5月的楼市，有一种复杂的表情。
特别是七部委新政出台，令楼市有一种冰火两重天的感觉。上海目前新开楼盘价格走低，降价幅度在数千元以上，销售速度也明显下降。最新市场统计数据显示，4月份上海市成交量同比上月下降约35％；5月份全市成交量在4月低水平的基础上，预计减少一半，降至新低点。面对居高不下的房价，北京九成购房人开始持币观望。杭州的房价也应声而落。
从目前的形势看，深圳有两大特征：一是二手楼成交萎缩三成，二是新盘成交较火，很多区域、很多楼盘热销，实际购买力仍然很大。比如宝安中心区的一些楼盘，据报道，一楼盘开热销300套，成为西部少见的现象。梅林、龙华一带的房子也十分看好。
但有不少人还是担心，不知6月1日以后，深圳楼市向什么方向发展？本报记者就此采访了部分地产中介、开发商与专家，请他们谈谈对未来的看法。
近期有三大变化
新政下的深圳楼市，肯定有变化。主要表现在：
——短线“炒家”会收敛。
知名地产专家半求认为，6月1日政策实施后，对于自住型购房的影响比较小，对炒房一族的影响比较大。假设购买一套房子并在两年内转手，如果原本能够赚4万元，6月1日之后，仅交税就要交2－3万元，收益大大降低；对于购房做长期投资的人而言，由于经济发展本身是具有周期性的，可能现在的利息调高了，三五年之后又会降下来，因此对长期投资也不会有太大的影响，不必过于紧张。
华来利实业策划总监蔡伟光认为，从六一起实施的地产新措施，对短期投资者特别是过去惯于在短期内频繁倒手得利的短期炒客，可能会形成一定正面打击。因为交易成本的上升，一下子吃掉了原有的利润空间，扣除交易成本这个“大头”，所剩下的利润就变得不那么吸引人了。这无疑加大了其投资风险，占用了资金不说，弄不好白忙活一场，甚至还要亏本。
长期来看，此举对房价的平抑和稳定，特别是控制人为的蓄意炒房，会起到一个行政外力干预规范的效果，意义是积极的。但对真正的长线投资，影响力度可能不如人们想象得那么大。因为长线投资客手上的资金相对充裕得多，并不急于短期转手套现获利，而是“放长线，钓大鱼”。
——豪宅会受影响。
深圳市房地产研究中心王锋博士认为，此次实施的政策对豪宅会有抑制作用。而深圳的房地产市场如果有炒作，也肯定是在豪宅市场。比如有一个项目推出了十几套别墅，结果价格被炒得翻了倍。在深圳，由于严控土地供应，同时土地供应以面向中低收入者的普通商品住房为主，因此高端住宅本身就很少，比较稀缺，所以炒家也主要是炒这些房子。
英联地产董事长郭建波表示，6月1号所谓的“炒房大限”，从三级市场本身的交易情况来看，已经造成了一定的影响，他们也正在研究对策。特别是最近上市的一些高档楼盘受影响较大，因为有很多投资客，也有很多是短期希望赌市场升值的。
6月1号房产增税的大限，对深圳市场会形成短期的一定影响，但影响不是很大，而是有助于挤掉今年上半年已经抬头的一些豪宅的炒作之风。据他们的调查，包括已经认购的一些豪宅，退定率极高。这就表明，有些刚刚开始介入炒房的，就已经被打掉了。
——二手楼将出现变局。
置业国际集团董事罗志聪认为，6月1号新房地产措施的出台，肯定会对市场有点影响，尤其是二手楼。在税费增加了以后，如果是短期持有物业，其炒房成本、转手成本就会增加，所以，一些短期炒楼的买家就可能重新考虑成本问题，重新考虑其投资行为。
前一段时间，一些实力不强的炒家看到炒楼可以赚到钱，就可能参与炒楼的短期行为。但现在炒楼的成本增加了，这些没什么财力的客户可能就不会再参与炒楼了，因为划不来。所以，有关措施的出台，应该对二手楼有比较剧烈的影响。
市场将更趋理性
半求认为，此次政策的出台，对于深圳房地产市场的直接影响有限，但由于我国房地产市场是个一体化的市场，而此次政策的实施，有可能对上海市场产生较大的影响，因此，我们必须关注上海市场此后的变化。不过，此次政策的实施总体而言，并非大的利空，从中长期来看，其实是对市场的利好，正面影响多过负面影响。
郭建波指出，目前对房地产交易环节采取的这样一个措施，主要还是打击炒房。而深圳的炒房与上海、长三角是不可同日而语的，性质不同。从销售情况来看，他们所接待的深圳客户，以短期获利为主的投机客所占的比例还是比较低的，估计连15％－10％都不到。中高端住房市场中，希望短期获利的人也没有占到主流。既然是长期投资，受到的影响不会太大。
但是，对于上海、南京、杭州这样一些城市来说，新政策的影响就比较深远了，可能会加剧房价的下滑。
