今年上半年，国家针对房地产市场出台了一系列宏观调控措施。在这些措施的影响下，二手房市场急剧震荡，尤以“新政”出台后的一段时期为最。但随着个税征收的暂缓和多方力量的努力，从7月初开始，二手房市场逐渐从“昏迷”走向“清醒”，并在震荡中逐步恢复元气。
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二手房市场的震荡引起了社会的广泛关注。有关专家表示，七部委新政以及北京市转发的“细则”于5月底6月初相继出台后，在整个北京地产市场上演了一场由政府、开发商和购房者三方共同参与的“博弈”。政策实施一段时间后，参与这场博弈的宏观经济政策制订者、市场的供应方和市场的需求方共同做出了“观望”的决策，但这样的策略却无法达到一个均衡，原因很简单，即对于参与博弈的任何一方，观望都不是他们的最优策略。
从专家的分析中我们不难看出，影响各方决策的重要依据之一便是“房价”。政府希望稳住房价，短期内使之不再大幅上涨，这样既可保证税收，也有利于缓解市场的供需矛盾；而开发商公示的拿地费用、提升建筑品质的明细表则告诉人们，开发的成本在不断增加，降价简直就是“天方夜谭”；作为第三方的购房者态度更为明确，希望价格“低一些再低一些”，用前些时候在二手房市场非常流行的一句话说便是“你若不降我就不买”。
实际上，在我国宏观经济快速发展的大背景下，房地产市场中开发商和购房者的超前行为势必引发政府“剑拔出鞘”的干预和控制，进而一系列不可调和的矛盾在所难免。究其本源，则在于二手房市场不够成熟。
仅以北京为例。目前，北京房地产市场存量房总计5亿平方米，约有500万套。按照国际惯例，成熟的房地产市场每年约有5%的存量房进入到二级市场进行交易，即在政策、金融、市场各方面因素成熟完善的状态下，北京这样的国际性大城市每年二手房的理想成交量应该在25万套左右。然而，根据北京市建委统计数据，2004年北京的二手房成交量仅为56807套，远远没有达到成熟市场应有的规模。
塞翁失马中介重洗牌
5月11日，限制炒房的新政出台后，二手房中介市场立即进入了“低迷期”。短线炒家应声抛售，一时间，中介公司玻璃门上贴满了合同房转让的信息；房管局办证中心也挤满了过户的购房者。6月1日以后，二手房成交和过户全面恢复“平静”，此时二手房中介公司的业务成交迅速缩水，不少小公司纷纷退出市场。据业内人士透露，情况最危急的时候，仅在一个城市，每天关门退市的中介公司就有20多家。
但是，就在小公司纷纷倒闭的同时，“21世纪不动产”、“顺驰”、“我爱我家”、“富房置换”、“金丰易居”、“玛雅房产”等中介巨头却开始了“扩展计划”，它们采取加盟并购等手段兼并小中介，一路攻城掠地——一场二手房中介市场的“大洗牌”正式上演。
据了解，新政实施短短几天，上海一家房地产经纪有限公司就进军成都，成立了其全资子公司——成都“佳运居”房地产代理经纪有限公司，并对外宣称将以强势姿态在成都二手房中介市场“打开局面”。该公司龚总认为，新政实施以后，二手房市场面临一次重新洗牌。公司在此时入川，是借机逢低布局，抢占市场。对此，本地中介公司负责人也纷纷坦言：“这个时候入川，可以快速实现低成本战略布控。经营困难的中小中介若想应对风险，要么倒闭，要么选择加盟，这正是大中介公司收编扩张的最好时机。”
无独有偶，由四川创投服务集团发起，沿海多家风险投资和房产实业机构正以上亿元操盘资金，将联手组建一个庞大的二手房中介连锁机构，欲在全国10大城市以收编加盟商的方式迅速布局。
