餐饮街铺：专业市场VS零散市场
业主现身说法，专家高屋建瓴，正反两方交锋，最终市场话事
日前，处于旧城改造阶段的南山南油工业区出现新的“经济现象”：作为旧城改造的第一个商业项目龙佳园美食街，商铺最高成交价达4.4万元／平方米，首层已成交商铺售价达3.5万元／平方米。这意味着以南山占地14万平方米的购物公园作为核心驱动力量的商业价值浮出水面，意味着包括南油片区在内的创业商圈投资商机风起云涌，意味着深圳首个餐饮主题的街铺高度稀缺。
最高单价4.4万元的缘由
对于龙佳园美食街最高成交单价实现4.4万元，市场出现两种观点：一对方是一些普通投资者的观点，认为目前还未到成熟期；另一方是专业投资专家的观点，认为其原因是专业市场的个别形成。
普通投资者
南油片区目前的商铺最高成交价达到4.4万元／平方米，首层已成交商铺高达3.5万元／平方米，这比今年四五月份该区域的评估平均单价翻了一番。它目前尚处于发展待成熟阶段：
其一，人流量不足，消费潜力难以测定，目前市场状况不足以支撑如此价格；
其二，餐饮品牌需要较长时间营造和维系，龙佳园美食街从现在来看还体现不出明显优势；
其三，专业市场的成功，除了业态选择外，更重要在于商家的甄选和运营管理；
其四，4.4万元／平方米只是最高成交价，不能与片区进行类比而反映出整体市场的投资价值。
专业投资专家
龙佳园美食街的最高售价形成，除了市场未来发展大势外，更在于专业市场的个别形成。
其一，南油片区目前市场正处于迅速上升阶段，围绕龙佳园美食街，方圆居民将超过100万。并且这些居民的消费力将超过深圳任何一个区域，对类似美食街这样的专业市场具有相当大的市场需求。
其二，旧城改造项目尤其是工业区改造，意味着以服务业为主的商圈拥有巨大的投资空间。龙佳园美食街是南油工业区改造的第一个商业项目，具有先发优势和高成长空间。
其三，龙佳园美食街作为占地面积高达14万平方米的南山最大都市综合体———南山购物公园的孪生互联物业，具有独一无二的投资优势。
其四，龙佳园美食街作为深圳首个产权式餐饮专业市场，全为临街街铺，这种差异性的业态定位奠定了广阔的专业操作空间。
其五，仅有的32个席位高度稀缺，从供求关系来看也具有投资价值。
专业市场“投资比较优势”明显
当类似深圳赛格电子市场、广州白马服装批发市场、义乌小商品市场等专业市场正在形成和迅猛发展时，人们意识到了专业市场强劲的创富威力。
专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等方面，均具有明显“比较优势”。专业市场与零散市场的投资比较表
平均利润弱化专业市场“铺差”
对同一栋住宅或写字楼而言，不同的楼层、朝向往往隐含的价值也不同，专业上称之为“层差”、“朝向差”。对商铺而言，可能由于临街面的宽度或深度不同、离出入口远近而在价值上存在差异，我们暂且称之为“铺差”。
在现实市场中，零散市场的“铺差”是极其明显的，即便是一路之隔或紧邻的两个商铺，价格天渊之别是常见的事情，比如东门某铺位曾创下28万元／平方米的天价，而其相邻的商铺却大打折扣。专业市场的“铺差”就大大弱化，它更强调平均利润和长期收益。
我们发现一个现象：在一个专业市场里，购买商品往往不在第一家，也可能不在第二家，而是在专业市场里的其它某一个位置。一方面取决于消费者“货比多家”的“比较心理”形成，另一方面取决于“消费偏好”。
与同质化的专业市场不同，餐饮专业化市场的经营差异化相当明显。由于不同铺位所选择的菜系品牌、经营特色、服务水平存在根本区别，不同商家之间的差异化更加明显，就会出现一个市场结果：消费者为选择某一类口味会选择相应的商家，这样也会为餐饮专业市场带来滚滚财源———因为极少消费者会长期偏执于同一口味。
通过上述分析，人们不难理解餐饮专业市场的“铺差”情况：对于每一个拥有街铺的餐饮商家而言，假设他们只是选择品牌的不同，其它相同或相近，那么平均利润率或平均收益率是相当的，它们不会因为位置的不同而存在收益悬殊。
一位专业人士指出，专业市场强调的是“共势”，这也是与零散市场赢利方式的最大区别。
餐饮专业市场投资指引
与零散餐饮市场和其它专业市场不同，餐饮专业市场在保证平均利润的情况下要讲究投资策略：
1、强调整体区位优势，弱化餐饮专业市场里不同位置的铺位差别；2、选好恰当的入市时机，旧城改造区拥有巨大投资商机；3、考虑地段周边现时及未来的商业氛围，最好选择成长空间高的街铺；
4、持续有效的目标客户流量是餐饮业成功经营的关键要素，而核心商圈所在地段则是其成功的最大保障。
5、注意市场供求状况，专业市场的规模不能过大，否则容易同质化而导致恶性竞争；规模也不能过小，否则不易形成规模集聚效应。
6、餐饮经营在硬件方面要求严格，拥有好的营业环境及硬件配备的餐饮商铺更具竞争力。
龙佳园美食街真相
10月31日，在龙佳园美食街解筹现场，通过相关房地产研究机构对商铺业主的随机访问，发现了龙佳园美食街的重重真相。
业主A：龙佳园美食街作为该旧城改造的第一个商业项目，是“头啖汤”，我认为这里值得投资。
业主B：投资要看将来，而不是现在，它是对未来的一种预期和估算，否则就不叫投资。从龙佳园美食街目前的市场环境来看，它是不成熟的，也缺乏人气支撑。但从长远来看，未来这里的消费潜力很大，尤其是南山购物公园的启动将会带来理想收益。
业主C：当大家都认为这里值得投资的时候，那么它只是公开市场价格的公平交易，没有多大的投资空间。龙佳园美食街仅有32个铺位，并且每个都临街，不像别的专业市场或街区，可能有成千上万个铺位，造成日后经营的恶性竞争。这种适度规模具备长期投资价值功能。
在别人都投了资的地方去投资，你是不会发财的！———巴菲特定律
作者:深圳商报记者刘付志明
