陈中小路每日经济新闻[2006-1-6]
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“是撤销不是搬迁”的消息传开后，昨日的襄阳路服饰礼品市场一切照旧，商户们的表情都很平静。
客流拥挤、名声远播，襄阳路市场在外界看来无疑是一块生财的金字招牌。然而，多年来飞涨的商铺租金价格，让商户们难以承受。仅仅从利润率的角度看，襄阳路市场的生意经也已难以为继。《每日经济新闻》为您揭示襄阳路市场平静对待撤销背后的经济因素……
《每日经济新闻》昨日从上海市工商局内部人士处了解到，襄阳路服饰礼品市场的撤销时间定在今年5月。对于租户去处问题，徐汇区政府有关部门负责人表示，政府另有安置，有关部门正在讨论具体操作。
据悉，这一时间安排与襄阳路市场租户的签约时间相吻合。襄阳路市场管理办公室此前表示，去年11月中旬签署的最近一轮租约，将于今年5月15日到期。
上述徐汇区政府人士表示：“襄阳路市场今年6月份肯定得撤掉，市场管理人员已经成立了一个工作小组专门负责此事，现在已经开始进行内部动员。”对于这一消息，上海市工商局宣传处和襄阳路市场管理办公室有关人士均表示“现在还不清楚”。
徐汇区经委一位负责人表示，徐汇区有意在区内另寻场地开设一个新的服饰市场，目前正在对不同地点进行选址考察。“该服饰市场地点的最后敲定需要多方协调，短期内不会很快敲定。”
襄阳路市场管理方新上海国际商城发展有限公司一位工作人员表示，由于经营者众多，目前难以找到一个适合的场所重新组织经营者开一个市场。“上海的地皮这么贵，很难找到适合于建市场的地块，目前公司没有考虑建一个新的市场。”
无利可图经营者冷对撤场
昨日的襄阳路服饰礼品市场内除了一贯的喧闹外，空气中不时夹杂着关于市场撤销的谈论声。由于店铺租金飞涨，经营利润日渐微薄，大部分经营者对市场被撤销反应平静。
市场内许多做正规生意的经营者，都未对襄阳路市场将被撤销而感到惋惜。“起初时虽然人少一些，但每年赚得不少，而现在人流增加了，赚得反而少了，这都是那些卖假名牌的抢了生意。”位于襄阳路市场较偏位置的欣达店铺内的经营人员说：“现在我们这样的店铺平均月租金要2万多元，而5年前开始经营时仅四五千元一个月。”
欣达店里的经营人员表示，既然赚不到钱，即使襄阳路市场不撤销，他们可能也要作重新选择。“将来到哪里做，现在还没有确定，但不会去七浦路市场。”唐之恋的包先生表示，将来在上海还是到别的地方，目前并未最终确定。“我想，浙江人做生意，随便在哪儿都能行。”
另一位店铺经营者表示，由于店铺租金过高，从2004年开始，一些早年在襄阳路市场做生意的人已相继退出市场，到附近的复兴路等地重辟市场。
名牌代理商：我们当然赞成撤销
LVMH集团旗下FENDI手表的一位代理商昨日对《每日经济新闻》表示，作为名牌生产商和代理商，她对襄阳路服饰礼品市场的撤销表示赞成。
这位代理商表示，包括FENDI、LV、Chanel等各大名牌在襄阳路服饰礼品市场内都能找到假冒产品。而且，连假冒产品也分等级，A版的假冒产品几乎可以乱真。作为FENDI的代理商，她曾经为考察假冒情况，在襄阳路市场里买过LV包。
旅行社：襄阳路市场不在购物游之列
春秋旅行社新闻发言人李为民指出，目前上海市区的购买游必须符合国家规定，所以襄阳路市场不在大旅行社的项目范围之内。
他表示，目前旅游界流行的一句顺口溜是“吃吃玩玩南京路，走走看看淮海路，真正购物四川路”。这3条商街基本上是上海旅行社主推的购物线路。
他表示，由于襄阳路市场内便宜的假冒名牌甚多，不排除个别导游以个人身份推荐此地。
上海市知识产权局局长陈志兴此前告诉《每日经济新闻》，为治理襄阳路市场的假冒产品，上海知识产权局已发出通知，要求旅行社不要带领外地和外国游客组队到襄阳路市场旅游和购物。陈中小路郑俊杰 李卉
租金6年增5倍 襄阳路市场已少利可图
昨日，上海市商业网点管理办公室、上海商业网点咨询和上海在行置业投资咨询联合发布的“2005年第四季度上海商铺租赁价格信息”显示，短短6年时间，襄阳路服饰礼品市场的租金价格劲增5倍。
