“位于市中心黄金地段、规模达13.8万余平方米的商业物业———杭州太平洋商业中心开价9亿转让，尚未成交，而同地段这个规模的住宅起码要高出这个价钱一半不止……”这一则消息在许多业内外人士中引起“传阅”。
信义坊商业步行街几度开张，但时至今日生意也未全旺，有几位商家甚至表示，现在进退两难，从来没有经过历这样的“煎熬”。
开张未满四年的利星购物广场关门歇业。更有意思的是，有着相似经历的利星与西湖时代在去年底相隔一个月时间内，先后开出扛着OUTLETS的招牌开张了，且不说别的，这么近距离开出两家OUTLETS似乎就让人费解。
面临开发和经营难题似乎还不止这么几家，从北到南、从城内到城外，部分商业物业，尤其是大型商业物业投资、经营，都是一个并不轻松的话题。
“激情燃烧”与“冷清寂寞”
其实杭州的商业物业开发、销售中，激情燃烧的大有人在———一个市中心商业中心、四个区域商业中心、三个市级商业副中心、十二个区域商业副中心、十一条商业特色街区，在林林总总的商业中心规划范围内，商业物业开发量快速增长。据杭州市商贸局商业网点处有关人员提供的数据，目前杭州有69个跨国商业企业网点，各种国内的连锁店、专卖店、超级市场、量贩店、仓储商场、主题商场等仍在增多。武林路女装街、延安路等特色女装街，以及北山路一带等，无论是商业氛围还是租金，都是无数中小投资者的典范。像2003年8月份，新湖滨景区首批5个商铺的10年经营权拍卖爆出天价，成交价格最高的一处商铺超过13万元/平方米，按照10%的回报率计算，日租金要达到35.6元/平方米方能收支平衡。
与底商、超市、特色街区出尽风头相对比的却是，杭州的部分大型商业物业正遭遇着寒流。在杭州延安南路与西湖大道交界处，涌金广场、耀江广厦、清波商厦也是门庭冷落。巨大的落地玻璃窗上，不时出现“招商出租”标志。像一度声势颇大的涌金广场商场部分目前尚处于“半边瘫”状况，与边上的家乐福、麦当劳、钻石年代等门店的人气形成鲜明对比。而与涌金广场只有一路之隔的清波商厦也是一派“凄凉”景象，商场里面空空一片……
一边是底商“激情燃烧”，一边却是大型商业物业“冷清寂寞”，难道是因为杭州的商铺开发量已经供过于求了吗？但据专业人士介绍，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，像上海、北京人均商业面积约为1平方米，需求依然较为强劲。而目前杭州人均商业面积约为0.7平方米，增量空间尚有一定余地。
这一结论从商业特别是零售商业的迅速发展也可证实。去年底中国开放外资零售商的管制，大型外资连锁经营商和内资零售经营商都加快了扩张步伐，以增加市场份额，对商业物业的需求快速上扬：在刚刚结束的浙江香港周上，杭州18个项目签约，投资总额2.67亿元，合同外资为1.28亿元，涉及业态为购物中心、超市和专业卖场。据悉，仅香港屈臣氏就意欲在明年新增9个网点；而在日前“坤和商业论坛”上，杭州联华华商集团、美国麦当劳等商家都表示了扩张计划，其中杭州联华华商集团总经理沈宪忠介绍，他们的扩张速度是每年新开25家门店。
那么杭州商业物业遭遇尴尬原因何在？
“粗放开发”为尴尬买单
采访中，一些专家指出，造成这些局面的原因，除了商业本身的运作具有培养期、成熟期之外，与开发商本身对于商业地产认识不足有很大的关系，很多商业物业往往是在开发、销售时便已然埋下了祸根、导致先天不足。
而且这种情况也不只发生在大型商业物业当中，底商、商业特色街中同样存在。2000年时，河坊街也曾以一轮又一轮的拍卖高价夺人眼球，然而过高的门槛也导致日后经营中，适合该区域经营的商家无力进驻，有能力进驻的商家，最后又无法吸引人气。而商业要形成氛围又需要一定周期，使得最早进驻的商家大多赔本而回。信义坊同样如此，由于售价较高，最初适合进驻的商业不得不从一开始便面临高成本运行，最后也败下阵来，投资者出于回收资金与获利的考虑，又不愿意降低租金。
这种现实，令杭州部分标价过高的商业物业再也无法在卖场中潇洒走一回：2004年4月份，西湖景区内的商业网点拍卖会上，28个标的中16个标的无人问津，一直人气冲天的西湖商铺遭遇首次冷场；去年下半年，位于建国南路与河坊街拐角处14个标的，起拍价从1.6万～1.8万元/平方米，有13个标的无人应标。
不过，独立商铺毕竟灵活性较大，转行、调头的成本都相对较小，像河坊街、信义坊在最近一年里都已有较大改善。大型商业物业则不同，如果最初的方向没有定位好，日后要转头的成本非常高，也很困难。
杭州第一轮商业地产的开发属于“土地掠夺式”粗放开发，商业地产的地块并非经过充分竞争，地价普遍比住宅便宜得多。而商业物业开发量尚远不能满足需求，此种情况下即使采取与住宅一样的快进快出开发模式，获得成功例子也不少。像临平住宅售价尚不到4000元/平方米时，某广场的商铺售价已在1.6万元/平方米以上。短期巨大的利润，是促使商业地产快进快出开发思维定式背后的动因与原因，但他们却忽略了随之而来的风险。明明是一个适合建成体育场的用地，最后开发商强行将其建成商业物业的恶果是，没有定位，没有规划，没有投资可行性分析，于是投资者不买账、消费者更不买账。
