1997年亚洲金融危机，大量资金盲目进入上海房地产市场，并在市场泡沫破灭之后，被冻结成遍布全市的“烂尾楼”。
1998年上海楼市逐步升温。
1999年下半年，上海市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行逐一清理，分门别类加以盘活。第一种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘“烂尾楼”。
2002年在“烂尾楼”最多的静安区，已有40多个停工3年以上的“烂尾楼”项目重新启动。
2002年10月，浙江均瑶集团斥资35亿元收购位于上海闹市的金汇大厦，并将其更名为均瑶国际广场。被业内看做借“烂尾楼”进军房产市场的成功案例。
2003年年中，具不完全统计，上海已经复工的“烂尾楼”面积超过200万平方米
2003年9月，地处上海虹口区北外滩的景观建筑———地面楼高28层的大正三角地广场，以47亿天价拍卖成功，标志上海“烂尾楼”进入了全新的价值回归期。
2003年9月18日，停工多年的上海龙升大厦经过10轮加价，最终以5400万元拍出，高出底价20%。这是上海市徐汇区第一幢以拍卖形式盘活的“烂尾楼”。
2003年底，上海国际信托投资有限公司推出北外滩上海泓邦国际大厦项目资金信托计划，是信托融资解决方案介入“烂尾楼”处理的首次尝试。
2004年3月，沪上最大的“烂尾楼王”———宝通大厦改建成的飞洲国际广场开盘，该项目在5个月时间完成了约30000平方米的销售，前期推出的20楼以下楼层已经全部售完，平均价格在3000美元左右，创写字楼销售新纪录。
2004年9月16日，“烂尾楼”上海福民商厦第三次整体拍卖流拍。
2005年2月21日，福民商厦以236亿被杭州某房地产企业拍下。
