本报记者 刘慧 汪俊启
近日，曾被誉为西安首家“大众精品住宅”的“世家星城”项目遭遇诚信危机。
百余名业主打着“严厉声讨‘西房’欺诈行为”和“还我景观，还我下沉广场”等字样的横幅，来到承建“世家星城”的西安房地产股份有限公司，要求公司给个说法。一位60岁的老太太对记者说：“因为快退休了，我和老伴准备买套房安度晚年。前年订房时，‘世家星城’捧着漂亮的宣传册，告诉我们小区里有下沉式广场和假山流水的水景。我们一听，特别高兴，就把在‘田园’（西安另外一家房产公司）订的楼层退了，特意订了一套‘世家星城’靠近景观的两居室。没想到等了两年，好不容易交房了，广场没有了，水景也没有了，取而代之的是离房屋不到20米，24小时嘈杂不停的工地。听工人们说要盖23层的高楼，我们都懵了。房子是我们工薪阶层一辈子的心血，西房公司怎么可以这样欺骗我们呢？”
业主与房产公司发生纠纷的内情究竟怎样？下沉式广场和水景缘何变为商住楼建筑？西安房地产开发（集团）股份公司是否如业主所说有严重的商业欺诈行为？中国经济时报记者就此进行了调查采访。
业主：规划随意改 广场变高层
8月16日，在接到西安南郊“世家星城”Ａ区业主的投诉电话后，记者来到“世家星城”Ａ区现场，看到小区1号楼北边约20米左右的建筑工地正在紧张施工。在投诉业主家中，他们向记者提供了详细的投诉材料、图片、当初买楼时拍摄的光碟，以及买楼时得到的宣传册，并向记者讲述了买楼的经过。
投诉业主说：“2002年10月份，西安房地产开发（集团）股份有限公司开始对他们开发的星城小区进行预售。在预售过程中，公司通过光碟宣传、沙盘模型展示、图片宣传、售楼小姐的介绍和‘世家星城’平面图等形式对下沉式广场相对位置的Ａ区1号楼和5号楼进行了大幅度宣传介绍。由于有下沉式广场和水景景观，许多业主选择了Ａ区的住房。而且部分靠近下沉式广场和水景的住房，其房价比相同户型、面积、楼层的其它楼房每平方米高出近百元。下沉式广场和水景极大刺激了Ａ区业主的购买欲望，同样也成为开发商销售Ａ区住宅的主要卖点。
“自2005年5月底开始，Ａ区北面（原设计中下沉式广场位置处）开始动工，我们满怀喜悦期待着广场的建成。但不久有业主就发现，施工地挖出的地基与原来设计的下沉式广场不一致，并且原先设计在Ａ区的水景也被砖块地代替。于是7月30日我们向西房集团正面询问此事，集团有关负责人表示：下沉式广场确实没有了，水景也不能再建设了。在原来的下沉式广场位置上改建为三栋点连式23层商住高楼和超市，主要是为了配套小区建设，现在已无法改变。当我们质问为什么现在的设计与原有平面图及宣传承诺不一致时，集团公司的项目总监昝应南说，原下沉式广场仅仅是当初的一种‘打算’，只是在没有规划情况下的一个‘概念’，原有的规划宣传是他们的一种‘疏忽’。可就在询问的当天，在西房公司的售楼部，多处地方依然挂着巨幅‘世家星城’平面图。平面图上明确标明下沉式广场的位置和形状。Ａ区有位女业主在拍摄销售部内沙盘模型的照片和平面图时，遭到保安的阻拦，差点和工作人员发生冲突。自从我们反映问题以后，售楼部的沙盘换了样，平面建筑图也不见了。这能说是当初预售的一种‘打算’和‘疏忽’吗？
“8月7日，我们数百名业主自发签名，召开了‘世家星城’业主维权大会，严厉声讨西房的商业欺诈行为。西房集团的高层领导、项目部负责人以及法律顾问与我们进行了第二次对话。西房公司总经理赵国潮就下沉式广场和水景的取消解释道，因为‘世家星城’的一期、二期工程方案都是临时做的，有些设计规划不符合现在的规划需要等。项目部总监昝应南说，当初‘世家星城’有下沉式广场的设计是在全国十多家招标单位中经严格筛选、多方论证而产生的。2002年报规划部门审批就改为高层了，有广场的设计是当初设计人员对开发的地形不熟悉造成的，2002年后就不再提了。当时就有业主质疑：既然花了好多钱在全国应征设计方案，经过层层筛选的设计单位，现在又说对开发的地形不熟悉，这是不是说不通？他们说2002年就不提下沉式广场了，而我们大部分是2004年4、5月买的房，西房公司为什么还给我们内有广场的光碟、宣传册、图片宣传，售楼小姐的介绍和沙盘模型展示为什么还把广场作为重点继续宣传，鼓动我们买房呢？最近，西房集团日夜加班加紧Ａ区三幢高层的建设速度，噪音很大，我们晚上睡不着觉，孩子也学习不成。他们要将违规的建筑尽快盖下去，形成既成事实。”
在业主的住处，记者翻阅了当时一期规划的总平面效果图、一期规划设计图、下沉式广场区位图，上面的确标有“下沉式广场”以及水景。而变更后的施工设计和景观效果图上，3栋23层住宅楼代替了原来的广场，距离小区1、5号楼仅10米左右。
