最近的几次加息给不少按揭买房的市民增加了烦恼，手里资金较足的忙着提前还贷，资金较紧张的则担心自己是否还有能力供楼。汇瀚按揭的高级业务经理冯瑞明认为，这几次加息的幅度不大，市民无须太多担心还款压力，如果因为突发事故导致还款能力减弱面临断供危机时，为了将损失减到最低，市民最好选择一些比较灵活的处理方法来应对。
超过还款时限就算断供
对于按揭购房者来说，如果连续3个月，或者一年内累计有6个月没有按时还款的话，银行就会将其视作断供，并开始打电话向业主催款，之后还会发出《催款通知书》。那些在银行发出《催款通知书》后仍不还款的业主，或者无法和银行商议变更还款计划的业主，银行就会向法院提起诉讼。当该商品房进入诉讼程序后，最终也就可能会被银行当作不良资产拍卖，那么也就意味着业主要放弃该商品房的所有权，之前所有缴纳的房款都不能返还。
断供等于上了“黑名单”
目前对于断供的购房者，各大银行都会及时向监管机构提供名单，上了名单的人再申请贷款就会相当困难。也就是说，在个人信用信息基础数据库今年内全面启动后，一旦购房者出现断供，那么这个不良信用信息也将伴随着购房者今后的生活，他可能无法再从国内任何一间商业银行中获得贷款。对于小业主来说，一旦断供，不仅意味着其房产将被当作不良房产处理，所有已付出的资金都将付诸东流，而且还会为自己的个人信用抹上不光彩的一笔，以后再有贷款需求时将会面临重重困难。
两大策略应对断供
对于已经收到银行的催款通知又的确无能力继续供楼的人士来说，冯建议可通过以下两种策略将断供的损失减到最少：一、业主首先应主动与银行联系，如果是一时资金困难，可与银行协商采取降低月供，延长还款年限的办法，使近期的还款压力得到一定舒缓。二、如果无法和银行达成变更还款计划，不妨尝试找一些大型、有资质并且有信誉的中介公司，通过中介公司的二手销售网络及二手销售队伍，争取将房子卖给有能力还款的人，并对余下部分贷款通过银行办理转按揭手续。
[行家指路]
变更还款方式可减息
几次加息后，不少市民在为加息、提前还贷而进行精打细算，加息后实质给市民增加了多少的资金负担呢？冯瑞明为市民仔细算了一笔账，以一间价值50万的房屋，首期交15万，贷款35万来计算（等额本息法的还款方式）（见下表）：对于手头资金不足无法实现提前还贷，却希望尽可能达到减少利息压力的市民，冯建议，由于等额本息法的还款方式比等额本金法要多支付利息，市民不妨可以考虑变更还款方式。冯介绍，按揭购房的还款方式有两种，一种是等额本息还款（简称等额法），即每月还款额相同，便于安排家庭收支计划；另一种是等额本金还款（简称递减法），每月归还的本金不变，利息逐月递减。两种还款方法各有所长，可根据自己的具体情况选择。善于投资的家庭，若有投资回报率高于贷款利率的，可考虑选择等额还款法。这可以延长贷款占用时间，借助其他投资渠道赚取利息差。如果预测家庭收入仍比较宽裕，且积蓄资金以存入银行或购买债券为主的家庭，最好选择递减还款法。因为不论选择怎样的贷款期限，贷款利率总要高于存款或债券利率。另外，就利率这一角度而言，尽管去年年底央行对利率稍作调升，但相对同期的还款额仅高出一点点。用“贷20万按揭10年”作为例子计算的话，按现行的利率，每月还款1614元；若按2002年2月21日开始执行的利率，每月还款1585.8元，对比之下仅相差28.2元。年限供款期数增加的月供款额 总共增加的数额1 0 年 1 2 0 期 3 4 . 3 元 4 1 1 6 元1 5 年 1 8 0 期3 6 .7 5 元 6 6 1 5 元2 0 年 2 4 0 期 3 8 . 8 5 元 9 3 2 4 元2 5 年 3 0 0期 4 1. 3 元 1 2 3 9 0 元3 0 年 3 6 0 期 4 3 . 4 元 1 5 6 2 4 元
