银行贷款门槛提高上海康城三期约30%房被投资者吐回
作为去年上海楼盘销售面积50强冠军上海康城此次不得不“再度”开盘。今天，上海康城三期本已售罄的1000多套房子里，又有325套要重新面世，其中绝大多数是因为银行贷款门槛抬高，投资客收手回吐的房源。
昨日，记者在摸点调查中获悉，由于近期调控房地产市场的政策层出不穷，特别是沪银行上月联手提高了房贷首付比例和审核条件，炒房客放弃购房计划屡见不鲜。这种突然变化导致了沪各大在售楼盘退房率一路飚升，特别是一些内环内高投资楼盘的退房率已从前几个月的几近于零飚升至两到三成。业内人士指出，银行限贷令投资客成本增加、风险骤增，“贷款难”引发的“退房潮”将令开发商资金链不畅，并进而影响整个房地产市场的走势。
本报记者柯鹏
上海康城三期销售现场：
325套房将“再度”开盘
昨日，上海康城销售部一负责人透露，上海康城目前的按揭贷款合作银行有三家，分别是浦发、华夏和民生。由于3月17日央行加息并允许银行将首付比例提高至3成，再加上下旬的沪银行联手将贷款标准抬高，目前各银行房贷战线已经明显收缩。
“银行慎贷导致以前未有的退房现象一再出现，康城三期的销售流程因此一定程度放缓是一定的。”该人士透露，“马上重新开盘的这325套房源绝大部分是被退房源，其中原购买者有70％以上是投资客。他们大多已经购买了2、3套，因此银行审查贷款时要么要求其提供其他资产证明，要么要求提高首付、提高利率，要么就直接不予放贷，让这些投资客不得不选择退房。”
闵行某楼盘销售处：
15%房子被投资者退回
在闵行一处总建筑面积高达50万平方米的大盘销售现场，售楼人员也向记者大吐苦水：在他们年初开始销售的400多套房子里，有60多套近期被退房，占到了15％以上，这是去年首期开盘时从未有过的现象。他总结原因就是银行“贷款难”，但对于不同的退房者，有些是无奈，有些则多少有些庆幸。
“我们观察下来，有些原购房者是资质不够而直接被银行拒贷，这些占了不多的比例；有些人则是不愿意或者没实力承担银行提高的首付和利率，这些退房者最多；更有一些投资客是因为3月这个政策月，觉得市场风险越来越大，便早有退市的打算。但是，如果他们自己向银行提出退房要承担违约金，于是刚好借了银行贷款难的‘梯子’，顺水推舟的顺势退房来规避投资风险。这种违约的责任不在他们，我们也没办法收取违约金。”负责销售的王先生表示。
网上房地产：
昨日撤销率上升到2成
截至昨日晚上7点，网上房地产新房成交仅为464套，而这一周来的日均成交套数都在500套左右徘徊。
成交量下降的同时，部分楼盘的网上撤单率却在增加，昨日的撤销率达到了111套，占成交套数超过2成。
中心城区一些楼盘：
有炒房者选择违约退房
中心城区一些楼盘的情况似乎更为热闹。在普陀一处小户型公寓售楼现场，记者了解到，其年初售出的120套房子有35套遭遇退房，占到总购房数近3成。其中，有32套是因为贷款难而“无奈”退房的，但也有3套竟然是购房者自动退房并支付了违约金。
售楼人员坦言，这幢小户型公寓向来是投资客购买居多，特别是江浙炒房客特别多，占到总购房者一半左右。由于这些购房者大多在上海没有工作，以前只能开外地的收入证明和资信证明来申请贷款。“眼下银行严格限贷后审批通过就很难了，更有一些人士因为银行提高首付到5成就不愿意再买房了，觉得首付压力太大。”站在空荡荡的大厅里，公司销售经理颇感无奈，“销售进程因为大面积的退单受到了一定影响，只有再次返工再销售。”
背景
沪16家银行统一房贷标准
第二套首付要提高
3月下旬，上海市银行同业公会发布了《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，目的是为了严格防范个人住房贷款风险，促进上海房地产市场和房地产金融的持续健康发展。
“本市各商业银行决定采取统一的步骤，执行统一的操作标准，加强个人住房贷款管理，有效防范房地产信贷风险。”据了解，该指引由上海市银行同业公会16家中资商业银行会员共同签署并遵守。各商业银行保证将个人住房贷款有关信息及时、准确、完整地录入本市个人信用联合征信系统。
对贷款购买的第一套自住普通商品房和配套商品房等经济适用房的，个人住房商业性贷款的成数和利率按照央行《关于调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》规定执行。