业主们最后告诉记者：“西房公司瞒着我们私自将原规划中的一期工程，人为划分为一期和四期。原来规划的下沉式广场变为‘人人乐’超市和高层建筑，大面积水景区变为普通地砖铺垫的硬化广场。直到签署购房合同时，西房公司完全推脱此前在各种广告宣传中承诺的责任，在自己提前拟定的格式合同中，以附件的形式宣称先前的广告（包括媒体、宣传材料、沙盘模型等）不作为业主购房的依据。在我们提出异议并要求修改时遭到拒绝，从而被迫签订了违反广告法规的霸王条款。这是严重的违约、商业欺诈行为，是对我们业主权益的严重侵犯和损害。
“我们坚决要求开发商——西安房地产开发（集团）股份公司，恢复原来承诺的下沉式广场和水景，必要时将运用法律手段维护我们消费者的合法权益。”
西房公司：拒不承认违约行为
项目实施的是分期开发
西安房地产开发（集团）股份公司是一家股份制企业，2003年10月成立，注册资本80090万元。公司是以房地产开发为主，经营物业管理、建筑材料供应、广告装饰工程、餐饮娱乐等多种产业发展的中国蓝页金牌会员企业。据了解，“世家星城”项目是西房公司按国家Ａ级住宅标准规划设计、国家建设部性能认定的“大众精品住宅”。
8月16日下午3点，西安房地产开发（集团）股份公司副总裁曾玖文、总经理赵国潮以及公司的法律顾问在公司会议室接受了记者的采访。
当记者问到“世家星城”原来规划设计的下沉式广场和水景为何变为商住楼建筑时，曾玖文说：“房地产的开发必须严格执行城市规划。最初的规划设计不一定就是最终的开发结果。‘世家星城’项目采用的是分期、阶段性的滚动开发方式，每开发一期，向有关规划或职能部门审批一次。目前一期、二期、三期和‘人人乐’商场的建设方案都得到政府相关部门的批准。‘人人乐’商场是从方便业主、完善小区配套设施的角度出发建设的，是四期开发项目中的主要工程。该项工程投资过亿元，不仅有商场而且有地下停车场。我们采用出租的方式与超市合作，它的投入20年都无法收回。由此可以看出，我公司四期规划建设的出发点并非完全是赢利目的。就‘世家星城’相关规划来说，三幢连体23层高楼的具体位置在四期规划范围内，濒临一期边沿地带，不在一期规划范围内。西房股份前期宣传资料中对所谓的‘下沉式广场’并没有具体确定的说明，其概念、地址以及下沉多少米等内容都没有具体、确定的说明或承诺。在经规划部门审批的一期、四期规划中也没有‘下沉式广场’的内容。‘世家星城’四期的规划设计是经过规划部门审批的，我们不会改变已经审批的规划方案。”
在被问及西房公司是否涉嫌违约行为时，该公司的法律顾问说：“我公司在销售商品房的过程中，尤其在签署《商品房买卖合同》时，附件四第一、二条明确约定：出卖人为该合同所涉及项目在电视、报纸、宣传册、广告牌等载体上为宣传目的所作的一切广告，以及仅作为示意使用的出卖人沙盘模型设计、模型结构部署、坐落位置、周边人文景观、交通等环境，均不是出卖人与买受人签订该合同的依据，对该合同的订立及合同条款（尤其是房屋价格）的确定没有任何影响。上述条款清楚明白，此约定也并未违反法律禁止性规定，且已被购买‘世家星城’的业主逐一认可。因此西房股份没有违反法律规定的行为，也没有违反《商品房买卖合同》的约定行为，不存在违约，也不存在业主所谓的商业欺诈。部分业主要求西房股份承担违约责任没有合法依据。西房股份前期的宣传资料属于要约邀请，不属于要约，不具有法律约束力。”
法律顾问还代表房产公司发表了四点声明：一、“世家星城”不存在景观房的概念；二、签订购房合同时，业主没有任何证据说明当时买房是冲着下沉式广场和水景；三、靠近广场的房屋价格同其它楼宇户型的价格没有差别，甚至有些还低于相邻楼宇的价格；四、如果一期业主不满意提出退房，西房股份将按照《商品房买卖合同》约定按照当时签订的合同价退还其购房款。
随即西房公司出示了“世家星城”房屋购价清单，清单上显示：Ａ区2号楼平均价为2858元／ｍ23号楼平均价为2618元／ｍ2，4号楼平均价为2638元／ｍ2，5号楼（靠近广场的楼）平均价为2608元／ｍ2。据了解，“世家星城”的房价已从2003年的2480元／ｍ2涨至现在的3260元／ｍ2。
采访快要结束时，法律顾问告诉记者：“希望业主采取合法手段与我公司解决问题。但对于某些业主歪曲事实、散布谣言，聚众阻挠正常施工，扰乱‘世家星城’小区秩序，损害西房企业声誉的行为，我公司将不得不采取法律手段，维护企业的合法权益！”
律师：售楼广告构成误导
针对上述情况，记者采访了陕西有关法律界人士。
陕西华秦律师事务所华一樵律师听完记者对整个事件的陈述，并查看了业主提供的详细投诉材料、图片、当初买楼时拍摄的光碟以及宣传册后，告诉记者：“既然开发商在售楼广告中承诺有下沉式广场，如果该下沉式广场未经规划部门批准，那么开发商的售楼广告就构成了对消费者的误导，应该承担因广告不实给消费者造成损失的赔偿责任；如果该下沉式广场已经得到规划部门批准，取消下沉式广场的建设是一种规划变更，那么开发商则应该承担不能履行承诺的违约责任。作为业主来讲，应该采取理性的方式维权，可以与开发商进行协商，如协商不成还可以通过诉讼或仲裁的方式解决，避免过激行为的发生。”
