改善型买家增多 升级换代进入高峰
一、二手房的联动进一步增强，形成“梯级消费”，良性促进市场消化，购房进入升级换代高峰，多次置业者的地域情结浓厚。
首先，由经济适用房、小户型、普通商品房、甲级住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系日臻成熟。2003年2月以来，由于别墅用地叫停反而引发了别墅开发和购买热潮。北京持续增长的中高收入群体对于别墅等高端住宅产品的强劲需求，有力地支撑了高端住宅产品市场的发展，而且由住房一级市场的上游比较有效地带动了梯级消费和一、二级市场的联动。
二手房交易程序更为简化、相关金融服务产品日益丰富。更为重要的是，二级市场中出现的多种升级置业形式，卖旧换新、押旧换新等多种模式将一手与二手联动起来。一、二手房市场的联动，以及银行利率的低息，股票、基金等市场的低迷，将现金变成不动产成为许多人的选择，极大促进了多次置业者的增多。使得购房进入了升级换代的高峰时期。图5为近年来二手房与一手房比例变化的情况。
根据我爱我家市场研究中心的抽样调查统计数据显示，有将近60％的二手房业主出售旧房的目的是为了购买新房。而其中三分之一的人会选择出售旧房后在同一区域购买面积更大，户型更新颖的新房，地域情结较为浓厚，以望京、方庄、亚运村尤为突出。三分之一会选择出售城区旧房后购买郊区的低密度住宅，另三分之一会因为工作地点变更或孩子上学及照顾老人等原因出售旧房后跨区域购买新房。
一、二手房市场的良好互动，形成了房地产的“梯级消费”，很好地促进了市场对于存量房的消费。这一良性互动趋势将随着一手房开发和销售难度的增加，以及二手房市场的成熟，在明年进一步增强。
“洗牌论”失灵 小开发商难出局
房地产开发商“洗牌论”不完全成立，房地产“入门”门槛提高的同时，门的宽度却进一步增加。
目前在业内外和各种媒体上经常出现的一个词叫作“洗牌”。房地产开发商“洗牌论”的流行内容是指，“8·31”之后，房地产行业中有品牌和资金优势、丰富开发经验的大型专业开发商将实现大规模的土地储备，迅速扩大其市场份额；而小发展商将不得不面临被兼并或淘汰出局的境地。
我们认为“8·31”虽然会带来地产行业格局的一些变化，但这种关于房地产开发商的“洗牌论”是不完全成立的，主要原因有以下几点：
第一，无论是从国外房地产行业发展的历史和现状，还是从伟业顾问长期在房地产市场一线接触到的发展商情况来看，都可以看到具有鲜明企业特点的小发展商是不会被“洗牌”出局的。由于这些小发展商拥有自己独特的企业文化、运作理念、特定产品和最终用户，能够始终在房地产行业的某些较小的细分市场中站住脚。比如，美国有些发展商只做特别高档酒店的开发，每年开发量非常小，但是效益很好。
第二，非银行金融机构的发展使得大、中、小型发展商都能找到自己生存和发展的模式。大的发展商可以通过上市、发行可转债券等方式进行融资，而对于那些规模、业绩和实力达不到上市要求的中小房地产企业来说，灵活的信托和基金是其更为热衷的融资模式。
第三，房地产行业门槛提高的同时，门的宽度却增加了：资金雄厚的“三外”企业可以更容易地进入房地产市场，从而对现有的大型房地产开发企业形成威胁。比如，从最近一些项目用地拍卖时火爆的竞争场面，可以看出这种趋势的苗头，有些发展商甚至不得不为这种竞争多付出几亿元的地价款。
热点区域分散 西区楼价最高
热点区域明显分散化，热点分布“由东到西、由北到南、由里到外”，西边区域楼盘由于需大于供，价格高于北京其他区域同档次楼盘。
关于热点区域的评价标准是供需两旺、成交量高。按照这个标准，对照伟业代理的楼盘来看，各个区域都有热点出现。
