本报记者 李小刚
政府希望通过二手房网上交易，规范目前上海仍显混乱的二手房市场，打击楼市中价格投机炒作行为
2月18日，上海二手房网上交易平台的开通，上海二手房市场的竞争开始向更深更广的领域发展。
根据上海市房地产交易中心的透露，“网上房地产”在静安、黄浦、长宁、普陀、徐汇、卢湾、浦东、嘉定等8个区设有10个交易服务受理处。2月18日，这10个受理处开始受理二手房买卖、租赁和公有住房差价交换交易三类交易业务。
这个交易服务体系，包括了二手房网上挂牌、撮合成交、交易资金监管及办理产权登记等一系列相关服务，旨在为二手房买卖双方提供更为安全、透明、规范和便捷的交易模式，为中介机构提供展示服务的平台。
挑战整个产业链
上海二手房交易近年来快速发展，2004年上海二手房交易面积首次超过一手房。越来越重要的地位使二手房市场对上海楼市的发展产生了举足轻重的影响。普润地产中介事业部总经理朱静向记者表示，开通网上二手房交易平台在一定程度上是因为目前上海地产市场依然火爆，先前已经陆续出台的一些针对楼市和房价走势的政策并没有起到预期的效果，因此政府希望借助二手房网上交易平台对房价产生一些影响作用。
按照官方对于推行二手房网上交易平台的解释，政府希望通过二手房网上交易，规范目前上海仍显混乱的二手房市场，打击楼市中价格投机炒作行为。
毫无疑问，二手房网上交易肯定会对目前房产中介公司的交易量产生冲击。
业内比较一致的看法是，这个交易平台由于是提供免费服务，因此对购房者有很强的吸引力，这样势必会从传统的房产中介公司分流出一部分客户，尤其是那些服务水平不高、品牌知名度很小的中小中介公司面临的挑战会更大一些。
但也有大型中介公司的负责人向记者表示，事实上这不仅仅是对哪一部分有影响，而是对整个二手房市场都有影响，只不过对中小房产中介的影响更大一些，但是由于是刚开始推行，形成的影响有多大目前还很难确定。
传统运营模式的改变确实将影响整个产业链，对依赖于中介公司而发展起来的房贷服务公司也将转变一些模式。2004年按揭贷款引荐量超过30亿元人民币的安家集团董事总经理魏松认为，存量房网上交易必将对整个房地产存量房交易各环节产生巨大影响。
魏松认为，从贷款服务业务量来看，由于网上交易促使二手房买卖更安全透明，会使一部分中小中介的客源分流到网上，由此可能出现两种情况：一种是“手拉手”客户，通过网上房源自行成交；另一种是仍通过中介撮合成交，然后通过网上房地产交易并监管资金。因此在中小中介流失部分客源的同时，直接影响到贷款服务公司的客源。
但魏松也表示，由于“手拉手”客户需要由除网上房地产受理处之外的第三方提供交易流程咨询、贷款咨询、买卖合同咨询等服务，即使通过中介撮合成交，网上房地产受理处也存在贷款咨询上的服务缺失，这些服务空白正是安家集团的机会。
发展前景模糊
尽管建立二手房网上交易的初衷是规范市场发展，但是一家房产中介负责人告诉记者，其中很多的想法只是政府职能部门的单向想法，目的是好的，但实施起来可能难度很大。
魏松表示，通过网上交易“手拉手”自行完成交易存在很大的难度。他非常具体地把这种难度向记者作了说明：一是贷款方案难以确定，由于各个商业银行加强了个人贷款业务的风险控制，对客户还款能力和房屋类型有明显的倾向性，导致银行产品出现差异化等诸多问题；二是潜在交易纠纷太多，有因房屋价格确定的方式不同而导致的交易费用纠纷，也有因交房条件确定不清而产生的纠纷，还有因房款交接时间确定不慎而导致的违约纠纷等等。而这其中，大部分都必须通过网下的协调来完成，不是一个简单的网上交易能解决的，因此，通过网上交易二手房最好是由除交易中心之外的第三方提供交易流程咨询、贷款咨询、买卖合同咨询等才能有效避免今后纠纷的产生。
此外，很多业内人士对房地产交易中心做网上交易平台也颇有微词。其中一部分人士认为政府对市场的调整应该遵守市场规则，政府最好运用无形之手进行管理，而现在开通二手房网上交易平台存在政府管理角色改变的嫌疑。
由于这个交易平台也拉进了几个大中介公司，而且据记者了解，将来还要吸引更多的品牌中介加入。对这样的做法很多大型中介公司的负责人并不十分理解。朱静告诉记者，其实大型房产中介公司的许多信息已经做到十分公开而且在操作过程中对资金风险和客户利益都做到了很好的保护，可以说品牌中介公司的发展更加符合市场的要求，这与网上二手房交易平台的趋势是一致。因此从目前的实际情况看，有大型中介公司参与的网上交易平台有画蛇添足之嫌。
资料显示，中国工商银行上海市分行、中国建设银行上海市分行已经在去年底和上海市房地产交易中心签订合作协议，同时上海市住房置业担保有限公司、安家集团、上房置换、太平洋、信义、万乾及城市估价等担保、评估、经纪和房贷中介机构也签订了合作协议。从这个阵容上看，上海二手房网上交易平台已经形成了覆盖整个二手房交易环节的产业链，难怪一位中介公司负责人不无忧虑地对记者说，一旦这个系统从房地产交易中心剥离出来，就是一个实力强大的房产中介公司了。
因此，有官方背景的二手房网上交易平台的发展方向引起业内颇多担忧。一位不愿透露姓名的房产中介公司总经理一针见血地指出，“目前这个网上平台是不收取费用的，那对于购房者的确是个好事。但是这个平台要发展，也要向购房者提供专业的服务，那么这会不会收钱？如果收费用了，那么就替代了许多中介公司的作用，实际上就相当于一个中介公司了，要是发展到这个方向上，那么肯定是错误的。”
《国际金融报》 (2005年02月18日 第十版)
