孤峰峻极插苍穹， 出处惟余一径通，树色万重山四面， 游人都在画图中。———卢光表
一位上海开发商从青城山上下来后，一边是无法言说的陶醉，一边痛心疾首：“青城山上不是该不该修别墅的问题，而且怎么修才能对得起这片山水，青城山是世界的，青城山的开发不该停留在乡镇的水平上。”这位上海开发商说这话时，依托西湖、佘山的别墅单价已经过万元，而青城山的别墅最高单价却只有4000元。一直以来，青城山规划的缺位，导致青城山别墅开发一直差强人意，许多别墅项目根本无法体现青城天下幽的意境，许多别墅就是单纯地在卖青城概念，这些已经成为青城山无法回避的遗憾。历史规划缺位，开发混乱
青城山别墅开发始于第二居所和“5+2”概念的流行，许多人开始把对第二居所的向往变成了置业的行动，拥有第二居所已经成为现代小康生活的新标准。青城山作为世界双遗产旅游胜地，其气韵天成的自然生态、盛夏季节足以让成都“空城”的旅游环境、不可复制的地理资源被别墅开发者看中。
成都顺通实业汪宁生告诉记者，顺通是青城山的第一个拓荒者，青城山高尔夫山庄是顺通吃的第一个螃蟹，那一年是2001年。尺度、世家等市场研究机构也认为真正意义上的别墅开发，是从进入21世纪后开始，早期的项目有青城白鹭洲、高尔夫山庄等。2004年，青城山别墅遭遇“世遗风波”，青城山规划缺位的问题浮出水面。新的规划出来后，成都同景房地产开发有限公司副总经理闫永红说，政策解冻后，今年许多项目如雨后春笋一样，都钻了出来。据尺度地产副总经理山传海介绍，到目前为止，青城山在售项目十几个，潜在供应项目近十个。预计明年会有近二十个项目处于在售状态。
世家机构老总郭漫舸认为，青城山房地产开发水平参差不齐，根本原因就是规划滞后，目前看来，青城山许多区域出现了过度开发的问题，比如青城山镇到大观镇，一路上全部都是房子，土地也已耗完，这是很可怕的事情，感觉也很拥挤。
尺度地产副总经理山传海说，过去几年，青城山房地产开发的市场定位普遍偏低，无序扩张，导致土地资源紧缺，由于交通瓶颈和开发条件的制约，青城山真正出现的是度假式公寓，别墅反而成了点缀。山传海认为青城山的开发有几个无序：首先是规划无序，区域规划对项目开发的引导与约束不够，其次是开发无序，土地供应的计划性不足，哪些区域该先期开发，哪些区域该后续开发，哪些区域不应开发。再者是物业无序，区域供应的物业有些建筑走西化道路，有些走民居风格；有些走古典路线，有些则是现代风格，与属地文化缺乏呼应。还有就是开发商无序，区域内的开发商良莠不齐，对物业发展的思路也大相径庭。
山传海认为，“青城天下幽”，是青城山别墅的核心价值所在。但现在来看，青城山目前开发的项目不能体现青城山的价值，物业与环境资源的吻合度不高，甚至存在开发破坏生态的情况。天下青城营销总监朱恒在接受本报记者采访时也表示，青城山别墅的开发起点低是客观存在的，许多项目都是一千多块钱的公寓，开发商一开始想的不过是利润，只要卖掉就行，很少考虑建筑本身。现在土地不多，要对得起这片山水
青城山规划公开后，对别墅开发进行了用地、容积率、建筑风格都进行了严格的限制，而且该规划透露的最重要的信息是，青城山可供住宅开发的存量已经所剩无多。许多开发商意识到了这最后一片净土的价值，也意识到了在青城山上开发别墅的责任。据山传海透露，青城山最开始的开发群体良莠不齐，既有大一些的公司，也有实力相对较弱的公司，但现在已经陆续有省外的、资金实力较强、开发经验较为丰富的开发商进入该区域。
高山流水的开发商闫永红在一次青城山板块会议上直言：“经过青城山别墅开发的起步阶段，现在青城山的开发商必须要反思一个企业的社会责任和历史责任，怎么样才能对得起这片山水，而不是糟蹋它。”天下青城朱恒说，在这稀缺的土地和风景上开发别墅，如果再开发一些低档项目，就是暴殄天物，所以天下青城在后期的开发中也开始注重建筑和品质，3期、4期的别墅就采用大量的石材和木材，以让项目不露痕迹的融入青城山水。
山传海认为，区域配套的成熟度、项目定位的准确性、与周边环境的吻合度、对属地文化的理解、对资源条件的高度领悟，是限制青城山别墅开发的几大因素。突破这些问题，需要开发商突破原有的城市住宅开发思路，切实根据区域目标客人群的需要，结合区域文化与自然资源，充分理解控制性规划的内涵，按照“建筑也是一道风景”的目标，去精雕细琢，打造切实具有本土文化特征的物业形态，实现属地、目标客户、企业三方共赢的目标。明日规划的贵族化倾向
“新规划中的一些指标，确定了青城山的贵族化倾向。”山传海认为，这次详细性控制规划出来以后，对青城山房地产开发具有很重大的意义。首先区域物业的开发方向明显会受到控制，基本都维持在容积率0.4，限高10米这样一个形式，甚至对墙面和用瓦都有要求，对区域资源的保护意义非常明显。但同时，这种整齐划一的指标也会使区域物业的开发形成贵族化倾向，可以预见，未来青城山必然会是独栋别墅和联排别墅为主的产品形态。再次，这种规划也会使区域内的房产开发因产品单一面竞争更加激烈。
在青城山的许多开发商也都认为，容积率和建筑限高的要求，一般都只能做独栋、许多开发项目的联排和叠拼项目都在规划中被整改，开发商“被逼”走豪宅路线，做高端产品。
本报记者 刘瑞国
