为了真实反映成都开发商的开发能力和成都楼市的开发现状，在春季房交会期间，由成都市房地产交易中心、华西都市报、成都房产报道、尺度机构·地产研究中心、四川中原物业顾问有限公司联合对成都市的房地产开发市场做了深度调查。本调查报告旨在通过对成都房地产开发企业的开发情况、开发实力、市场抗风险能力的综合调查，以及其对楼市热点问题的种种看法、评价等等，为关注成都房企的各界人士提供参考和借鉴。
调查时间
2005年4月21日-4月25日
调查地点
成都2005年春季房交会新馆现场
调查对象
本次调查的受访对象为参加2005年春季房交会的成都开发商，总共访问了177家公司，最终的有效样本量为121份，在调查中仅选择对各开发公司的高层领导及中层管理人员（销售经理）进行访问调查，以确保调查内容的真实有效性。同时，有意向在两年内购房的客户，人数共计550人，其中有效样本量为506个，无效样本量为44个。
调查方式
采用面对面问卷访问、结合电话回访以及拦截式访问等方式进行调查。
A
开发商篇
物业类型：高层比重上升
目前纯住宅物业仍是房地产市场开发的主力，比例高达61%；其次是商住结合的物业，开发呈现上升态势，仅次于住宅物业，比例达到25%；纯商业物业的开发仅占据10%；商务办公为主要目的的商务物业仅占到4%。
在住宅物业开发中，以普通多层住宅和电梯公寓产品为主，分别占到34%和29%的比例；其次，花园洋房和别墅成为住宅物业的又一主力构成产品，所占比重分别为17%和12%；小户型仅占全部住宅物业的7.25%。
物业价格：呈现两极分化
在本次调查中，开发商所推的在售物业的价格呈现两极分化态势，小于4000元/平方米的中低端物业和大于5000元/平方米的高端产品均有一定量的供应；其中单价在3000元/平方米以下的物业占到36%的比重，这与本次房交会中郊区物业所推比重较大不无关系；单价达到5000元/平方米以上的高端物业占到15%的供应比重，这在一定程度上亦反映了成都楼市价格的上涨；单价在4000-5000元/平方米的中高端物业供给相对较少，仅为16%的比例。
土地储备：以中小地块为主
土地储备情况
95%的受访公司均有土地储备，仅有3.3%的公司明确表示暂无土地储备；65%的受访公司其储备土地规模偏小（在200亩以下），拥有上千亩土地储备的公司仅有6家，占到4.9%的比例，其中4.1%的开发商拥有2000亩以上规模的土地，届时至少将有5个超大规模楼盘推出。
据调查，商业物业土地储备，仅有4处，其中2处位于城南，另两处分别位于市中心和川内其他城市；商务物业土地储备，仅有2处，都位于城南。可见，商用楼盘未来的开发在城南可能会形成一个新的特点。
住宅物业土地储备共70处，主要集中在城东和城西，其中城东占38.57%，城西占21.43%，城南、城北和郊区的住宅土地储备均不占少数，都在10%左右；位于郊区和川内其他地方的住宅土地储备最少，只占3%和4%左右。商住物业共储备土地30处，大部分位于城西和郊区，各占33%左右；城东占13%，川内其他地方占10%，城南和城北最少，共只占10%左右。
记者点评：在土地供应竞争激烈的现在，绝大多数受访公司都掌握了一定量的待开发土地，可以保证其未来一至两年内的开发，储备土地规模不大，多在200亩以下；就开发区域而言，主城区以城西和城东为主，省内其他城市亦有望成为开发商新的开发热点区域；开发物业仍以住宅为主，商业物业的开发比重有所下降。
开盘时间：4、5、6月为推盘高峰期
现开发物业的开盘时间分布图
开发商多选择在随后的4、5、6月作为项目的正式发售期；而愈接近年底，新盘愈少，楼市渐渐步入推广淡季。
开盘时间
区域分布：开发区域逐步外扩
从开发商土地储备的区域数量来看，按由多至少的次序依次排列为：城西>城东>城南>郊区>四川省内>城北>市中心>省外；由于城西有较为充足的土地供应，其开发势头仍将继续保持较长的时间，城西的土地储备达到了23%的比例，而城北和市中心的土地开发相对淡静，储备土地数量仅分别占到储备总量的8.9%和5.9%。