由于地处地铁一号线陕西南路站，紧邻时尚百货百盛、巴黎春天和二百永新构筑的淮海中路繁华商圈，襄阳路市场已成为上海人流量最为密集的时尚潮流服饰集聚地，并一直是全球游客访沪的必到地点。
对于看似凌乱的襄阳路市场潜藏的“产金能量”，业内有一个普遍认同的数据：近6年来，随着租金逐年猛增，襄阳路市场迄今创造的商铺租金总收入已超过3亿元。
公开资料显示，在2000年华亭路初传拆迁之说时，襄阳路该地段随即报出5年使用权约6000元/平方米的价格。6年来，襄阳路市场的商铺价格一直是一路飙升的走势。2000年春，在商户从华亭路向襄阳路市场东迁的过程之初，襄阳路市场的生意曾一度清冷，日租金大约为10元/平方米；至当年底，华亭路正式拆迁，襄阳路市场的5年使用权报价已升至2万元/平方米；2001年的平均日租金价格则飙升至28元/平方米；至2002年，租金价格上升到每天40元/平方米。
“这个市场撤了，我没觉得可惜，现在这里做生意基本上赚不到钱，租金涨得太快了。”专门做唐装等中式服装生意的唐之恋店铺老板包先生说。
包先生是浙江台州人，在襄阳路市场已经营了4年的服装生意。几年前，包先生这个6平方米的店铺，一个月的租金才几千元。但最近2年，月租金飞涨，每年都要翻倍往上加，现在1个月租金要4万多元。
“这么一个店铺，月租金这么贵，能赚到钱吗？”包先生感慨道。王舒
新鸿基将入主襄阳路市场地块
几经波折，襄阳路服饰礼品市场地块的归属终于有望尘埃落定。
《每日经济新闻》昨日从徐汇区政府有关部门负责人处获悉，今年元旦前后，徐汇区政府、香港万都和香港新鸿基已达成初步意向，新鸿基将受让该地块原业主万都的部分股份，入主襄阳路市场地块的开发，万都可能保留约20%-40%的股份。
万都一高层昨日表示，由于新鸿基未发布上市公司公告，因此万都不能透露消息。新鸿基昨日对此亦未发表评论。
负责该地块动迁工作的上海城开有关人士证实了新鸿基入主一事。去年10月21日，《每日经济新闻》在独家报道《资金难觅香港万都可能痛失襄阳路市场地块》中曾披露，因资金不足无力开发淮海路黄金地块，万都一直在寻觅援手，其中密切接触方就包括新鸿基。去年10月，万都高层飞赴香港与新鸿基谈判，此前还传出双方已签订初步协议的消息。
“谈了好几个通宵。”上述徐汇区政府人士透露，谈判过程非常不易，最大的难题还是资金解决方案。
仲量联行中国区董事陈立民分析，去年11月，和记黄埔拿下竹园地块的价格为1.2万元/平方米，淮海中路的地价应该不低于这一价格甚至更高。万都在1996年和1998年分两次共计拿下4万多平方米的土地，按目前容积率4计算，这一地块的市场价至少为20亿元。
不过，该地块搁置近10年，诸多历史问题并不简单。
《每日经济新闻》获得的一份内部资料显示，该地块债务重重，万都需偿还的资金并非小数目。截至去年6月，万都欠缴出让金及动迁费用达1.8277亿美元，由于拖欠出让金而产生的滞纳金也近1亿美元。这尚未包括其他动迁中不可预见的费用。
该地块还存在诸多开发的不确定性。土地合同在1996年和1998年签订，当初的容积率高达7，但按有关新规定，上海市中心办公楼容积率不能超过4。由此，容积率和规划需重新审批。
上述徐汇区政府人士表示，尽管该地块价值很高，但存在的问题错综复杂，新鸿基还需考虑万全之策。“一方面，万都和徐汇区房地局在谈判；另一方面，新鸿基也在和徐汇区政府沟通。”
一位业内人士分析，为避免承担过多的商业风险，新鸿基很可能收购万都的部分股权，同时向万都发行部分可转成股份的贷款。发放这种贷款，可以获得偿还优先权。
上述徐汇区政府人士表示，现在已基本找到出路，万都拖欠的大额资金将很快开始偿还，期间新鸿基可能会贷款给万都。“作为香港最大的地产公司，新鸿基在资金上应该没有问题。”
襄阳路地块10年沉浮
襄阳路市场地块是徐汇区28块闲置土地之一，迄今已闲置近9年。早在1996年和1998年，万都通过批租形式获得此地（位于淮海中路以南、南昌路以北、襄阳南路以东和陕西南路以西，地块标号A-1、A-2和B三大块），面积高达4万平方米，批租时容积率约为7，用途为综合地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺和住宅等，为淮海路上重点建设项目。
