开发商逾期办证被判违约
经过约3个月的审理，轰动一时的中山富泓商场逾期办理房产证系列纠纷案最近由中山市人民法院一审判决：第一批共20多位小业主胜诉，富泓商场的开发商需要向这些业主支付从1000多元至10万多元不等的违约金。业主的代理律师认为，造成违约金差异巨大的主要原因是当时小业主们与开发商签定的合同内容不尽相同。目前，一审败诉的开发商和大部分胜诉的业主都选择了上诉。其他业主的案件则在审理中。中山富泓商场位于中山石岐西郊，于2000年9月开业，建筑面积6万多平方米，拥有商铺1500多间，为当时全国大型牛仔服装批发市场之一，2003年11月，当地政府宣布将全国第一个香港产品特色市场设在该商场。商场开发商与小业主的纠纷始发于2年前，由于种种原因，业主纷纷撤场，原本热闹的富泓商场日渐冷清。2004年10月，100多位业主将商场的开发商告上法庭，要求其承担逾期办理房产证的违约责任。
业主：开发商应承担违约责任
判决书显示，业主们主要向法庭提出三项请求，首先是开发商应立即办理房产证，其次是开发商向购买了商铺的业主支付违约金，再次是案件的诉讼费用由开发商承担。原告周某是20多位业主中获判赔偿最高的一位。据其诉称，他在2000年8月就与开发商签订了《商品房买卖合同》，合同约定，他向开发商购买两间商铺，面积均为25.712平方米，房价均为22.5万元，开发商必须于2000年6月30日之前将经竣工验收合格的商品房交给他使用，在商品房交付使用后365天内为他办理产权证书。但是，合同签订后，原告周某依约支付了房款，被告开发商却迟迟不按照合同约定办理房产证。直到2004年4月2日开发商才取得富泓商场的竣工验收合格证。因此，依照最高法院的《司法解释》，开发商需向周某支付违约金。
开发商：业主不开铺违约
开发商则辩称，原告房产证未能办理的原因在于原告至今没有交齐铺款，且没有履行双方合同约定的义务。根据合同，办理房产证的义务在原告，被告仅有协助义务。原告不仅未履行办证义务，且在被告两次书面通知后仍不履行，以致房产证至今不能办理。同时，开发商当庭提起反诉，认为原告自2003年4月起就开始拖欠电费和物业管理费，并且长期不开门营业，严重违反了已公告的富泓商场经营公约和补充协议的相关规定。遂请求法院判令原告业主立即履行合同约定的办理房产证义务，向开发商付清不开铺违约金36600元，并向开发商支付逾期付款违约金。
法院：开发商应完成房地产权初始登记
法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，未违反国家法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点在于原告向被告购买的富泓商场商铺至今未取得商铺权属证书，是哪一方的原因造成的，是否应承担逾期办证的违约责任？被告主张判令原告支付不开铺违约金的反诉请求是否应得到支持？根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助房地产购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《广东省城镇房地产权登记条例》第9条也规定，权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起30日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：1、申请人的身份证明，2、房地产权属来源证明或者权利证书。法院认为，买受人与开发商各自的办证义务并非简单的主办与协办之分，两者并无必然的主次关系或因果关系。权属登记应由开发商完成初始登记，之后才由各买受人分别办理。初始登记主要是由开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。由此可见，买受人如果要顺利办理房屋所有权登记手续，前提条件是开发商向权属登记机构提供立项批文、土地使用权证、测绘资料等证明文件，履行办理初始登记义务。而从本案的查明的事实看，被告直到2004年7月8日才取得《商品房产权权属证明书》，因其本身原因并怠于履行办理初始登记义务，导致原告不能按时取得房地产权属证，由此产生的逾期办证的责任完全在于被告。对原告业主的诉讼请求，法院予以支持。法院认为，从案件事实来看，包括原告在内的富泓商场大部分业主均已先后停业，这是不争的事实。但原告和被告事先并未对出现这种情形约定违约责任，现在被告开发商主张判令原告支付不开铺违约金的反诉请求，因缺乏依据，法院不予支持。因此，法院判令开发商向业主支付逾期办证违约金，并协助办理商铺的房产证。至于案件的受理费3664元，则由业主负担98元，被告开发商负担3566元。记者张伟湘
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逾期办证违约金计算方法
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第18条第2款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。例如业主的购房款是100万元，2001年至2003年间中国人民银行的计收逾期贷款利率是每日万分之二点一。则开发商逾期办证一天，就要支付给业主210元违约金。（来源：金羊网）
