【一揭“霸王条款”】“实际售价”背后：旱涝保收
不少消费者在与开发商签订商品房预售合同之前，会先签下一份“预定协议”，以示对未来出售房屋的预定。
卢先生相中一套住宅并与房产公司签署了“预定协议”，双方约定了房屋的预测建筑面积及单价。但开发商在协议中加入了这样的条款：“房屋的建筑面积以房管部门测量机构实测面积为准；实际售价将在《商品房预售合同》中予以确定；甲（指开发商）、乙（指购房者）双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方退还已收取的预定金，并按预定金的100％收取手续费；乙方逾期不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。”
专家评点
孙洪林律师分析认为，由于有对房屋建筑面积的说明，购房人很容易理解为房屋的实际售价是由于面积变动、根据单价进行总价的调整。然而，一旦市场行情发生变动，开发商极有可能根据这一条款直接要求购房人承担更高的房价。如果消费者放弃购买，看起来开发商能够退还预定金，但根据“霸王条款”，消费者还要交付与预定金数额相当的“手续费”；如果房价跌了，消费者不愿意按原价购买，开发商便以违约为理由，不予退回预定金。
“通过设置这样的不平等条款，开发商就能够确保房屋始终按照自己所制订的价格进行交易，如若不然，消费者就会陷入承担违约责任的被动地位。”
【二揭“霸王条款”】强买强卖，中介收额外费用
对于许多经济实力有限的家庭来说，购买二手房是既相对节省、又能改善居住条件的途径之一。
孙女士与房地产经纪公司签订了中介合同，希望购买一套总价大约11万元的二手房。但她没有想到，这份合同中的一些条款，极有可能让她蒙受不必要的巨大经济损失。这些暗藏陷阱的条款包括：“乙方（指委托人）支付房屋承购意向金1万元，并且享有标的房屋优先承购权。”“同意以约定的房价、付款方式，在甲方（记者注：指中介机构）通知成交后当日内签订房屋买卖合同。”“如乙方反悔不买，应以委托购买价的3％支付违约金于甲方。”
专家评点
傅鼎生教授认为，这是一种“强制缔约”的行为。事实上，房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事。在中介合同中，委托人根本没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，否则就要承担赔偿责任，支付相当于正常佣金、也就是委托购买房屋价格1％的3倍的违约金，对消费者来说很不公平。
购房人是否与卖房人进行房屋买卖，房产经纪公司在此过程中根本无权预收任何钱款。“房屋承购金”是合同制定者巧立明目，为了达到先收取委托人钱款、取得不当得利而设置的陷阱——当房屋交易不成时，房屋经纪公司就可以利用已经预先收取“承购意向金”的有利地位，迫使委托人付出不应支付的所谓“违约金”，或者房屋经纪公司所谓的“损失”。这恰恰是房屋经纪公司利用经纪服务在买卖双方之间信息沟通中的主导地位、为谋取不正当收益而制订的“霸王条款”。
【三揭“霸王条款”】雁过拔毛，强行分享定金
黎先生通过房屋中介公司，选中了一套总价为87万元的二手房。但是当他与转让方、中介公司共同签订“售房定金协议书”时，合同中的一些条款却让黎先生百思不得其解：
“甲方（指房屋转让方）收到定金后，中途不得借故中止售房，否则加倍赔偿定金两万元，中介方有权分享其中1／2的违约金”“乙方（指购买方）未能如期签订售房合同，付清所有售房余款，则支付给甲方的定金不予退还，由甲方与中介方平均分享。”黎先生困惑地说：“如果对方违约，加倍赔偿定金是对我的补偿，为什么中介公司要拿走其中的一半呢？”
与黎先生的遭遇非常类似，消费者莫某与中介公司签订的中介服务合同中，也被加入了强行分享定金的条款：“在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订《房地产买卖合同》后，卖方违约的，委托人同意将卖方赔偿的定金的50％支付给中介人，作为中介人之中介服务费。”
专家评点
律师李家麟指出，根据有关规定，中介人中介不成，不得要求支付劳务报酬，只能收取从事中介活动的一些必要费用，如交通费。而定金收付的双方应该是房屋买卖双方，所谓“双倍返还定金”等原则也只适用于房屋买卖双方。中介机构用看似公平的条款，对违约方进行处罚，事实上却侵犯了守约方的权益，将原本全部属于守约方的违约金硬生生拿走了一半。
作者:深圳商报实习记者秦隽
