全球房屋实际价格正在快速度增长，而且已经持续了相当长的时间。经济学家坚信，房地产市场已经充满了泡沫。据《经济学家》估算，在过去的五年中，发达国家的住房总价值由30万亿美元增长到70万亿美元，这一数字相当于这些国家GDP的总和。
虽然，房价的不断上涨有助于支撑2000年网络股市泡沫爆裂之后的全球经济，但如果“繁荣的”住房市场现在开始转向萧条，又靠什么来继续支撑经济的发展呢？
全球房价冷热不均
通常认为，全球房价暴涨主要是两个因素决定的：第一，较低的利率鼓励购房者大量借贷；第二， 2000年股市崩盘使投资者已经失去了对股票的信心，而置办房产看起来是一项更具吸引力的投资。那么，高涨的房价会下降还是会继续维持在目前的价位上呢？
《经济学家》近期公布了一组涵盖了20个国家的统计数字，数字表明房价仍在持续上涨，有近10个国家房价上涨了10%以上。美国是过去几年中房价上涨最多的国家之一，截至今年年底到第一季度，美国房价平均上涨了12.5%。其中，加利福尼亚、佛罗里达、内华达、夏威夷、马里兰和华盛顿等地的房价上涨幅度甚至超过了20%。
在欧洲，爱尔兰和西班牙的房价长期处于快速增长的时期。而且在过去一年中，法国、意大利、比利时、丹麦和瑞典五国的房价增长幅度也迅速攀升到9%。此外，法国和西班牙的房价增长速度甚至超过了美国，增幅分别为15%、15.5%。
与此形成鲜明对比的是，一些国家的房屋市场已开始由繁荣转向萧条。据澳大利亚官方数字显示，今年第一季度的房价增长由2003年末的20%急剧下跌到0.4%；英国的房价也在迅速降温，其全国性指标显示，从年初到五月，英国房价涨幅由2004年6月的20%下降到5.5%。由于销售者和购买者都对房屋价值失去了应有信心，所以目前的房屋销售量已经滑落到一年前的三分之一。
房价何时现拐点？
分析家普遍认为目前的形势不容乐观。据悉，英国的房价已经连续10个月下跌，目前的价格是自1992年房价暴跌以来的最低点。在爱尔兰，荷兰和新西兰，房价暴涨的局面也明显有所减缓。
经济学家指出，房价暴涨的情况不会继续。因为房价不会像股票价格那样一夜之间崩溃--它会有一个缓慢下跌的过程，目前最有可能发生的情况是房屋虚价下跌。但是在未来五年，一些国家的房价可能下跌20%或者更多。
通常情况下，房价下跌不需要特别的诱发因素（例如，利率的大幅上升或者是失业人数的增加）。所以，美联储在过去一年中不断提高利率并没有吓跑那些购房者，因为固定抵押贷款利率和长期基金仍然维持在一个非常低的水平。但专家认为，目前美国的住房投资处于一个历史最高点，而美国家庭的数量正以40年以来的最慢速度增长，这肯定会导致供大于求。另外，在美国这次房价暴涨中，大多数州的房价都被过分高估，因此美国平均住房价格可能出现自经济大萧条以来第一次“适当的”滑落。
负面影响不可低估
目前一个令人担忧的问题是，即使住房价格保持平稳不变，仍会使消费性支出急剧减少。在过去四年里，美国消费者支出和住宅建设占GDP增长的90%之多。自2001年以来，美国私营经济提供的工作中有五分之二与住房有关（例如建筑，房地产经济和抵押经纪），一旦房价剧烈下跌就可能会引发一系列严重后果。
在90年代末期，荷兰经济的繁荣被认为是经济成功的典范。那时，住房价格和住房信贷都以两位数的速度增长。但是在2000年到2003年，房价涨幅由20%一路滑落，直至停止上涨。这看起来像是一次平稳的软着陆，因为房价并没有下跌。但是随后消费性支出就在2003年迅速减少，把经济带入至今都难以摆脱的低迷之中。
近期英国和澳大利亚房价急剧下跌的同时也削弱了家庭消费支出。澳大利亚过去几年中，年均零售业增长幅度由8%下降至1.8%，GDP增长速度减缓至1.9%，英国也有类似情况。更为糟糕的是目前的情况可能仍将继续，如果这些国家的住房价格继续下跌，消费性开支也将随之进一步缩水。
发达国家中房价没有上涨的两个国家是日本和德国。日本的住房价格已经连续14年下跌，由1991年的最高峰下跌了40%。日本和德国住房价格多年来一直持续下跌，而且其消费性支出的增长是同时期内所有发达国家中最缓慢的，这二者也绝不是巧合。
新闻链接：韩国密切关注房产泡沫
本报讯 韩国副总理、财政经济部长韩惪洙7月7日表示，政府对于全国范围内房地产价格可能产生的资产泡沫将对该国经济形成威胁。同日，韩国中央银行宣布将基准利率维持在3.25%的历史低点不变，以刺激国内需求。这表明，韩国央行目前的首要任务是支持经济总体发展，而不是通过调整利率来稳定房地产市场。
韩惪洙表示，政府正在研究制定抑制房地产投机的长久措施，如果有必要，韩国央行将提高利率，而政府将支持这种决定。
韩国央行行长朴升7月7日在汉城召开的新闻发布会上表示，货币政策目标将致力于促进经济的复苏，比通过货币政策稳定房地产市场更为重要。朴升表示，韩国政府正针对房地产市场存在的问题制定全面的措施，他们将等待并观察这些措施的效果。目前韩国货币政策委员会已达成一致，认为不宜通过货币政策直接解决房地产市场存在的问题。市场人士认为，韩国央行将调高利率，以抑制房地产市场的投机行为，并缓解因全球油价飙升而不断增长的通货膨胀压力。