2004年以来，北京楼市一路看好，无论是城里的公寓还是郊区的住宅，无论是城北的普通住宅还是城南的TOWNHOUSE，无论是亦庄、望京、中关村这样一些老的热点区域，还是京沈高速、京承高速、良乡、朝阳北路这样一些新的热点区域，无论是经济适用房、普通商品房还是上万元的豪宅，无论是小户型还是主流住宅产品，无论是新开楼盘还是陈年老盘，房子都出奇地好卖，北京楼市全线飘红，处处有热点。除了今年出台的一系列政策对于开发商和购房者心理的驱动之外，我们从中也可以看出热点区域分散的大趋势。
2005年的热点或者说区域性变化，维持和发展今年的趋势，呈现出“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势。这是由于一方面随着房地产开发量的增加，城市中心以及原有热点区域的可开发用地逐步减少；而另一方面随着道路交通条件的改善，城市各个区域的差别在逐步缩小，造成房地产开发越来越取决于区域土地供应情况。“由东向西、由北向南、由里向外”的蔓延趋势正是以土地供应为先决条件、分散热点区域的表现。
在北京的各个热点区域中，西部区域楼盘的价格比起其他区域的同档次楼盘要高，究其原因，有以下几个方面：
首先是根据北京市“两轴、两带、多中心”的城市整体规划，西边区域属于西部生态带的范围，无论从历史、现状，还是未来发展的趋势看，供应量相对较少是一个长期的状况。
其次，西部、特别是西北部的山水和教育资源在北京市的稀缺性是本区域最大的特点。
还有，区域客户有效需求增加显著。
因此，综合而言，西部地区可开发用地短缺将是一个长时期的状况，住宅产品供应量也就有限，难以形成像其他区域非常激烈的市场竞争。再加上区域客户购买力的不断增强，会在2005年形成同档次住宅价格高于其他区域的局面。
外地购房群不容忽视 山西人将成主力
继温州客户之后，山西客户成为北京楼市外地客户集中购买最重要力量。
事实上，对于北京房地产市场而言，外地人已经成为一个相对不容易区分的概念。确切的来讲，从北京这座城市的历史发展来看，谁是北京人谁是外地人很难严格区分，外地人在北京住久了，自然就成了北京人。本专题所提到的外地客户的概念，是指那些不常住在北京，但是愿意在北京投资购房的外地客户的概念。不过，由于缺乏相关合理的统计渠道和方法，没办法给出准确的数据，下面的一些结论更多是通过伟业在一线市场调研而推断出来的。
根据相关数据，去年外省个人在京城置业投资达到220．88亿人民币，外籍和外地购房者已超过所有购房人群30％以上的比例，这其中还不包括许多刚刚成为北京人的外地毕业留京大学生。
在庞大的外省购房群体当中，山西客户继温州客户之后，预计将成为北京楼市外地客户集中购买的最重要力量。一方面由于山西到北京的高速公路逐步完善，使得山西与北京之间的距离不断缩短。另一方面自前年以来煤炭价格成倍上涨，尤其是在今年夏季出现的电力紧张更使煤炭成为炙手可热的重要资源。一批从事煤炭经营的山西人，随着这一波煤炭行情迅速积累了大量财富，为他们奠定了坚实的经济基础。在财富迅速积累的同时，由于投资渠道的缺乏和山西人固有的理财观念，使得房产成为他们的投资偏好。
不过，在购买目的方面，山西客户与温州客户有比较大的差别。温州客户的购买行为明显是投资导向的，获利是最主要的目的。而很多山西客户在京买房是为了让子女到北京来接受较高水平的教育，再加上北京的生活、医疗等各方面的设施要优于山西，因此自住比例的购房者占到了大多数。
