上海被称为万国建筑博物馆，老洋房有4000至5000幢，欧洲式、美国式、西班牙式、俄罗斯式、日本式等，主要分布在上海的5个区：徐汇、杨浦、卢湾、静安和虹口。在解冻“老洋房不得买卖”之后，老洋房在上海受到越来越多的关注。
兼具居住收藏投资功能
上海的老洋房是指解放前建造的，一般为四面或三面临空，装修精致，有客厅、餐室及数套卫生间的独立式或合式的别墅性住宅。上海对老洋房的保护是有成效的，至今保存完好的老洋房仍有数千幢，其住宅式样和品质丰富而高档。上海的华山路、淮海路及周边路段老洋房聚集，法式、英式、美式、西班牙式比比皆是。湖南路、泰安路、康平路、新华路、永福路、永康路等，两边都静卧着一栋栋老洋房，这些留存下来的老洋房，兼具居住、收藏等多项功能，并因为老洋房的独特性、稀有性，近些年来越来越受到投资者的青睐。
两年前，上海的老洋房每平方米一般在2万至3万元，一套老洋房的出售，总价在400万至500万元以上。但现在老洋房的价格已上升至每平方米4万元左右，一套老洋房的价格在800万元以上。老洋房价格虽高，但升值潜力更大，买主60％以上是用以投资。据史丹福租售中心总经理蔡芒华介绍，一名买主2002年以370万元买入一套良友别墅，经过加固和修缮，2003年以750万元挂牌交易成功，而现在此洋房已第三次挂牌，价格冲到1000万元以上。还有的买主将老洋房出租，一般价格每月5000至6000美元，也很可观。据称老洋房在近3年内平均价格上升70％至80％。还有一个企业买主，在2003年买入一处老洋房，到今年净利润达2000万元。
据史丹福老洋房销售中心介绍，最近泰安路120弄某号的老洋房刚以1200万元的价格成交，每平方米价格上升至5万元以上。这幢洋房的面积为240平方米左右，底楼为起居室，二楼为卧室和露台，花园约100平方米。虽然建成已近百年，但木质、结构依然坚固饱满，楼内摆设为纯欧式，兼有居住、收藏和投资功能，受到青睐。
进入交易的房源稀缺
上海虽有老洋房4000至5000幢，但能进入市场交易的房源稀缺。按规定，归国有的老洋房基本不能卖，只租不售。如要转让产权，必须要经房地产部门严格审批，能交易的只有业主拥有完全产权的私房。目前属私人产权，并且产权明晰的仅100幢左右。
老洋房历经数十年的历史沧桑，产权几经变更，因此产权不明的居多。今年8月，上海徐汇区法院受理的一起诉讼反映了这一现状。69岁的董铭老太向徐汇区房屋土地资源管理局申请，要求查阅她的房屋产权相关原始材料时遭到拒绝。为此，董铭以政府信息不公开为由，将徐汇区房屋土地管理局告上了法庭。
据董铭称，其父在1947年用200两黄金购买了此处房产。解放后房产虽归为国有，但董铭与其父母在1968年7月16日以前仍居住在岳阳路200弄14号，是该处房屋的承租人。文革中家里的个人房产资料不幸遗失，能证明其房屋的原始资料现仅有徐汇区房地局保存。她同时提供了上海徐汇区档案馆和上海市公安局天平路派出所的相关资料。被告诉讼代理人、上海市君志律师事务所律师贺富强认为：“按照《房地产登记资料查阅暂行规定》中相关规定，只有房屋所有权人才享有查阅原始登记的权利，而原告没有房屋所有权的证明。”但原告诉讼代理人、上海市新望闻达律师事务所律师何国平律师辩称，按照档案法的相关规定，董铭要求查阅的内容属于国家档案，在形成之日起满30年后应该是向社会公开的内容。董铭作为该处房屋的承租人，依然享有查阅该处房产原始凭证的权利。双方对可不可查阅资料方面进行了辨论，实质上此次诉讼的根本是老洋房的产权之争。类似的情况比较普遍。
据介绍，目前上海的老洋房有三种状况，原国民党政府、官僚资本家的资产，解放后收归国有，由各级房地局管理，大多为政府机关或各种文化事业单位使用；其他民族资本家的洋房一部分在公私合营中收归国有，一部分仍为私产，但在“文革”中大都被侵占，后来经落实政策或归还原业主、或者给予补偿；另一部分洋房，在文革时期或因其他历史原因，住进了其他居民，形成多家房客局面，至今难以迁出。要想房归原主，大都只能由原业主出钱迁移其房客。上海高安路一处洋房，原业主从美国归来后，通过房管部门出资1000多万元，迁移安顿其他居民，才将这一处由祖父置下的房产重新买回。
因老洋房买卖不易，现在租赁市场相对活跃。据史丹福老洋房销售中心的资料，租赁老洋房的企业占75％至80％，个人为20％，其他散租性质占不到10％。
产权交易暂时叫停
