本报记者 王立嘉
今年的春天无疑是中国房地产业又一拐点。无论是3月17日起实施的房贷新政，还是4月3日新华社以评论员文章透露的“国八点”，都预示着国家将进一步抑制房地产过热的动向。随着调控政策的陆续出台，以北京为代表的二手房市场出现了少有的“井喷”现象。有人认为，“井喷”意味着国家宏观调控的作用正逐步显现。而业内人士认为，虽然这次放量确实有其积极意义，但中国房地产市场仍然没有脱离动荡期。
放量不放价 供需矛盾仍在
国家对抑制房价的强硬态度和日前实施的房贷新政，无疑是交易快速攀升的催化剂，提前还贷直接导致了二手房交易量的激增。一方面，还贷的压力和今后继续加息的可能，让投资客有了危机意识，从试探逐渐转变到了抛售，局部地区甚至出现了“一手房退房，二手房抛盘”的现象。另一方面，购房者对二手房的需求也在上升。贷款利率的上调，使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场。
供需两旺直接导致二手房交易量的激增。从北京来看，根据我爱我家市场研究处的调查数据显示，虽然今年春节大假影响了1、2月份的交易量，但3月份“井喷式”的放量造成了整个第一季度交易量大幅攀升，总交易量突破1.2万套，比去年同期增长70％以上。与此类似，北京顺驰置业公司百余家连锁店登记量也比往常上涨了28％。据预测，今年二季度二手房的成交量将会在一季度的基础上上涨25％左右，全年二手房成交量预计达到6.5万至7万套。二手房市场交易量的猛增使得一级市场冲高的势头得到了遏制，从某种角度也可以说，一手房市场的泡沫开始在二手房市场被逐渐挤破，但这个突破并不像人们想象得那么明显。
值得注意的是：房源和需求的增加基本同步。我爱我家市场研究中心的殷小姐告诉记者，二手房市场上，卖家和买家的比例基本上是1比5和1比6之间，至目前为止这个数字没有太大的变化，也就是说，只要北京二手房市场上的供需矛盾没有得到真正缓解，房价就不可能发生太大变化。据了解，经过前一段时间的“井喷”，目前二手房交易量已逐渐进入调整期。
利空消息出尽 房价稳中微降
记者先后采访了北京我爱我家、中大恒基、置换家园等几家大型中介机构。他们普遍认为，虽然近期二手房的交易量急剧上升，但价钱则并非人们想象中的“落市价”。利空消息出尽，房价依然居高不下，成了很多百姓诟病房贷新政的主要原因。据记者了解，房贷新政出台后，为了规避未来因房价下降而导致收益降低的风险，有购房意向的普通百姓大都选择了持币观望。由于自住或者拆迁等原因，有急迫的购房需求的人则往往会把目光转向相对来说总价低、水分少的二手房市场。部分靠贷款炒房短期投资者虽然作出了抛售的举动，但由于供需之间的变化不大，加上一些高档公寓住宅的进入，二手房市场的平均价格水平基本平稳。更多投资性的购房者还在等待市场给出更明确的信号。
有报道称，在杭州、上海等房价居高不下的城市中，在二手房挂牌量井喷的同时，挂价开始大幅度的下降。但据北京几家中介机构的工作人员介绍，以2月份1184.71点和3月份1182.61点的二手房综合指数看，北京的二手房市场总体价格只能说平稳中有些微调。而北京市统计局发布的一季度京房景气指数则直接指出：整体而言，北京房地产开发运行处于景气区间。
对于普通百姓而言，在4月上旬北京国贸春季房展会上，房价太高，涨势太猛仍然是他们对当前房价的切身感受。有人说，二手房市场是一级市场的晴雨表。至目前为止，我们不难看出房贷新政固然起到了表示政府立场、警示市场风险的作用。但如果要真正把房价调控起来，可能还需要土地税收等各项政策的配套。采访中，几个业内人士不约而同地表示，房贷等相关政策出台的本意是降低房价，但只要利润增长大于贷款利率的增加，就很难让炒房客自动离开房地产市场。如果不能真正解决供需上的矛盾，羊毛出在羊身上，加息造成了利率负担最终仍会落在普通购房者头上。
《市场报》 (2005年04月22日 第一版)
