具体而言，房地产企业在证券市场中融资方法有三中，即发行上市、买壳上市和与上市公司进行合作。
发行上市(IPO)
房地产企业若想发行上市，首先必须改制成股份有限公司，我国《公司法》规定，股份有限公司设立的主要条件是发起人5人以上，注册资本最低限额1000万元以上。股份有限公司上市，还需符合以下一些更为严格的规定：
★股份有限公司设立满3年(国有企业整体改制设立的股份有限公司、有限责任公司依法整体变更设立的股份有限公司或经国务院批准豁免的除外。)
★持有股票面值达人民币1000元以上的股东人数不少于1000人。
★经过证券公司辅导1年。
★发行后股本总额不少于5000万元(新的公司法可能修改至3000万元)
★有三年以上连续盈利的记录
★资产负债率不高于70%(可按母公司口径计算)。
自股份有限公司进入辅导期计算，上市周期约为18个月左右；以融资额2－3亿元为例，从改制、审计、资产评估、律师、上市辅导到承销费、保荐费，通常约需资金1600万元左右。另外，按照规定，公司上市的募集资金金额不超过上年净资产的2倍。
案例分析：资料显示,万科于1989年初发行,上市前净资产1325万元,首次募集资金2800万元。随后,万科在证券市场进行了多次在融资,截至2004年6月底万科累计自证券市场融资31亿元,净资产56.4亿元。2004年9月底,万科再次以发行可转债的方式融资19.9亿元,公司规模空前壮大,以2004年9月15日A、B股总流通市值计算,万科雄踞第八。
证券市场融资是把双刃剑，用好了即可以回避银行融资的利息负担和还款压力，而且还可以变相引进新的先进的经营管理理念、技术、人才，提高企业的知名度和竞争力。做为上市公司，同时要遵守《公司法》《证券法》等法律和市场游戏规则，接受来自政府监管部门、独立董事、媒体和中小投资者的监管，要有现代人和现代企业的合作精神和换位思考意识，本着平等互利的原则实现双赢、多赢。
买壳上市
所谓买壳上市就是购买上市公司的股权做大股东，然后通过优良资产和有良好收益预期的资产的注入和置换，彻底改变上市公司的经营业绩，从而达到证监会规定的增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
买壳上市的方式有两种，一种是场内交易即在二级市场公开收购，这种方式通常成本太高，因为收购的消息一传开，二级市场的股价必然应声而涨。但在二级市场股价低于每股净资产的时候，二级市场收购理论上可能成本较协议转让低。第二种场外交易即协议转让，买壳上市一般都选择协议转让特别是国有股的协议转让。一是收购价格和成本低，转让基准是每股净资产和净资产收益率；二是国家和地方政府鼓励国有股逐渐退出；三是有操作技巧实现的可能和空间。
企业买壳上市后，莫不是以实现在证券市场再融资为目的，只要符合证监会《关于上市公司重大购买、出售、置换资产若干问题的通知》（证监公司字［2001］105号）中的规定即可，即“重大资产重组的上市公司重组完成后首次申请增发新股的，其最近三个会计年度加权平均净资产收益率不低于6％，且最近一个会计年度加权平均净资产收益率不低于6％。”
案例分析：以买壳上市实现证券市场融资的成功案例当属金融街(资讯 行情 论坛)(000402)。2000年,金融街买壳重庆华亚进入证券市场,通过净资产等值交换方式进行置换,重庆华亚以其拥有的全部净资产 16598. 23 万元和金融街集团拥有的部分净资产共计17219.19万元进行置换,置换入资产超出置换出资产的差额作为重庆华亚对金融街集团的负债,同时,金融街集团承诺此部分资产由重庆华亚无偿使用三年。资产置换后,金融街净资产收益率2000年当年达到19.9%,2001年达到43.59%,从而满足了增发的融资条件,随后如愿在2002年增发募集资金4.2亿元。今年金融街还将进行第二次增发。
金融街买壳后净资产收益率当年即可大幅提高，得益于其买壳过程中的妥当的交易安排，例如买壳的费用方面，金融街利用重庆华亚置换出的资产抵作应付重庆华亚大股东华西集团的部分股权转让价款，而金融街集团也不必背上原公司的净资产的包袱。另外，原公司的债务都转由重庆华亚的原控股股东华西集团承担，而包括原公司的高管人员在内的原公司职工 （包括在职人员、退休人员）全部由华西集团统一安排解决。经过一系列的精心安排，金融街买壳上市2年后，即实现了再融资，同时未花费一分钱的现金。
需要注意的是，买壳上市是一项极其复杂的系统工程，除了或有负债、合同纠纷、股权质押、原大股东挪用上市公司资金等财务问题和法律问题外，与原国有股大股东和主管部门特别是当地政府以及原企业的高管人员的沟通和合作也是买壳上市成败与否的关键。还有比如下岗与稳定的问题，税收和抽逃资金的问题，责任和政绩的问题，职位和饭碗的问题等等。
非上市企业与上市公司合作
对于非上市企业而言，还有另外一种利用证券市场资金的途径，就是与上市公司进行合作。这种合作又可分为与房地产上市公司合作和与非房地产上市公司合作，通常是上市公司出资金，非上市公司出土地。对于房地产上市公司而言，房地产上市公司与其他公司合作开发房地产项目主要是为了上市公司快速扩张中，缩短项目开发周期以及分散开发风险的需要。
另一方面，双方合作开发土地，也可以降低因土地转让而带来的税收负担。根据国家税务局规定，土地增值税计税依据为土地转让中增值额超过扣除项目金额的部分，并实行累进税率，最低税率为30％，而如果增值额超过扣除项目金额200％，税率将高达60％。
案例分析：在合作开发项目方面,金地集团(资讯 行情 论坛)给了我们很好的启发。金地集团原本开发的范围仅仅局限于深圳市福田区的金地工业区,2001年上市募集资金近8.5亿元,随后开始在全国寻找合作伙伴,迅速实现了业务的发展壮大。例如北京金地鸿业房地产开发有限公司就是由金地集团、北京鸿业置业股份有限公司(甲方)和深圳福田投资发展公司三方共同投资成立,注册资本2亿元,金地集团出资1.2亿元,占比例60%。再例如在上海,金地集团与上海浦东发展(集团)有限公司以自有现金出资设立项目公司,注册资本为2000万元,其中金地集团占49%。浦发集团承诺对其拥有的土地完成三通一平后,以地块作价对项目公司进行增资;金地集团除负责组建项目公司的经营管理团队并承担项目公司日常事务的经营和管理外,承诺在浦发集团以地块作价对项目公司增资后,为保持双方投资比例不变而向浦发集团以现金购买项目公司的部分股份。
通过与其他公司的合作,金地集团的销售收入由上市前2000年底的5.8亿元增加到2003年15亿元,3年间增长158%。目前金地集团业务已经遍及深圳、北京、上海、武汉、东莞、珠海6个城市,成为一家全国性的房地产企业。
