今年4月北京市推出鼓励个人购买四合院的新政策，但据记者了解，目前实际成交的四合院只占登记待售院落的6%，成交比例与去年相比未见提高。业界人士认为，主要原因是四合院作为一种特殊的房产，其价值难以评估。
“特殊房产”价值难估
四合院和普通二手房被评估不一样，尽管不少四合院流传至今都有各种程度的破损，但它具有独特的历史价值和人文价值。因此，如何把这些价值纳入评估体系显得非常困难。
北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司董事长、房地产估价师陈力告诉记者，目前国内所有的评估方法里还没有直接涉及到历史价值评估的细则，所以常规的成本法等评估方法都不适用于四合院。即使已成交的四合院，评估师也多是从个人经验出发做一些参考性的评估工作，最后买卖双方是否认同则要另当别论。
记者咨询了北京市其他几家专业的房地产评估机构，他们纷纷表示，很少做四合院估价。因为四合院作为一种带有无形价值的房产非常难以量化，弹性很大，即便他们做了历史价值的评估之后得出的估价也可能与市场认可的价值差别很大，所以评估公司做的比较多的还是对四合院房价和地价的评估。
北京大学中文系教授张颐武认为，一般保存很好的，能体现时代价值的四合院有很大的增值空间，四合院蕴涵的这些历史价值可能为零也可能趋向于无穷大，这最终可能还得取决于买家对其价值的认可。
买卖双方价格期待悬殊导致交易困难
在操作四合院交易中有丰富经验的万德成房地产经纪公司总经理井蕴娇告诉记者，虽然今年4月份以来参与四合院交易的人数已经上升了20%－30%，市场热度增加，但总体成交量并不多。
陈力则表示，目前四合院的交易和评估在北京还没有形成气候，市场需求量不够大，操作很不规范，成功案例也不多。评估行为能控制的也就是四合院的地价和房价两方面，地价可以参考国家标准和市场行情，房价也基本能从房屋现状进行评估。陈力认为，经纪公司的行为多是经纪行为，帮助代理过户办理一些手续较多，价格评估还是一个难点。
据记者了解，在目前的四合院交易中，买卖双方的价格期待悬殊的确是导致交易困难的主要原因。记者随机询问了几位拥有四合院并可能出售的卖家，他们都表示，不管以什么方式出售四合院，价格还是要双方谈妥才行。甭管经纪机构或评估师怎么说，“我认这个价才行”。
建议由专业机构评估历史价值
此外，在目前困扰四合院交易的种种因素中除了产权不明晰，买家担心拆迁危险等外，价格评估的困境则还是一个很大的问题。四合院评估要走入正轨还有难度。
张颐武教授表示，四合院还是应该请中介机构作为第三方做客观的评估，买卖双方也应该适度降低自己的要求，互相妥协促成交易。张教授建议，在四合院的评估中，评估师还是应按照房地产评估的一般规律去做，但是可以考虑把历史文化价值的评估剥离出去，让专业的历史价值、文化价值鉴定机构去做。即便评估师自己做评估，也可以多咨询一些人文、历史、地理、文化学方面的专家，这样更有利于四合院评估工作的进行。
在记者咨询的评估机构中，评估师也建议买家可以找专业的机构做历史人文价值的评估，让评估师只从事房价和地价评估。
本版采写/本报记者敖虹本版摄影/本报记者赵钢
标准借鉴
地段及历史背景最影响价格
据井蕴娇介绍，四合院评估中一般由以下几个方面直接决定其评估价格。
首先，所处地段起决定性作用。皇城保护范围内的四合院最为珍贵。例如东琉璃厂附近的四合院，售价为11000元/平方米（建筑面积），皇城根遗址公园旁的院落约为16000元/平方米。在柳荫街、什刹海、后海等胡同游发达、周边环境好的地段，每平方米要价两三万元也并不罕见。目前东、西城四合院如以占地面积计算，每平方米在7000元至1万元之间。
其次，四合院的布局、风水是否讲究也影响其价值。四合院最好的朝向为坐北朝南，大门设在院子的东南角，占地以矩形或方形最佳。第三，四合院的建筑材料、色彩、装饰也很重要，青砖灰瓦、木质出众，朱漆彩画的四合院价格更高。第四，四合院所处的周边环境及历史背景非常关键。如果旁边有高大建筑，自家院内情景被他人尽收眼底，其价值便会大打折扣。而建筑历史久远，历史名人居住过的其价值自然提升。
例如一座位于德胜门内大街三不老胡同的四合院，占地350平方米，建筑面积201平方米，报价为400万元，单价相当于每平方米1万多元，这比周边区域一般售价（7000元左右）高出很多。原因就在于它是明朝郑和的旧宅所在地，虽然已经有一些破损，但由于历史名人住过，价格自然抬高。
业界提醒
私下交易谨防产权不明晰
井蕴娇（万德成房地产经纪公司总经理）：不少四合院进行私下交易要注意规避风险发生。比如有的卖家称其四合院是“文革”期间占有的，产权归属明晰，但是买家购买后才发现历史遗留问题很多，里面很多东西不透明，甚至还有几间房属于房管局等等。
这些问题解决起来很困难。
所以想购买四合院的买家最好还是找专业机构咨询购买，避免遭遇这类风险。
业界建议
研究机构帮助四合院评估
胡本宇（珠江帝景策划经理）：四合院的使用价值比较方便评估，但是文物价值和历史价值方面不容易评估。
这也缘于我们对每座四合院的了解还不够多。
在国外，对一些历史建筑会有很详细的研究和介绍。但是目前在北京，很多四合院的主人都不是很了解其历史价值，而国家的研究机构力量也还没有渗透到其中，不然或许能给四合院的评估注入一些支撑力量。