目前市场上的许多楼盘，特别是公寓或高档住宅都呈现出了这一趋势，或者抓住这一趋势到山西办展会，如当代万国城MOMA、中海紫金苑、人济山庄、宝星园等。
商业地产热度不减 市场表现两极分化
商业地产将成为2005年的新热点。商业地产的运作状况呈两极分化，价值和风险将进一步增加。
首先，北京市商业地产的表现一直起伏很大。从2000年到现在，商业地产经历了一个由冷到热、逐步升温的过程，到2003年达到一个阶段性的顶峰，但是由于运作经验的欠缺而出现了种种问题，2004年商业地产又被某些专家不看好。我们预计2005年商业地产将会出现两头分化的趋势，有些项目会实现很好的价值，但不好的项目风险仍然很高。
第二，按照北京市商委规划在2005年人均商业面积可以达到0．9平方米，按照北京人口1400万估计，2005年商业总面积将为1260万平方米，有非常大的需求量。
第三，北京的商业物业投资增值空间巨大。在南方城市，包括香港，同等区位同期推出的商铺与住宅的价格比一般为6∶1，而在北京这个比率仅为2．3∶1；尽管北京房价相对较高是一个事实，但悬殊之大，仍然凸显了北京非住宅类物业与南方的价格差距，也为投资者带来了相当的投资空间。
另外从国际经验来看，商铺的投资回报率在10％～15％之间，做得好的甚至能达到20％以上。在国际上房产投资的回报率在6％左右，而国内一段时间以来，住宅的投资回报已远远超过这个数值，而住宅的商铺在国内投资水平却没能达到这个水准。这就意味着，非住宅类投资的能量还未完全释放，存在着被低估的可能。而在北京，这种可能则更为显著。
第四，住宅投资回报下降很快。面临供应量的充分旺盛，需求的相对颓势是“神话”破灭的关键所在。
第五，商业地产的高额利润驱使着众多的地产商跟风进入这一开发领域，也吸引了很多投资人。但为了迅速回款而对商业地产采取分割销售给投资人的方式，事实证明，虽然可以销售成功，但却难以给投资人带来收益。比如第五大道商业的退租风波，巨库的无人问津，已经从各个方面印证了商业地产的操盘难度之大。因此，商业物业与住宅、公建等明显不同，应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将很有可能付出惨重的代价。
第六，2005年“炒冷饭”式的商业再造的情况将更多出现。由于商业物业投资增值空间巨大，随着时间的推移，曾经死盘的商业地产项目在重新的包装定位改造后，又焕发出新的活力。
维权引入理性 弱者呈现强势
购房者维权的方式由“团体签约”向“团体收楼”发展，出现更加明显的集体化、法律化、规范化的趋势，特别是专业“收楼律师”的出现将改变以往购房人的弱势地位。
业主维权意识加速觉醒。越来越多的业主们通过互联网上的社区论坛同仇敌忾地讨伐开发商、物业公司，商量共同维权的事宜。在维权领域中，还出现了一些领袖式的名人。而一些维权案例的成功，例如最近的富润家园业主成功状告开发商，更激励了无数社区业主维权意识的觉醒。
维权形式更加集体化、法律化和规范化。业主通过互联网自发组织从“团体签约”到“团体收楼”等活动，已经成为许多业主收楼前的自觉行为，从而给开发商和代理行造成了不小的压力。例如，西部某楼盘的业主组织起来“和平占领售楼处”，要求开发商出来对话。并且在团体签约、团体收楼的过程中，业主更加注重用法律的手段保护自己的合法权益。如今已经很难见到一哭二闹三上吊的局面，而更多的是通过联合聘请专业“收楼律师”来与开发商进行对话，利用法律赋予购房人的合法权益来保护自己的合法利益，努力改变以往购房人弱势群体的地位。甚至有一些业主在购楼维权的过程中，逐渐由业余发展成为专业，并规范和建立了相应的制度机制，维护了购房人的利益。