根据上海市房屋土地资源局不久前颁发2004年17号文规定，“凡列入优秀历史建筑保护范围的建筑（共398处）经营单位一般不得进行房产处分，确因特殊情况需转让产权的，应事先报请原授权单位上海市房屋土地资源管理局审核。”“各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼等，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，需报经上海市房屋土地资源管理局核准。末经核准的市、区、房地产登记部门不得办理抵押、转移、变更登记。”业内人士认为，这是对老洋房产权交易暂时叫停，今后投资老洋房更难。
此项规定是自1998年上海市政府解冻“花园洋房不得买卖”政策以来，最大的一次调整。但是，上海一家老洋房中介的有关人员认为，这项规定禁止的只是风貌保护区的老洋房，哪些能交易、哪些不能交易尚需一处处仔细考证。
据介绍，上海新推出的政策旨在保护老建筑。因为老洋房一般房龄在60年以上，有的达80、90年，因人为损坏，自然老化，加上年久失修，许多建筑的整体结构受破坏。此次出台的政策，对老洋房的转让提出更多的要求，明确规定涉及上海市优秀历史建筑及历史文化风貌区保护的，“拆、改、留、修”项目，应按有关规定执行。新政策也对一路攀升的老洋房价格起到抑制作用，使消费趋于理性。
上海最近首次对擅拆保护范围内建筑进行重罚。上海市房地局、徐汇区房地局和上海市规划局于8月19日联合宣布，将按照“四原”要求重建被列为上海市近代保护建筑的“逸邨4号”，并对不久前擅自将其拆除的上海东渡房产处以210万元的罚款。建于1942年的“逸邨4号”，系淮海中路1610弄逸邨的一幢具有西班牙风格的小花园住宅，位于衡山路——复兴路历史文化风貌保护区，1994年被列为上海市第二批优秀近代建筑保护单位。2002年10月9日，上海东渡房地产开发有限责任公司以拍卖方式取得逸邨产权人资格，并于去年1月20日取得产权证。此后不久产权人提出对房屋进行修缮改造的有关申请，有关部门原则同意进行修缮。然而东渡房产在市规划部门未核发相关手续的情况下，竟对房屋进行拆除。徐汇区房地局在今年3月10日接到举报后立即对现场进行勘查，并根据勘查报告排除房屋修缮过程自然倒塌的可能，作出“有人为拆除痕迹”的认定。
市场开始趋向理性
政策调控，对老洋房的交易量有抑制，老洋房的市场也更为理性。
银行贷款政策收紧，交易周期延长，产权复杂，手续繁琐等，使市场上一批瞄准老洋房的投资者感到压力，于是对老洋房投资一度疯涨的价格涨幅趋缓。投资老洋房资金量很大，一般在800万至千万元以上，上海一些投资者已感还贷压力，在没有获得预期回报的情况下开始出售老洋房。境外投资者却看好国内老洋房的市场投资机会，但据麦格理投资顾问公司分析，境外投资者要取得异地贷款手续繁多，加上我国外汇管制很严，外汇融资手续费很高，以及老洋房交易的税费不低，至少是成交价的8％，还不涉及补地价费用等，因此，外资的进入没预料的快。
但因为老洋房的独特性和稀缺性，老洋房仍是投资者看好的品种。海外华侨、港澳人士、国有企业等都是老洋房的热情参与者。为了推动市场的健康发展，上海第一个“老洋房指数”史丹福指数已于日前问世。史丹福公司历经半年多时间，在对徐汇、静安、长宁等6个上海中心城区的调查样本的分析基础上，推出了“老洋房指数”。这一指数主要针对上海花园洋房、新式里弄和老式公寓进行监测，包括综合指数、区域指数和类型指数，每季度发布一次。
2004年二季度史丹福指数显示，上海花园洋房全市平均价为35440元／平方米，较上季度平均上涨5.8％；新式里弄全市平均价为20300元／平方米，涨幅较上季度平均上涨8.2％；老式公寓全市平均价为13700元／平方米，涨幅较上季度平均上涨9.1％。
从上海市5个中心区域涨幅来看，静安涨幅最大，紧随其后的依次是徐汇、卢湾、长宁和虹口。从区域政策方面来看，目前上海市对历史文化风貌区和优秀历史建筑采取限制使用权转产权方式来对其进行保护，使流通的老式住宅数量受到限制。
从市场基本面来分析，国家宏观调控后，银行控制了信贷投资的规模，一些短期投资的投机者退出了老式住宅市场，有效购买需求反而增加。加之国家规范土地招投标手续，使一些房地产开发商由商品房开发逐步转向老式住宅市场。而一些国外银行及基金投资人借国家宏观调控的时机，加大在国内的投资，上海老式住宅也可能成为他们长期投资的一种方式。老式住宅的整体市场价格在下半年有望呈现稳中有升的态势。
（来源：经济参考报）