对同一借款人申请第二套个人住房商业性贷款的，提高第二套贷款购房的首付款比例。对同一借款人申请第三套及以上贷款的，应予以严格控制，大幅度提高首付款比例，并实行贷款利率上浮。
对于通过贷款购买房屋，在房地产权证上记载的时间或房屋交接书上记载的时间起一年内转让的，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。
影响
投资客选择集体抛盘
“目前银行方面看，第三套房子的贷款是真正重灾区，理论上贷款5成还能贷得出，但没有很好的关系和资信已经办不出来，需要层层打招呼才行。”一位银行客户经理透露，“对于投资客来说，现在也是一种真正的买不起房了———资金成本、投资风险无形中放大很多。”
据悉，资深投资客，来自温州的一位先生前段日子一下子抛出了20多套高档房源，其中，位于徐家汇附近的尊园5套，东方曼哈顿2套，亚都国际名园、徐家汇馆、名仕苑各1套；来自上海的金女士将手中光大会展中心4套、宏润花园5套房源在网上挂牌出售；此外，蔡女士抛出天际花园9套，毛先生抛出光大会展中心3套。而最多的一位外地投资客王先生，则一下子抛出闸北感性达利54套公寓房。
业内目前对于房产投资的普遍观点是，信贷政策收紧，加上市场观望所造成的交易节奏的延后，使得部分投资者的资金链绷得比较紧。投资客在二手房市场急于抛售，在一手房市场当然也就不敢再大肆吸纳。退房率一路飚升与其说是银行“挡住了投资”，不如说是投资客“借势”收手。
开发商将面临资金短缺
退房率增高只是反映了市场一个层面，目前开发商普遍感到房子不像以前那么好卖了，这才是市场的最大新景。记者在近郊几个新开楼盘的售楼处门外，已看不见昔日排队购房的“长龙”，售楼处内看房的人也屈指可数，售楼小姐一改往日趾高气扬的神态，表现得异常的热情，并希望从购房者口中了解其他楼盘的销售情况。据某楼盘售楼处负责人介绍，近一段时间，成交量急剧下降，有时一周内只成交1、2套。有购房意向的少，就连前来询问楼盘情况的也少了许多。
“对于那些资金实力不够强却滚动开发多个项目的中小开发商来说，目前形势的考验是严峻的。”上海志成企业封先生表示，“在一个楼盘没有销售回款全部到帐的情况下，如果再去仓促开发第二个项目，开发商的资金链就会绷得过紧。这时如果遭遇销售不畅就会引发连锁反应———第一个楼盘‘卖不动’，第二个楼盘‘造不动’———公司生存和发展都有问题。”
市场部分区域房价或下降
昨日，一位房贷专家表示，以前银行个人贷款很少出现审批被拒的问题，即使一家银行婉转“拒贷”，客户也可以找其他银行，这样因拒贷引发的退房比例大概只在1％左右。“现在由于政策风紧，沪上16家银行又组成了同盟军共同卡紧房贷审批，加上投资、投机购房者的观望心理蔓延，4月初一些高投资楼盘的退房率可能高达3成。”
荒岛房产工作室专家冯伟表示，目前内环内的一些高档楼盘，特别是酒店式公寓等投资型楼盘的退房率较高，超过20％。特别是3月下旬以来，以前那种银行一线信贷员一个人说了算就能批贷款的情况不再，银行明显加强了对个人房贷的复审和对楼盘品种的划分放贷，造成了以往不多的拒贷和退房现象急剧增加。
中原地产分析指出，3月以来，市府连续出台了五项政策措施调控楼市。这套“组合拳”先后指向房地产的房源供应、交易、资金几个关键环节：增加中低价房供应量；提高投机交易的税费；叫停转按揭，卡住投机资本进入楼市的路径。
据中原地产的统计，随着政府对房地产市场进行宏观调控，近期上海二手房日均挂牌套数增幅近24%，部分炒家手中的一些高档二手房大量涌出。浦东地区一些万元以上的二手房大量放盘的现象已经出现，预计今年下半年到明年上半年将会出现集中放盘现象，这有助于缓解目前市场供不应求的状况。部分短期投资者的退出，将有益于上海房地产市场的长远发展。
“一手房退房，二手房抛盘，这种情况如果蔓延下去对市场影响还是很大的。”金丰易居上房销售技术研发部经理郑翎昀透露，“以前那种楼盘一开盘当天就签约清光的情况已不再，即使是市中心楼盘一天能有50％被预定也已经不错了。对于一些品质稍逊、盘子不大、实力不强的开发商来说，新开楼盘适度降价将是不错的选择。”