随着“银根紧缩、政府严查”等宏观调控措施出台，地价上涨和一次投资成本的增加使得商铺投资者更为谨慎，由此必将引发国内商业地产开发的重新洗牌。一位业内人士称，“在这只有形之手的压力下，对于已建和在建的项目来说是一场当务之急的大考，比如资金链的断裂风险可能更大，具体项目租售的竞争也许更加剧烈。面临这些压力，对经营管理与资金实力的要求都大大提高，那些经营不善、实力不济的项目或开发商很可能就此黯然出局。”
这对粗放型开发的商业物业无疑是雪上加霜，他们急于寻求收回资金的办法。分割销售、售后返租等形式在杭州城里此起彼伏，本该整体经营的大型物业，被一个个小业主瓜分开来，造成大型商业中心难以控制整个商业业态，引发恶性竞争和经营错位问题，由此出现一批已建成使用的新兴商业物业遭遇经营“雪崩”，部分项目则出现招商步履艰难等并发症。像一度打出“爱情之都”口号的耀江广厦，引进了大型婚庆广场和酷比龙量贩卡拉OK。吴山商圈本身因为背后的吴山截断了南面人流，旅游之地更适合于发展假日产业、休闲产业这些商业，但这样的商家却自然难以支撑该地段4-7元/平方米的日租金，退出不可避免。原本大家看好的业态———婚庆广场，最后从二楼搬到一楼，商厦的电梯、灯光使用费是省下了一些，可惜人气渐淡却是不可扭转的趋势，这也使得各婚庆门店经营也打了折扣，甚至陆续关门歇业。
“粗放开发”有多重原因
开发商为何更喜欢“粗放开发”，自有其道理。作为长期在房地产业这种资本密集型产业打拼的房地产商，大进大出，快速运转资金是他们一贯的操作模式。
房产开发商们看到了商业物业的潜力，却没有做好长期为商业经营打拼的准备，体会商业运作具备的能力与急功近利的心态有着巨大的反差，他们往往套用住宅开发模式匆匆入市，希望开发———出售———再开发的循环周期越短越好，抱着“卖完就走”的经营思路，因而带来了巨大的投资前期风险。
而与独立的沿街商铺相反，多数大型物业并不适合分割出售，也是为了防止这种现象，上海等一些省市甚至出台了“大型商业物业不能分割出售”的相关规定。杭州也有些开发商意识到了大型商业中心得统一定位、统一招商、统一经营，准备只租不卖。但在宏观调控背景之下，具有雄厚资本，可以长期作战的资本方并不多见，不仅如此，他们还缺少专业的商业经营团队。于是，多数房产商，最后仍然选择了出售，为了统一经营，同时加上了“返租”来吸引消费者，但分割出售的缺陷仍然存在，在业界看来，从某种程度上而言，它只是将问题推迟到若干年以后爆发而已。
同时，开发商缺乏评估整个商业市场的实战经验，对不同商业业态认识不足，也使得要完成前期投资定位和后期商业经营的美丽结合，成为一个很难完成的任务。物美发展总监张燕介绍，像同一商场，超市与专卖店赢利模式与利润率不同，能承担的租金差别就很大，如专卖店的日租金可能达到3元/平方米以上，但对于超市而言则是“不能承受之重”；而即便是同种业态，不同的经营者对物业各项要求就不同。又如商业建筑的设计，物美的要求就相当细致，比如层高要求4.8-5米，而哪儿该是4.8米高，哪儿又该是5米都是有要求的；为了便于货架摆放美观，柱与柱之间距离在8-8.3米，而老的商业物业一般间距在6米左右；仓库承重墙要求承重1吨以上，卖场只需600-800公斤，而一般商业物业却只按350公斤承重能力设计……这些设计要求只限于物美个性要求，如果换了世纪联华，那又会有新的“习性”要求。
另一个“致命”因素是缺乏有效的融资渠道。由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿，而又因资金的回收过于依赖通过销售手段，在短期内回收投资、获取利润，缺少商业地产运作的退出机制，从而使得投资商对国内各地市场的评估处于等待和观望的阶段，因为一旦宏观政策变动和调整，都会对商业房地产带来巨大的影响。在国外，很多开发商通过一些中介机构发行“地产基金”来解决这一问题，但在国内没有放开更多的房地产金融，除银行信贷外其他渠道贫乏，基金注入开发商业地产的模式未见踪影。
而从市场环境来看，非专业性投资者也对商业物业的预期过高，存在不理性的投资分析，宁愿空置也不愿贱卖或低租。据了解，像城北的信义坊，许多人都认为其定位脱离周边市场消费，导致经营情况不好。但有经营者却称，信义坊的日租金在10元/平方米以上，不经营高档餐饮没钱赚。
采访中，无论是商家、学者还是曾经开发过商业地产的开发商，他们都提醒那些只想短期套现走人、无意长期经营的投资商，最好不要碰大型商业地产，开发商业地产要除了积攒实力外，还得做好“精耕细作”的思想准备。