记者点评：四川省内的土地储备量达到9%的比重，仅次于郊区（14%），省外亦有开发商进行土地储备，随着成都市特别是主城区土地拍卖竞争的加剧，房地产开发外移的趋势显著，开发商逐步将眼光投向了省内二、三级城市。
下半年市场预测
新项目计划推出时间
由于受访公司目前手头上均有项目在售，故五成以上的项目将在明年推出，其中23%的项目预计在明年下半年才会面市，而在今年下半年的9-11月份里，亦有为数不少的新盘（占19%的比例）将在此期间推出。
计划物业类型：住宅为主
住宅物业和商住物业为计划开发的绝对主力产品，所占比例分别为57.9%和24.8%；纯商业物业比重明显降低，仅占3.3%的比例。
预计价格：以中档价位为主
从调查中发现，开发商对下一个项目的定价并不算太高，主要集中在2500-4500元/平方米之间，这与其开发区域外移而导致新盘整体价格适中不无关系。
供求态势：四成开发商认为供不应求
在谈及目前成都房产供求态势的话题上，虽然有47.1％的开发商认为是基本持平，但值得关注的是，有38％的开发商认为目前已呈现供不应求的局面。
未来走势：价格略微上涨，涨幅回落
九成以上的开发商对成都房价信心十足，认为在未来两年内房产价格仍会持续上涨，其中82.6%的受访公司认为价格会略微上涨，涨幅相对回落，更有11.6%的开发商认为仍然会有较大涨幅；仅有不到3%的开发商认为价格会略微下降。
价格认知：城北和城西房价受到质疑
各区域住宅价格合理度认知
区域价格（元/平方米）合理不合理不清楚东：3000-4000 86.8％11.6％1.7％西：4000-5000 82.6％14.9％2.5％南：4000-5000 88.4％10.7％0.8％北：3000-4000 71.9％22.3％5.8％中：4000-500092.6％6.6％0.8％近郊：2000-300064.5％13.2％22.3％
从整体来看，开发商对目前各区域的住宅价格表示了认同，城中的认可度最高，93%的开发商认为其4000-5000元/平方米的价格是合理的。
城北的价格认可度相对最低，仅有72%的开发商认为合理，而两成以上的开发商对3000-4000元/平方米的价格表示了质疑，认为与该区域目前的现实开发水平不符；相对其他区域，城西4000-5000元/平方米的价格也被15%的开发商认为不够合理，这与该区域内部分版块如金沙、光华片区价格迅猛上涨，导致区域整体价格偏高有一定关系。
B
消费者需求篇
需求强度分析
多数购房者趋于理性
18%的受访者表示已有明确的购买意向；有64%的被访者表示还需要看看，不会急着在房交会期间买房；少部分被访者表示不会在房交会期间购房。
记者点评：房交会已经成为联系购房者和开发商的一条重要纽带。房交会不再是单一的以促销为主的展览，它已经发展成为展示成都市楼盘整体形象的窗口。
市场需求依然旺盛
受访者中一年内打算购房的占总比例的75%。其中半年内购房的受访者占到了33%；本次调查中，两年内有购房意向的消费者有25%，与去年秋季房交会19%的比例相比增加了6.53个百分点。
购房用途：自用为主
本次春季房交会，八成受访者购房用途是自用，一成的购房者购房是给家人居住；投资消费者占到了总数的一成。其中8%的购房者以出租为主，属中长线投资者。其余2%的购房者则是升值转卖为主，属于短线炒作。
价格认知分析
对目前房产价格基本认同
认为价格合理的被访者占到总调查人数的42%，认为不合理的占39%，另外19%的被访者表示不清楚；认为价格合理的被访者人数超过4成。
心理价格
根据统计结果显示，目前市场的心理价格主要集中在2001—2500元/㎡，占4成以上；有3成被访者的心理价格为2000元/㎡以下，一成半的被访者心理价格在2501—3000元/㎡区间；
对今年房价的预期：
平稳上涨居多
本次房交会中，有超过半数的购房者认为，成都市今年的房价仍会上涨；21%的购房者认为房价会与去年保持平衡；认为房价持平或上涨的购房者，占到了总比值的75%；购房者认为房价涨跌情况来看：多数购房者意见集中在±100-200元/㎡之间，为合理的波动值。
经济适用房价格认定