罗志聪认为，一手楼方面，对少部分短期炒楼的人会有影响，新的措施可能降低他们炒楼的兴趣。但在现在的市场上，投资客的比例大约在一成左右，而在这一成投资者当中，可能只有少部分是短期炒楼的，还有一部分是真正投资的。真正投资的人在买房之后，长期持有物业用来出租、收租，作为自己长期稳定的收入，在短期一两年之内不会转手。
深圳不会有道“坎”
郭建波认为，对深圳来说，没有必要以为6月1日会是什么大的“坎”或“限”，相反，市场会更趋理性，不可能形成很大波动，但原本趋旺的势头会得到抑制。同时，在这种总体的全国性调控下，深圳房地产的投资价格还会逐渐显示出它本身的魅力和未来的价值，也会进一步促使房地产交易变得更加真实、更加健康，吸引更多的长期投资者置身于这个市场当中。
王锋表示，这次七部委出台的政策，主要是针对收税问题，也包括对普通商品住房的界定。至于其它政策，主要是贯彻了国务院在3、4月份提出的8点意见和8项措施的要求，比如增加普通商品住房的供应；对普通商品住房进行限定，包括限制面积、价格、容积率等等；有关征收营业税的问题；禁止期房炒作的问题等。
王锋特别指出，整体来看，深圳以往的一些宏观调控政策都比内地出来的早，国家的这一系列宏观调控措施，实际上有些措施在深圳都已经实施过了。比如，深圳早已经禁止期房转让了，特别是在4月份就已经禁止认筹、加强备案管理，期房的炒作空间基本上就没有了。
在普通商品住房供应方面，按照国家这次的规定，单套建筑面积在120平方米以下，上浮比例不超过20％，也即在144平方米以下的，就属于普通商品住房。而去年深圳销售的房屋中有90.28％都是面积在144平方米以内的，也就是说深圳销售的普通商品住房占了90.28％。这样的市场本身就没有什么太大的问题，都是满足普通老百姓的需求的。因此，豪宅的炒作对整个深圳房地产市场的影响根本不大，炒豪宅的只是极少数，就算炒成天价，对整个市场、对老百姓购房也没有什么太大影响。
他认为，深圳房地产市场是在市场化程度比较高的情况下，以需求为导向的，完全是随行就市的，而且绝大多数都是普通商品住房的需求，是以中低收入、以普通老百姓购房为主的。从这个角度上看，此次国家政策的实施，可能对内地一些对高端住宅的盲目开发会有影响，对深圳并没有很大影响，深圳的楼市还是老百姓的楼市。
未来朝什么方向调控？
半求认为，我国房地产行业早在1992、1993年经历过一次灾难性调整，不过，应该说那一次调整中受影响最大的是北海等地，深圳受到的影响相对较浅。其后，深圳房地产在1998年也经历过一次调整，但调整程度并不大。可以说，深圳房地产市场发展25年以来，还缺乏有足够深度和广度的调整，而此次政策的实施，其实是深圳房地产市场进一步规范和调整的一次良机。
首先，是对房地产企业结构的调整，在深圳仅20多平方公里的土地上，就有600多家房地产公司，而真正在开发项目的公司有多少，恐怕没有人真正清楚。政策实施后，只有真正具有品牌实力的房地产公司才能胜出。
第二是对房地产供应结构的调整。深圳的房价收入比正在年年增高，政策实施后，有助于实现包含高、中、低端产品的健康的供应结构。
第三是政府的调整。完全放手让市场自由发展的做法是不太可行的，政府有必要建设一些廉租房，单套房屋的面积控制在50－60平方米左右，不出售，只出租，用于解决低收入家庭的住房问题，从而实现健康的房地产市场结构。
第四是购房者的调整。现在有一些购房者，我们称之为“闪客一族”，他们在购房的时候，很容易看到一些优点就马上购买，甚至在自己的实际生活并不需要太大的房子时，比如只有夫妻两人，就购买100甚至120平方米以上的房子，带有很大的冲动性。而冲动的后果，往往是房屋稍有瑕疵就会产生过激情绪。因此，政策实施后，也利于购房者更冷静、谨慎地对待自己的购房行为。
第五是区域发展的调整。深圳作为一个带状城市，正在形成多中心、多组团的发展趋势，而各个组团中心的地价、房价相差并不很大，因此，深圳人的购房行为也将逐渐形成以就地购房为主的形态。
重在比拼创新能力
百仕达营销策划总裁罗雷认为，此次政策的出台和执行，对短期之内频繁倒手的投机客应该会有较大影响，就像股市里的短线散客，交易成本的增加会使原先的利润空间减小，从而影响其投资决策和行动。但对长线投资客应该影响不大，长线投资本身获利的方式就比短线投资获利的方式要多。但长线投资的时间跨度相对较长，对资金实力的要求也相对要高，要求投资者在自身有较高资金水平的同时，还要有良好的投资心态和心理预期。那种不足两年便频繁倒手的短期投资行为，本身就不是房地产投资的常态。
