方市场终结年，到了2006年，几乎所有的楼盘都要面临着“谁来买我房”的难题，而一下子翻身掌握了主动权的买房人，则又担心买房资产缩水。
2006年楼市还有多少购买力？上海富阳的数字演绎，可以为企业或个人在2006年卖房、买房提供参考。
研究结果：2006年住宅总需求约2000万平方米
上海富阳研究显示，2006年普通住宅实际购房年需求预计为：（改善型购普通住宅＋外来人口购普通住宅）×0.8＋结婚购普通住宅＋拆迁型购普通住宅＋投资型购普通住宅×20%=（811＋360）×0.8＋392＋127＋1035×20%≈1700万平方米。
上述数字未加购买配套商品房的需求，2005年之前年均配套商品房住宅建设面积为300万平方米，因此，2006年住宅总需求为1700+300=2000万平方米。
同时，综合2002年、2003年、2004年、2005年1-10月新开工面积、竣工面积、施工面积来计算，住宅占整个商品房面积的比例为0.84：1，推测出2006年商品房购房需求为：2000÷0.84=2400万平方米。
每经点评：2006年市场成交将不太悲观
如果2400万平方米的购买力能被有效激发，2006年的市场楼盘销售将跟2005年情况差不多，达到每月200万平方米左右，市场成交将并不是想象的那么悲观。
上海富阳认为，一些政策也将刺激这些购买力的爆发。2006年为了刺激增长，消费可能会成为政府的关注重点。最关键的是，央行有可能采取较宽松的刺激消费的信贷政策。
今年房地产市场将迎来供应量高峰，开发商需要想招数将2000万这个数字转化现实，而对于购房者来说，2006年有更多的选择，尤其要关注供需关系对房价走势的影响以及个盘的投资价值影响。王芳艳 每日经济新闻
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2000万平方米是如何出炉的
2000万平方米，这个数字是怎么出炉的？是否具有参考价值？
上海富阳的研究思路是，要测2006年的普通住宅需求，先对2005年之前的住宅购房需求进行分析。
2005年之前的住宅购房需求主要有以下几个方面：投资购房、拆迁购房、结婚购房、外来人口定居购房、改善型购房，由此大致规律推断2006年的普通住宅购房需求，进而根据历年普通住宅占商品房的比例推测商品房的总需求。
1、投资购普通住宅：该部分占2004年商品房总成交面积的30%左右，即：3450×30%=1035万平方米。
2、拆迁购普通住宅：据上海统计局数据，拆迁房取平均值354万平方米。假设新购房面积为原房面积的1.8倍，但有部分可能转向二手住宅，或由于地段及环境的考虑会转向购买动迁房，预计真正购买市场化的普通住宅只占到拆迁购房总面积的20%，预测为：354×1.8×20%=127万平方米。
3、结婚购普通住宅：根据上海统计局数据，上海2006年预计10.2万人结婚，假设其中80%需购婚房，但部分会转向二手住宅，预计购买普通住宅比例为0.6。结婚购房面积可以预测为：10.2×80%×80×0.6=392万平方米
4、外来人口购普通住宅：上海2003年外来人口总数近500万，其中购买住房的流动人口，预计占到外来人口数量的15%左右。按照流动人口平均在上海5年左右可以购房，两人组成家庭，购房面积80平米来计算，此部分购房需求也有部分转向二手住宅，预计购买普通住宅的比例为0.6左右，则外来人口每年购房面积可以预测为：500×15%×0.5÷5×80×0.6=360万平方米。
5、改善型购普通住宅：该部分购房需求既包括购买普通住宅也包括购买配套商品房。改善型购房需求=2004年住宅总购房面积－投资购房需求－拆迁购房总需求－结婚购房需求－外来人口购房需求=3234－1035－637－392－360=810万平方米。
由于改善型购房和外来人口购房在之前有一定程度的提前透支，因此取其0.8倍；结婚购房和拆迁型购房属于刚性需求，虽然在目前可以延迟购房，但在未来会保持稳定；投资型购房需求有较大萎缩，预计为之前投资购房数量的20%左右。每日经济新闻
上海人想买80万以内的婚房
昨日，依托40万每经数据及NBD网站，本报就上海人购买婚房所考虑因素进行了调查。近千个调查数据综合显示，上海小两口在购买婚房时大多愿意自力更生，不依靠父母，自己解决首付；但对价格要求比较苛刻，67%的人希望总价控制在80万元以内。
接受调查的小两口家庭月收入大部分在5000-15000元之间，所以50%的受调查者对婚房首先考虑的因素就是价格，其次是交通便利、生活便利等；67%的小两口能承受的新房总价都在80万元以下，只有6%的人愿意支付150元的总价；对于理想的婚房区域，78%的人希望在内环线以内或内环线至中环线之间，只有6%的人愿意选择外环线以外；对于婚房房龄，56%的人要求是新房，39%的人选择次新房，只有6%的人愿意接受老工房；对于如何解决婚房资金问题，56%的小两口选择自力更生，自行解决首付款，其余44%的人希望由父母首付、自己还贷或其他方式来解决。
当然，对于置业的艰难性，上海的小两口还是有心理准备，67%的小两口家庭愿意先买小户型再换大户型，只有28%的人希望一步到位，还有少数的人选择租房过渡；对于婚房的理想房型，56%的选择两房，22%的人选择三房，17%的人选择一房，还有6%的人选择复式或别墅。
对于愿意租房结婚的小两口，月租金1500-2500元的房源是最受欢迎的，其次是月租金1500元以下的，只有6%的人能承受月租金4000元以上的新房；对于婚房租金的预算，69%的人希望月租金只占家庭月收入的20%，31%的人希望在20%-50%之间，没有人选择月租金占家庭月收入50%以上的新房。每日经济新闻