闲置期间，为不让该地荒废，部分周边服饰市场被搬迁至此。2000年，襄阳路市场正式营业，并逐步发展到目前800多户租户的规模。不过，襄阳路市场仅是临时建筑。
多年来，受资金困扰的万都，一直和徐汇区政府就该地块展开苦苦谈判。根据2004年12月29日徐汇区房地局与万都达成的会议纪要，万都承诺就拖欠款项“从2005年3月开始分数次支付，到2005年6月底支付款达1亿美元，到2005年底付清余款”。
“到去年底，万都还是未兑现任何承诺支付的资金。”上述徐汇区政府人士表示，去年10月万都收到通牒，去年10月底须缴清所欠资金，否则按相关规定予以罚款甚至收回土地。王芳艳
“劣币逐良币”知情人痛说灰色往事
就襄阳路服饰礼品市场假名牌销售一事，一位曾在襄阳路市场做过生意的经营者昨日向《每日经济新闻》披露了一些关于该市场的往事。
这位来自浙江的经营者在襄阳路市场做了3年生意，于2004年底撤出市场。
据其透露，一开始，襄阳路市场的商品确实是正宗的外贸货，特别是服装、鞋等。但随着市场的知名度提升，个别经营者开始从外地进一些假冒名牌，偷偷地卖。
“当时这些假名牌往往由这些经营者下订单给外地的一些服装企业加工。”
随着市场内店铺租金水涨船高，市场内的劣质假名牌越来越多。结果，充斥市场的廉价假货挤压着正牌服装的经营者，迫使他们为不亏本经营，只好降低商品质量。
这位人士表示：“近2年，襄阳路市场的客流基本上没什么增长，而店租贵了不少，已经没多大利润可赚了。”
这位人士表示，由于襄阳路市场是临时性市场，迟早要撤掉，做假名牌生意的经营者，赚了钱后就在近2年里陆续退出做假这行，改“正”了。
上海市知识产权局有关人士强调，随着知识产权保护在全球范围内的升温，使政府部门下定决心解决始终伴生襄阳路市场正常经营的售假问题。郑俊杰
专家声音
撤襄阳路市场便于打通淮海、徐汇商圈
就襄阳路服饰礼品市场撤销，上海市流通经济研究所常务副所长汪亮昨日表示，撤销市场虽然会暂时影响到淮海路商圈的人气，但有利于打通淮海路和徐家汇两大商圈。
襄阳路市场周边许多经营者担心，市场撤销后将影响到他们的生意。汪亮表示，撤销襄阳路市场，肯定会暂时影响淮海路商圈的人气。“襄阳路市场为淮海路商圈聚集了不少人气，特别对茂名路以西的淮海路路段的商业氛围有举足轻重的作用。”
汪亮认为，撤销襄阳路市场，对徐汇区商业的长远发展有好处。淮海路西段缺少商务楼及高级酒店，导致商业氛围不浓，致使淮海路商圈与徐家汇商圈无法融合。
据了解，襄阳路市场撤销后将建商务办公楼与高档酒店。同时，徐汇区相关部门正准备将徐家汇商圈进一步扩展，与淮海路商圈打通。
“在撤销后的襄阳路市场上建商务楼与高档酒店，将使淮海中路西段更为繁荣，有利于连接徐家汇商圈。”汪亮分析，最近两年淮海中路西段商业氛围略有起色，其中一点就是该区域兴建了一些商务楼。
汪亮表示，失去像襄阳路市场这样的以国际旅游消费为主的市场，确实有些可惜。从国际上看，法国巴黎和英国伦敦均有类似的市场，这些市场对当地商业繁荣起到了重要作用。徐汇区在经营华亭路及襄阳路市场中均获得国际影响。
汪亮建议，如果能规划一个永久性的类似于华亭路或襄阳路市场的商业街专供旅游人群消费，将更易于吸引到沪旅游的国内外人士。郑俊杰
龙华有潜力建创意型产品市场
上海商业经济研究中心副主任朱桦建议，为满足大量旅游人群、外来务工人群的消费需要，上海可以在徐汇区龙华地区建设新型“创意型产品市场”。
作为商业中心城市和旅游城市，集市型消费市场在上海仍存在着一定需求。朱桦表示，新型的创意型产品市场其实就将类似于将上海长乐路上众多有独立创意的特色小店铺重新组合到一个市场，利用聚合效应形成拥有独立设计、加工能力的都市特色型商业聚集区。
朱桦分析，目前上海徐汇区的龙华由于本身具有悠久历史和大量旅游客源，所以最有潜力建设这类创意型产品市场，而宝山、中环线周边也有一些地块可以进行类似的开发。朱桦强调，新型“创意型产品市场”应从建立之初就由各有关部门大力监管、设置高门槛，在第一时间驱逐所有与假冒商品有染的商家。姜智鹏 每日经济新闻