从经济适用房价格来看，购房者认为合理的和不合理的分别都占到了总比值的40%，而有20%的购房者表示不清楚；从对经济适用房价格认定的不统一，可以看出，购房者对经济适用房的价格认同度，取决于经济适用房楼盘的具体情况。
置业方向分析
城东、郊区已成为优先选择区域
城东已代替城南成为购房者的第一选择。三环和郊区已被广大购房者看好，选择率达17%，与秋交会的2%相比，是购买意向上升最快的区域，上升了15%；居住的首选区域不再大量集中于城南，选择率由去年秋交会的38%下降到21%，与城西、城东大致相当，呈现三足鼎立局面；城北选择率仅为7%，依然不被看好；市中心的选择率为13%，与去年的14%相比基本未变。
最适合居住的区域：城南、城西
城南、城西目前仍然被广大市民认为是目前最适合居住的区域，有六成以上的被访者认同该区域；城东，市中心以及近郊区是适合居住区域的第二选择；城北，远郊区依然不被看好。
中意的交房标准———清水房
清水房在广大消费者中接受度较高，比例高达63%的客户选择交房标准为清水，在实际调查中，我们发现，部分成都购房者对装修房也开始接受；在他们看来，装修房虽然方便、省事，是今后大势所趋，但是也有价格上的不划算和开发商猫腻以及装修质量和风格等问题，所以自己装修还是比较保险的一种方式；厨卫简装的装修模式也逐渐被大众接受。
购房决策影响因素：
价格、地段、楼盘品质
购买决策最为重要因素中前三位分别为：价格、地段和楼盘品质；房价在决策购买中最为重要，它几乎对购房者做出最终决策起到了决定性的因素；地段对购房决策也会产生决定性影响，其影响力在逐年加强。这与目前成都市区域楼盘价格差距增大有着直接的关系；购房者最终决策的因素中绿化、交通条件、周边环境、楼盘品质和户型等因素也非常重要，它们也会对购房产生不容忽视的影响。
发展前景普遍看好的区域
区域居住片区样本量百分比
%市中心盐市口 8316
城南神仙树 79 15
城西金沙、光华12524
城东沙河沿线10721
城北府河、沙河上游8516
三环郊区城南副中心9619
购房主流人群分析
31-40岁年龄段收入较高
A20-30岁年龄段的年收入主要集中在9万元以下，其次为9-12万元；
B31-40岁年龄段的年收入分布较为均匀，年收入在6-9万元的最多，而年收入在18万元以上的也有相当比重，占了4%。总的说来这一年龄段整体购买实力最强;
C41-50岁年龄段的年收入分别集中在9万元以下和9-18万元这两个段上；
D50岁以上的年收入与30岁以下年收入类似，主要集中在9万元以下，9-12万元也有一定分布；
31-40岁年龄段购买力最强
A20-25岁年龄段首付承受能力主要集中在12万元以下；
B26-30岁年龄段首付承受能力主要集中在18万元以下，以12万元以下为主。12-25万元也有分布；
C31-40岁年龄段购买力最强，在中高收入者中占据的比例最多；
D41-50岁年龄段9万元以内和25万元以内分布的比例大致相同；
E50岁以上年龄段与51-50岁年龄段情况类似，但有12万以上首付能力比例只有上一年龄段的一半。
31-40岁人群能承受的月供最高
A各年龄段所能承受的月供都主要集中在601-1500元；
B能承受1500-3000月供的以26-40岁的中青年为主
C3000元以上的月供,仅有购买力最强的31-40岁年龄段能够承受。
购房年龄：30岁以下为主
从调查中可以看出，30岁以下的购房者占总比例的51%，去年春、秋两届房交会比例分别为42%和50%；31-40岁购房者屈居第三位，占到总人数比例的19%；中、老年购房者的比例与以往相比，没有太大的明显变化。
外来购房者比例上升
本次近三成受访者的工作区域集中在市中区，其次分别是城南、城西和其他区域；市中区、城南、城西的购房者大量涌现,主要原因是这些区域为传统的办公区域，所以受访者数量也最多；在本次调查中发现，工作地点不在成都市的购房者比例上升到20%，比2004秋交会11.7%上升了近一成，这表明成都对其他地域人员来蓉购房的吸引力正进一步加强。
本地购房者居多
购房者以成都六城区人士为主，占到了68%；本次外地及郊区购房者，占总比值的32%。
