住房反向抵押贷款是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款。借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，金融机构同时享有房产的升值部分。即抵押房产、领取年(月)金。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，在美国被称为反向抵押贷款。
住房反向抵押贷款最早源于荷兰，当时是为了解决住房问题而提出的一种措施。住房反向抵押贷款发展最成熟、最具代表性的当属美国。上世纪80年代，美国因为出现了大量的房子富翁，现金穷人，住房反向抵押贷款便应运而生并逐渐成为针对老年住房所有者的绝佳金融产品。美国的住房反向抵押贷款一般允许年纪在62岁以上的老年人申请将房产净值转换成现金，具体金额视申请人的年龄、利率水平、所选择的贷款方案的种类、房产的价值等情况而定，而且所得的现金是免税的。
反向抵押贷款使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，投保人一直享有居住权和出租权，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。这种贷款适合即将退休或已经退休后的老人。
例如一位60岁老人有一套现房，房子面积为90平方米，目前的市价为40万元，按男性人均寿命69岁计算，投保人的寿命计算基数为9年。经评估，9年后房屋约折损10万元，但房屋与土地增值预计约为15万元，因此计增5万元。保险公司扣除预支贴现利息25%，按75%计算给付额为33.75万元，再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，该老人每年可以得到3.75万元。
虽然月金给付是按9年计算的，但只要这位老人不去世，保险公司就得不停地付下去，这就让老人晚年生活有了充足的保障。反之，如果这位老人三五年就去世了，房子也得归保险公司，保险公司在投保人身故之后，将房屋出租或者销售甚至拍卖。所以有人称这种投保为生死合同，双方盈亏取决于寿命的长短。
实行住房反向抵押贷款，可以使老年人在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定的收入，用于维持和改善生活。
预计到本世纪中叶，我国60岁以上的老年人将达到4亿以上，社会保障体系将面临严峻的挑战。实行住房反向抵押贷款可以有力地保障老年人的晚年生活，使他们在不卖掉房子的同时，拥有一笔固定收入用于维持和改善生活。由于房子仍然属于借款人所有，他可以继续享有房子增值带来的收益，也可以在适当的时候选择出售和其他处置方式，以获得更高的收益。
普通的房屋抵押贷款通常是借款人用所购的房产作抵押，从银行或其他金融机构借出一笔钱，然后按月分期偿还。这要求借款人具有相应的收入及还款能力，借款人通常年纪较轻且收入较高。能否提前兑现房子的价值，使老人在不丧失房屋所有权的前提下提前获得房屋的变现资金呢？住房反向抵押贷款正是解决这一问题的有效途径和办法。住房反向抵押贷款不但可以增加老年人的养老收入和可变现资产，也刺激了年轻人对房地产的投资。这既使得赡养老人有了社会保障，减轻了社会保障方面的压力，也促进了银行、保险公司等金融机构的业务拓展。
作者：胡慧平
（来源：上海证券报）