转按：调查前业主还款情况
在按揭房屋转让交易过程中，买卖双方会面临转按揭的问题，由于程序较复杂，该转按过程中存在着一定的风险，买家需要特别留心。据汇瀚按揭的有关专家介绍，转按的风险主要有以下几个方面：1，交付首期楼款时注意原业主的供款情况，查清前业主还欠原抵押银行的本金加利息。应对：冻结新买家首期款或新贷款额与业主剩余本金和利息的差额。2，将首期楼款全部交给业主，业主将首期用作他用。应对：递件当天才将首期楼款交给业主。3，转按需时较长，未放款前，业主需继续履行还贷义务，否则原业主有逾期未还的款项，银行则不会放款。应对：应将买家楼款中扣除业主2至3个月的供楼款存放于中介处，以防原业主不供楼。
赎契：做好过程的有效控制
据介绍，在转按揭无法实施的情况下，买卖双方也可以选择赎契的方式进行交易，也就是先还清银行的按揭贷款“赎”出房产证，买家再申请抵押按揭贷款。一般情况下，如果是业主自己出资赎契后再进行新的交易则基本上不存在什么风险。赎契过程中存在的风险，主要是在由买家出资为业主赎契可能遭遇资金损失风险。风险一：如果买家已出资赎契，但还未完成过户手续，而这时交易物业因故被法院查封，导致买家的资金被“套牢”；风险二：买家将资金存入卖方的供款账户后，卖方在银行划账之前将钱提走而不进行交易，甚至卷款逃之夭夭。应对：对赎契过程中可能的风险，最有效的风险规避选择是由原业主(即卖方)出资办理赎契。如果卖方本身无法筹集足够资金，而买家也愿意代其出资赎契，作为中介方的按揭代理机构，只要做好赎契过程的有效控制，也是可以实现安全交易的。若是买家出资赎契金额较大，或者赎契资金与成交价相距的差距不大的，如需赎契的资金占成交价7成或以上等之类，就必须打醒十二分精神，多作提防，尤其是那些在财务方面正面临困境的卖家，找专业的按揭代理机构在其中把握业主的资质，正规、合法地代办、管理和监控整个“赎契”过程，对预防赎契的风险显得尤为重要。
案例一：
资金不足以租养“供”
李小姐是自由职业者，是最早的SOHO一代。五年前在市中心按揭购得一间小三房，近年来网络写手猛增，使她的许多“生意”被“廉价”写手“抢”走了，日常收支呈现的“赤字”日益严重。不到万不得已，她真的不想将房子卖掉……理财专家意见：其实，李小姐不用急着将房子卖掉。由于她的房子是小三房，可以考虑对房子进行简单的装修，置点精致的小家具，并收拾好，将其余两个房子租出去是没有问题的。出租的对象可锁定刚出来打工的单身“准白领”，这种装修别致、家用电器齐备的“小港湾”很适合他们，这种“以租养供”的方式可以立即解决李小姐的困境。
案例二：卖大屋换小屋
张女士与丈夫办理离婚手续后，遇到一个难题：判给自己的房子已经有好多期未按时交款了，家里一时无法拿出更多的钱。张不知道自己的房子已经被银行列入催缴供款的“黑名单”，早已一并移交到银行指定的按揭代理公司办理清贷手续了。理财专家意见：在这种情况下，张女士有两种可选择的方案：首先，欠银行钱是铁定的了。张女士要考虑的是将房子出租还是将房子买掉。方案一：如果张女士考虑将房子买掉的话，可选择用卖得的房款，先保证有一笔足够的钱供儿子上学，再选择租一间小屋与儿子同住；或先用卖得的房款再买一间小点的房子，安置好自己与儿子的生活后，再出来工作，供儿子读书。方案二：如果想将现有房子出租的话，张女士则先要筹得一笔钱补交银行的逾期房款；再找相关的中介公司代理出租业务；最后还需要为自己和正在读书的儿子找个合适的居所。最后，张女士对比了自己的实际情况，选择了买掉现在的大屋，用卖得的房款一部分留起来供儿子读书，另一部分则选择用按揭贷款的方式供另一间小房子。（汇瀚按揭提供）本版撰文：记者曾冬梅
（金陵／编制）（来源：金羊网）