在二手房市场，小中介是靠“收购房屋，赚取差价”生存，“吃一单是一单”；大中介则以“赚取服务费为主”，努力“树立企业品牌，建立网络资源”。耐人寻味的是，在经受新政冲击之后，二手房中介公司应当寻求怎样的生存之道以应对市场的迅速变化呢？
就此问题，“金丰易居”副总经理张剑在接受记者采访时表示：当今做二手房中介市场，必须采取全新的运营模式，一定要摒弃此前“收房卖房，赚取差价”的简单经营模式，转向“加强咨询、提供服务、帮助投资者理财”上来寻求市场的突破。
某外来大型中介公司老总则满怀信心地对记者说：“目前，我公司正在采取必要的手段，计划在人才储备、客户资源和网络体系上重新打造强大的平台，争取‘坐’上本地二手房中介市场的‘头把交椅’。”
顺驰策划中心经理郭磊称：“作为老牌大型中介公司，未来的发展之路就是多元化发展，跳出单纯的中介服务，寻求一手房楼盘的全程营销策划代理，利用自身的资源优势，走装饰装修、居家服务等产业一条龙发展模式才是公司发展的长久之策。”
由此不难看出，新政的“暴风骤雨”在浇凉二手房市场的同时，也冲刷和净化了中介市场，从而对整个行业的规范化发展助了“一臂之力”。另一方面，从购房者角度讲，中介公司的规范运作及由竞争而带来的服务提升无疑是极大的“利好消息”，毕竟在双方过去的关系中，购房者往往由于“信息不对称”而处于弱势地位。
柳暗花明前景被看好
对绝大多数人来说，购房是一生中最大的一宗耐用品消费。因此，人们一般都倾向于购置新房。但是，随着时代的发展，原先不为人们所看重的二手房已逐渐显现出自身的优势所在。据有关部门统计，去年上海等城市二手房的交易面积已超过新房。从发达国家房地产市场的发展历程来看，二手房交易占据市场主流也是共同特征。
一般来说，购买二手房有十大优势：房源选择面广、价格弹性大、小区品质可见、房屋质量可控、同等价位地段配套更佳、可以选择邻居、购买装修房可省下装修费用、充分了解物业管理水平、二手房品质有时等同于新房、二手房交易愈发趋向于公开透明。
进入7月份以来，随着购房者对房产政策的解读日益清晰、顾虑逐渐被打消，购房者由“持币观望”转变为“试探性投资”，二手房市场呈现出“回温”的态势。以“21世纪不动产”为例，七月份二手房交易量基本保持在每天每店签两单协议的水平。数家大型中介机构的数据也显示，目前二手房市场交易量已经恢复到了新政执行前70%的水平。
采访中记者了解到，由于市场需求的客观存在，二手房市场作为房地产市场梯级结构中重要的组成部分，仍将担当市场的主力。特别是在一手房价格与二手房价格仍旧存在着一定的差价空间时，二手房对于改善型购房者的吸引仍会加强。
天津我爱我家公司副总赵剑冰表示，下半年二手房市场形势趋好。他认为，在房产本身“泡沫”不多的城市，一手房和二手房成交比例一直保持在1:1左右。并非房产交易旺季的七月，二手房交易量已经比六月份有所上升，那么经过八月份的进一步调整，在房产界的“金九月”、“银十月”二手房交易量将会大幅上升。
美丽家园房产经纪有限公司总经理助理宫萍预测认为，二手房市场重新被激活大约在一两个月之后，今年的第四季度有望被彻底点燃。今年上半年，北京房地产市场频繁出台了系列宏观措施，但是市场的消化需要一定的过程，这取决于政策本身的滞后效应。
另据相关信息显示，“加强房地产市场的宏观调控”仍将是下半年的基调。但是，专家分析，为真正达到为房地产行业降温和控制房价过快增长的目的，今后的政策会更多地从改变一手房供应结构、增加经济适用房和廉价租房供应量入手，并更多地顾及二手房市场的发展。（来源：经济参考报）