此次房地产宏观方面的调控，我们更关心企业的运行是否更具稳健策略和健康特质，更关心企业的产品在市场上是否更具竞争能力和创新能力。
观点
倪鹏飞：
宏观调控的目标是三个回归：一个是消费者的预期要回归，从原来看涨的预期回到理性的预期上来；二是增幅的回归，前段时间特别是2004年，房价的涨幅从全国来看是比较高，这次房价的调控目标也要回归到理性上来；三是价格的回归，前段时间价格比较高、上涨幅度比较快的城市，价格有可能会下降。
王小广：
房地产应该作为一个被动性产业，不要老强调GDP的贡献产业。
房地产到底是一个什么产业，房地产是一个大众消费品，绝对不是大众投资品，但我们整个社会，甚至许多人认为我们房地产就是大众投资品。房地产对大众没有任何的投资价值，只是一个消费品。美国的一个资料显示，基本上是一个保值品。
陈淮：
2005年和此后，消费者购买和持有住房的危险增加了，但主要风险并不是房价。应当提示公众，新的风险正在增加。其中一个风险就是利率风险。我们银行的利率是停留在13年以来历史最低位，而我们的按揭利率仍然实行的是按正常利率打九折的优惠利率。这样一个利率水平能维持多久？什么时候利率会升会降，今年还是明年，还是什么时候，涨多少，我们都无法做出预测。但是你买房子的按揭不是三年还款，是15年、20年、30年。可以断定，这段时期利率是肯定是波动的。如果未来发生一定程度的通货膨胀，如果利率有比较频繁、比较大的波动，也许你会发现你所需要偿还的房款远远超出你当初的预算，月供甚至超出了月收入。这个风险，我们不知道什么时候会发生，但是我们大约可以断定，一定会发生的。
尹中立：
有一种主流观点认为，未来房地产市场的价格会出现“软着陆”，换句话说，房地产价格会出现缓慢下跌且跌幅有限的结果。但笔者认为，“软着陆”只是市场各方的充满理想主义的期待，现实中的房地产市场是不可能实现软着陆目标的。
股票市场的调控经验和教训告诉我们，对投资品市场的调控没有两全其美的事情，如果不让市场出现暴跌，惟一的办法就是不让它暴涨。如果已经出现了泡沫，应该当机立断，在处理上不能瞻前顾后，否则泡沫会越来越大。
董藩：
这个文件发布和逐步实施之后，住房价格的增长趋势会明显趋缓。估计2005年全年房价水平会控制在5~8％之间，这就很不容易了，是很大的成绩，全面下跌是不可能的，因为需求是巨大的。尽管大家都抱怨房价高，但不让谁买都不行。当然，上海等个别城市房价的下跌是可能的。
另外我想再次强调：把房价大幅拉下来的想法是祸国殃民的想法，很危险。如果房价整体下跌，大面积金融风险必然出现，其危害大于高房价，可能把中国经济拖入泥潭。我很高兴听到建设部领导的表态：调控的目标是稳定房价。
开发商应对新政
重在吸引
自住型买家
6月1日起，政府诸多平抑房价、规范市场的政策开始要落到实处了。开发商在新的政策环境下如何应对，他们对市场前景有何看法？
招商地产有关负责人表示，规范市场的方向是对的，招商地产也非常认同政府规范市场的意愿和措施。随着有关政策的落实，对市场的影响也会逐步显示。短期来看，对消费者的置业信心有一定影响，尤其是对投资客的影响比较大，消费者持币观望的情绪在蔓延，投资客变得谨慎。
据他们统计，在政府的政策出台前，各个项目的购买者中，投资客的比例大概占到30％，目前投资客的比例有明显下降，但对自住型买家的影响还不是特别大，所以非投资概念的楼盘销售还属正常。从5月份的统计数据看，三级市场大概萎缩了10％，但价格并没有下跌，而且三级市场成交的客户中以自住型为主，所以现在深圳市场的有效需求仍然是支撑市场的关键。作为一家品牌开发商，他们会按照政府的要求规范自己的经营，做好自己该做的事，在专业上、产品上下工夫。任何政策环境下，市场认同的是好企业的好产品。
万科地产总经理助理陈丽明表示，新政对目前的影响暂时不是太大，对后势肯定有影响，成交率会有一定下降，投资客会减少。针对目前的政策，万科地产的策略是小步快跑，具体来说主要是调整开发周期，做好客户维护，提高产品的性价比，强调产品的居住功能，，主要吸引自住型买家。
准备在6月开盘的振业城的开发商振业地产的有关人士表示，当前的政策主要对投资型消费者的影响比较大，而对振业城感兴趣的主要是自用型的客户，而且这些自用型客户的购买意欲还非常强烈，所以当前的政策对振业城应该不会有负面的影响。他们对项目的市场前景很有信心。（深圳商报记者李忠辉）
作者:深圳商报记者孙正东陈芳冯柯