需求面积分析
需求面积
需求户型面积主要集中在71~130㎡的区间内；91—110㎡区间的户型面积是目前需求最大的户型，占到了总需求的五成以上。
花园洋房需求回落普通多层需求回升
建筑类型2004春交会2004秋交会2005春交会花园洋房20%59% 14
%普通多层44%15% 50
%小高层 24%27% 27
%高层 12%3% 8
%联排别墅 2% 1
%从2004年春秋两季房交会至2005年春季房交会来看，花园洋房经历了需求的迅速上升之后，又回落到2004年春季房交会水平略低。三环内普通多层供应量的急剧减少也是促使多层需求回升的重要因素；大量洋房的供应是促使洋房需求回落的原因之一；从三届房交会的数据来看，成都购房者对小高层物业需求处在平稳增加的态势中；成都市民对高层物业的需求出现小幅回升。
选择室内空间：平层
成都购房者对于平层特别钟爱，选择比例高达45%；其次，错层物业也开始被大家广泛接受，其比例也占到整个比例的24%；跃层和三错式的空间类型占18%，与2004年情况相比也有一定的增长，整个市场的空间类型需求呈现出多元化的趋势。
71-150㎡户型是市场需求主流
A家庭年收入在2-6万元的人群，大多希望拥有能满足居住需求的房屋，对面积的需求主要集中在71-110㎡之间；对于50㎡以下精装小户型也有相当需求，主要以过渡性和投资性需求为主；
B家庭年收入在20万元以上的面积需求主要集中在300㎡以上，这部分人群主要以能体现自己身份、地位的别墅为第一居所。
政策影响分析
付款方式主要为按竭
在接受调查的购房者中，有89%的购房者选择按揭付款，一次性付款购房者占11%；按竭付款为主要的付款方式,说明银行按竭贷款利息调整，对成都市购房者影响面较宽；
承受首付：10万元左右占主流
月供能力：600—1500元为主
银行住房贷款利率影响力增强
A银行住房贷款利率对首次置业的购房者影响最大，其他影响因素依照重要程度依次为物管服务、交通、价格、地段。
B政府规划导向对二次置业者影响最大，其他影响因素的影响力大致相当。
C对三次置业者来说，开发商品牌是他们最关心的问题，其次是开发商品牌。
D多次置业者由于经验丰富，影响他们的最大因素在我们列举的因素以外，说明他们关心的是市场空白点。
无置业经历者和一次置业者月供能力较强
A月供承受能力主要集中在1500元以内。
B1-2次置业经历者的月供承受情况类似，主要集中在601-3000元之间，3000元以上的月供也仅有这部分置业者能够承受；
C有三次及以上置业经历的人群，经济实力较雄厚，但由于宏观调控提高银行利息，1001-1500元月供他们很少选择.
D尚无置业经历的置业者需求房屋建筑面积主要集中在71-110㎡之间的中户型，其次为50-70㎡和111-130㎡；
E一、二次置业者的面积需求以71—90,90-110,111-130为主,且比例各占三分之一,这说明投资和改善居住环境是这部分置业者需要解决的2个问题；
F多次置业者更看中物业本身的升值潜力,受央行加息的影响,他们主要投资的物业是面积150m2以上的大面积。
月供者的年收入主要集中在10万元以下
A年收入在2-6万元的人群，月供承受能力主要集中在601-1500元之间；年收入在6-8万元的人群，承受月供主要在1001-1500元；年收入在8-10万元的人群，月供能力相对较强，主要集中在1501-3000元；
B年收入在15万元以上的人群，承受月供的愿望较小,多采取一次性付款方式；
40年产权房屋接受度较高
A从本次调查来看,40年产权房屋的接受度较高，仅有少数被调查者明确表示不会接受40年产权的房屋；
B众多被访者认为40年产权和70年产权房屋的价值大致相当，少数认为40年产权房屋应比70年产权房屋价格略低,说明购房者对土地使用年限的了解程度还有欠缺；
C对于40年产权房屋的面积需求主要集中在71-110㎡之间，70㎡以下小户型的投资性较强，需求也较大，面积需求结构与70年普通住宅需求相似,说明当前房屋土地使用年限对购买需求的影响很小。
专题采写文强记者阳后彬摄影刘陈平
