年初中关村西区又一家电子卖场入市，再次冲击该区域国际商业区的目标定位
有开发商表示政府应控制电子市场发展，目前不少项目仍在坚持做高档写字楼
入市：又是一家电子卖场
2005年1月12日，位于中关村西区东南角的“中关村e世界”正式面世，该项目即为中关村金融中心二期，由北京科技园建设股份有限公司（简称“北科建”）开发，北京置信房地产经纪有限公司代理租售。项目主要由1至6层卖场与7至14层写字楼构成，卖场总面积约4.3万平方米，达1500多个铺位。“中关村e世界”是继中关村区域海龙、太平洋、硅谷、鼎好、中关村科贸中心之后，又一家体量巨大的电子卖场。
“中关村e世界”的出现使得中关村西区内的开发商几年来力图倡导的将已有的电子卖场控制在中关村西区东北角的努力为之落空，作为中关村西区的一级开发商北科建，在市场的“召唤”下，还是在自己建设的土地上开发出了与这个区域规划中所定位的国际商务区的目标具有一定冲突的项目。
“变节”：1-6层改成了商铺
位于中关村西区西北部另有一个项目叫“e中芯数码城”，原名“新奥特大厦”，于2004年10月底正式开业。该项目曾定位为中关村西区的高档写字楼，但据了解，后来由于多种原因，将1-6层改为了商铺出租，高额的租金为开发商带来了可观的收入，解决了相当的资金压力。
该项目6层以上的写字楼依然是面向各大企业，但实际招商情况是写字楼部分多数为楼下商铺的铺主购来或租来做办公之用，其中部分写字楼已在向商铺过渡。
有些公司安插人员在一楼电梯口为购物者指引六楼以上也有电子产品出售。记者走访中就受某公司的“导购”人员的指引到了六层以上，发现果然有部分办公室已改为办公兼商铺两用。对此，该项目某负责人表示要把这种情况控制起来的确有难度。
“e中芯数码城”的这种“变节”从情理之中似乎可以理解，因为企业在市场的经营目的就是获取利润，虽然现实的结果与当初的高端定位相差甚远。
坚守：“我们坚持做高档写字楼”
目前电子卖场林立的现实情况令早在多年前已在西区立项的“首创CEO拓展大厦”处在了比较尴尬的境地，项目北面是“e中芯数码城”，东边是“鼎好电子商城”，东北方向还与鼎好的二期相望。首创置业项目总经理华军表示这种情况在一定意义上是开发商始料不及的，但好在现在看来市场对西区的未来有一定的信心，目前项目已有几家计划整栋购买的大客户在谈。华军表示，目前电子卖场的接连出现带来了大量的人流，但同时其对区域的整体商务形象以及交通等多方面还是带来了诸多不利的影响，给项目的销售带来不小的压力，但华军表示，首创拓展大厦绝对不会改变初衷将项目变为部分电子卖场、部分写字楼，他认为如果这样，太对不起项目如此优秀的外观以及内部整体费尽心思的设计了。
位于西区西南角的“1＋1大厦”的开发商，北京中关村信息工程股份有限公司房地产部总经理王军认为，为了整个西区作为高档商务区的发展与形象的提升，政府应该控制在区内以及周边电子卖场的发展。她说，“1＋1大厦”的拿地成本高达5000元/平方米，如此高昂的拿地成本，公司坚持要做绝对高档的写字楼项目，但不希望如此高档的项目因受到区域周边以及西区东北角集中的电子市场的影响，从而使很多大型跨国公司以及自己项目所定位的高端客户因之望而却步。同时她亦表示，目前的情况就是看大家谁可以坚持到最后，“1＋1大厦”是绝对不会拿这么好的项目来做电子卖场的，尽管我们知道那样做短期内可以获利丰厚，但从长远来看对整个区域的发展的负面影响是致命的。
远景
土地稀缺未来升值潜力大
西区项目要2006年底完工，2007年才全体亮相
据了解，中关村西区在规划之初定位为国际商务办公区，定位之初没有过多考虑到区内产品差异化的问题，造成诸多高档项目林立，租售情况除理想国际大厦等个别情况外，整体不甚理想，但毕竟西区项目总体完工要等到2006年底，全体亮相要到2007年，那时的情况或许会与今日不同。
建设部城乡规划建设处的处长翟宝辉认为房地产开发空间终究是有限的，从增量增长到存量盘活，有一个渐渐显现的过程。土地开发增量的增长到了一定程度之后就应该转换到存量的盘活上面来，把存量盘活，就是要把精力放到现有物业的管理增值等方面。目前西区的土地稀缺性非常明显，现有项目未来升值潜力巨大，对于西区未来的发展，以及获得各大公司认可并最终选择入驻西区等方面，多方人士都持乐观态度，但实现顺利招商，将西区打造成真正的国际化商务区，在西区各个项目提高自身物业管理水平的同时，还亟待西区整体商务环境的最终改善和提升。
比较
四通桥附近租售情况比西区好
开发商称高素质人流及成熟区域是重要优势
与中关村西区相比较，同样是人流量很大的位于西北三环四通桥附近的双安商场、友谊宾馆以及中国农业科学院一带的项目的租售情况要比西区内的项目好很多。
例如位于双安商场东侧的“恒润中心”，据开发商世纪鼎盛房地产公司的销售总监张飞称，自项目2004年6月开盘以来销售情况比较理想，目前销售已近70％，究其原因张飞认为是该区域较高素质的人流以及成熟的区域优势带来了公众的认可。同样据开发商介绍，位于友谊宾馆对面的“企图ATT”自2003年9月开盘后至今销售已接近尾声。
观点
市场在起决定作用
不少市场人士认为“中关村e世界”的出现，市场需求起着决定的作用。新中关的开发商北京海湾京城房地产开发有限公司董事王海认为，市场的发展不能靠简单的行政指令得以实施，如果区域内电子卖场的总量已经饱和了的话，那么市场自然会在其中发挥作用进行调节，甚至可能会出现卖场向写字楼的回归。中原地产的市场总监徐成峰认为，电子卖场的陆续涌现是市场发展的需要。
另一方面，中关村科贸中心项目总经理程会征认为，目前中关村区域的电子卖场整体来说是处于供大于求的局面。
此外，不少业内人士认为中关村西区的商业发展是需要人气支撑的。据有关数据统计，中关村目前每天可以有10万至15万左右的人流量。
本版采写本报记者张键瑛
